创新制度 强化管理大力提升公租房运营能力

文/本刊记者 王笑飞 通讯员/邓 斌

住有所居，是党和政府在国家发展中始终坚持的民生保障。在这一领域，没有可以奉行的金科玉律，只有靠各地敢闯敢试，因地制宜的创新去推进。

2013年，漯河市开始探索公租房的“政府主导、市场运作”的“建、管、投、融、运营”五位一体的建管模式，并积极推行了“资产国有化、管理平台化、运营规范化、后期市场化、退出强制化”的公租房市场化、专业化的后期运营管理体制和机制。住房供应结构和城市居民住房条件有了很大的改善,破解了沉痼已久的土地供应、资金筹措、机构不健全、政策不完善等重大症结。通过创新住房保障制度，漯河市住房保障事业实现了质的飞跃和量的剧增。同时，漯河市在坚持民生保障的同时，地方经济也得到了发展，城镇化建设、居民就业得到了很大推进。

同年4月，河南省保障性安居工程工作领导小组确定漯河市为“住房保障制度创新试点城市”。漯河市通过完善组织构架，确定工作路径，创新管理制度，实施常态化分配，强化后期管理，广开资金渠道，确定了制度创新的原则和方向。

一、完善组织架构，提升住房保障能力

漯河市现有常住人口265.03万，城镇常住人口134.93万人，常住人口城镇化率50.91%。随着漯河市城镇化、工业化进程进一步加快，大量农村人口、新就业和外来务工人员进入城市，住房保障任务更加繁重。

工作机构是政策制度实施的主要载体。根据漯河市机构改革工作部署,为加强住房保障管理、监督能力,由原市住房保障和房屋管理局和市城乡建设委员会合并成立市住房和城乡建设局。市住建局内设住房保障与改革科，负责全市住房保障工作的政策制定和规划。副县级规格的漯河市住房保障中心，具体负责市区保障性住房项目的建设、分配和管理。漯河市公共住房投融资中心及漯河市公共住房建设投资有限公司，主要负责市区保障性住房项目投融资工作。

二、确立工作路径，助推城镇化发展

一是抢抓机遇，大规模建设。大规模实施保障性安居工程建设，是国家为推动科学发展、保障和改善民生所采取的一项重大举措，对促进城镇化健康发展，有效解决中低收入家庭、外来务工人员和新就业职工的住房困难意义重大。近年来，在保障性住房建设上，漯河市始终坚持尽可能多的争取建设规模，争取上级各类补助资金，平均每年建设任务均在1.2万套，建设数量和争取上级资金比重位居全省前列。

市民在漯河市行政中心服务窗口办理保障房常态化分配入住手续

二是坚持两个结合，注重三个为主。在公租房建设中，漯河市始终坚持公租房与新型城镇化建设相结合，公租房与产业集聚区发展相结合。在布局上以中心城区为主，在建设主体上以政府投资为主，在建设方式上以集中建设为主。通过加快建设公租房，一方面可以为农村人口向城市转移提供住房保障，使进城农民进的来、住得下，助推城镇化发展。同时，考虑产业与城市的紧密关联，在产业集聚区、工业园区大力建设公租房，为产业工人提供住所，为招商引资提供优良的外部环境，增强产业集聚区的竞争力和吸引力，推动产城融合、产城一体。另一方面，以政府投资建设为主，充分体现公租房姓“公”，通过公租房建设，为政府掌控和积累大量的资产，进而提高住房保障能力。再者,集中建设公租房更利于区域的配套完善、功能齐全、品质提升，降低公租房小区后期管理难度,为漯河市经济社会又好又快发展提供新的动力和支撑。

三是打通商品房与公租房的通道。为促进房地产业健康持续发展，缓解公租房建设难题，缩短建设周期，提升政府住房保障能力，有效杜绝建设环节不正之风，防范权力寻租，助推保障性安居工程廉政体系建设，让更多的住房困难家庭早日入住公租房，漯河市政府将2015年市本级省定公租房年度目标建设任务，采取了“化风险、去库存、提高公租房供给能力”的方式，筹集资金7亿元，面向全市房地产开发企业收购普通商品住房3800套，缩短公租房建设周期10～18个月，同时，政府建筑综合税也增收了近亿元。

截至2018年底，漯河市新市民累计已实施保障13.6万人，为城镇化发展贡献率达5.13%。进一步完善了城市配套设施，改善了人居环境，推进了漯河市城镇化健康发展，为加快新型城镇化进程注入了极大的活力和动力。

三、创新管理制度，保障安居帮促就业

一是全面覆盖，分层保障。全面覆盖就是打破户籍限制，将所有在漯生活、工作、就业、创业的人员全部纳入公租房保障范围。分层保障就是将不同的保障类型分类归纳为城镇低收入住房困难家庭和住房困难家庭两大类。城镇低收入住房困难家庭是指具有本地城镇常住户口且取得本地户籍满2年的城镇最低生活保障家庭，家庭人均住房建筑面积低于15平方米，同时，家庭成员3年内无商业用房、工商注册、纳税、车辆、房产转移等登记信息。住房困难家庭申请公租房不再受户籍限制和收入限制，经认定在就业地无住房或住房面积低于规定标准，一律纳入公租房保障范围。公租房保障家庭承租公租房后，不再定期进行复审，如保障对象购买或获赠其他住房，应当主动申报并退出承租。

二是级差租金，三费合一。级差租金就是为了合理区分城镇低收入住房困难家庭和住房困难家庭的租金标准。实行级差租金，对城镇低收入住房困难家庭实行每月每平方米1元（含物业费）的低租金标准，对住房困难家庭实行每月每平方米4～5元、区域不同租金不等的高租金标准，今后随着市场租金的不断变化进行适时调整。三费合一是将公租房的房屋租金、物业服务费、电梯费一并收取、统一核算，切实解决后期入住管理难问题。

漯河市保障性住房小区配套设施完善

三是公平分配，严格监督。漯河市建立了居民实时监督、公开透明分配、群众满意认可的分配体系。通过完善常态化分配信息系统、建立微信官方公众号等互联网手段，把分配的房源、位置、数量、租金标准、办理入住时间等事项进行公开。居民可以在家通过互联网自主查询房源分布、分配情况，还可以在手机上通过微信官方公众号查询相关情况和政策法规。同时，还邀请人大代表、政协委员和纠风部门参加分配过程监督，邀请公证处现场公正，邀请新闻媒体参与分配的过程，以进一步强化公租房分配的过程监督。

典型的加热结构分为两类即方形和圆形，如图1所示，小圆圈代表传感器测量位置，数字为测试位置顺序编号，实线为仪器边缘，虚线为仪器有效加热区域。

四是优化结构，适应需求。在确定公租房的套型面积设计方面，充分考虑住宅的使用功能、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，优化结构设计，合理增加套型面积，原则上以项目为单位，户型建筑面积控制在60平方米以内，以更好地适应和满足保障对象的实际住房需求。从布点方面，考虑公交、学校、医院、商超等便利性配套尽量完备，例如创业花园公租房小区，为了给收入低的保障家庭提供经济支撑，促进社区稳定，在小区附近建设了“创业夜市”。同时，公租房小区纳入了所在地的街道、乡镇政府的管理范畴，方便市区城镇保障家庭的低保金领取、医疗保障、养老保障等办理工作，有户籍迁移、子女上学要求的，可凭住房保障部门出具的住房保障证明（公租房租赁合同）直接办理户籍迁移、子女入学手续。还在公租房小区设立了警务室，并配套了健身器材、停车场、车棚、充电桩等设施设备，最大程度方便保障家庭的生活。

五是规范物业，加强管养。一方面规范公租房物业管理，保障性住房小区的物业管理由政府指定或招聘专业物业服务公司，以“修得好、修得快”为服务目标，及时解决承租户反映的各种问题，彰显住房保障人的使命和担当。另一方面为保障公租房房屋维修，漯河市建立了公租房维修制度，做到了及时报修、迅速反应、快速维修的效果，让住房保障家庭住的放心、生活舒心。

保障房小区里的欢声笑语

保障房小区居民入住后的幸福生活

六是丰富文化，帮促就业。漯河市组织有关单位人员不定期到公租房小区开展对独孤老人进行义诊、外来务工人员提供再就业信息等“亲情服务”活动，提升保障对象的获得感、幸福感。目前，漯河市的一些公租房小区的管理水平、居住环境要优于一般的商品房小区，切实体现了党和政府的温暖。

七是完善退出，严格管理。一方面对保障对象因收入、住房条件发生变化不再符合保障条件的，通过停止补贴、腾退公租房等方式及时实现退出。另一方面对申请人故意隐瞒、虚报或伪造有关信息，或采取不正当手段骗取公租房的，责令其退回公租房或补贴资金，并将当事人的行为记入公租房诚信档案，5年内不得再次申请公租房。

截至2018年底，漯河市公共租赁住房累计促进新就业8.2万人。为新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员提供了住房保障，服务了漯河市的经济发展，减轻了房地产市场压力。

四、实施常态化分配，满足即时住房需求

漯河市创新了公租房分配制度，在公开、公平、公正的基础上，建立了“常态化分配”机制，按照“一个平台进入、申请选房同步；现房期房保障，合同资料报备；信息比对后置，两种身份转换；级差租金体现，动态核查腾退”的方式，实行了公租房预选房、预分配、即时选的措施，满足了住房困难家庭的即时住房需求。

一是住房保障常态化分配预分配模式。申请人持个人有效证件到市行政中心窗口填写申请表，所需要件提交齐全后即可预选合适的房源，申请家庭经信息比对、资格审核、政府网站公示后，选现房的即可办理入住手续，选期房的待项目竣工交付后办理入住手续。对申请资格实行动态审核、审计制度，一旦发现不再符合保障条件的家庭实行强制退出措施，继续符合保障条件的续签合同、续缴租金。强制退出、自愿退出的房源退至常态化分配系统，重新作为常态化分配的房源进行公开分配。

二是住房保障常态化分配集中分配模式。对当年要集中竣工交付的公租房项目，制定出年度分配计划，按时间节点，交付一批集中分配一批。分配信息在政府网站、保障中心网站和微信公众号发布。房源分配在市行政中心统一进行，按选房顺序卡号段依次选房。

2018年，根据《漯河市人民政府办公室关于将依申请权利事项全部接入市政务服务平台的通知》（漯政办〔2017〕69号）要求和市政府统一安排，按照新的业务办理流程，住房保障业务采取“一窗式”受理，申请、审核、分配、入住、收费（续费）、变更、退房、报修等所有业务均在窗口办理，做到窗口之外无审批，简化了业务流程，业务办理更加公开透明。同时，进一步优化市区公租房申请程序，对各个环节审批时限进行了规定和要求，把公租房审核时限从10天缩短到7天，同步推行了“一网通办”和“容缺受理”机制，让办事群众“最多跑一次”。

五、强化后期管理，运营规范有进有退

近几年，在总结经验，查找不足，制度再创新的基础上，漯河市完善并实现了“资产国有化、管理平台化、运营规范化、后期市场化、退出强制化”。

一是资产国有化。公租房始终姓“公”，属于政府的固定资产，是保障居民享受经济发展成果、住有所居、居有其所的基础，是政府提升社会保障能力和解决民生问题的根本保证。社会投资建设的公租房，政府可以通过逐年购买资产的方式，收进政府名下，得到统一的住房保障管理，方便政府调配。同时，可以化解社会投资建设的公租房不能抵押、资金长期沉淀的问题。

二是管理平台化。政府公租房的租赁管理统一到漯河市公共住房建设投资有限公司名下，将资产注入国有平台公司，将公租房确权到国有平台公司名下，由国有平台公司代政府通过市场化运营来管理这些资产。这样，有利于公租房后期管理；有利于“租售同权”的推行；有利于政府体制内投融资；有利于租赁型房屋再融资、再建设；有利于资产证券化，便于发行企业债，为政府棚户区改造融资提供支撑。

三是运营规范化。漯河市推行了“管理与运营分离”的制度。住房保障管理部门就是具体负责保障性住房申请对象的核准、分配、入住、动态审核等政府服务类工作。国有平台公司负责对公租房的管养、维护、维修、租金收缴等社会化、市场化的工作。这样的做法，可以化解政府与保障家庭在管理方面的矛盾，方便对恶意拖欠租金、不再符合保障条件且拒不腾退房屋的家庭实施司法强制措施，由政府行为转化为公司行为。

四是后期市场化。所有收取的公租房租金全部归属国有平台公司，并用于公租房的管养、维护、维修，实行公租房的保值、增值的目的，不足部分由财政给予补贴，这样可以解决后期运营的管养难点问题，还可以有效解决退出管理难的问题。

五是退出强制化。漯河市对公租房退出难问题增加了一些强制性措施，通过公安、司法等部门介入，申请法院强制执行，并组建了住房保障专项稽查队伍（租金催缴办公室）实施强制退出管理。

六、广开资金渠道，保障房建设可持续

经过几年时间的大规模建设公租房，政府掌控了一定的公租房资源，通过市场化运作，实行了规范的租售并举，用实现的收入建设新的公租房，解决新进城人员的住房问题；通过商品房配建、土地出让金提取、公积金收益提取等方式，提取保障房专项建设资金15亿元，除满足政府公租房项目建设资金以外，使政府每年可新增一部分保障性住房，从而实现公租房的良性循环和可持续发展。

2008年以来，漯河市共建公租房6.47万套，政府投资建设3.65万套，企业建设2.82万套，基本保障了住房困难家庭和企业职工的住房需求。截至2018年底，全市共分配公租房5.1万套，其中政府投资公租房分配3.4万套，政府投资公租房分配率达到92.8%。

漯河市保障房建设的可持续发展，也助推了地方经济发展。2008年以来，漯河市公租房建设固定资产总投资97.12亿元，实现建筑综合税收5.15亿元。年餐饮消费15亿（按每人每天消费30元匡算）,占漯河市2017年全市餐饮消费78.3亿元的19.2%。

在下一步的工作中，漯河市将坚持以政府为主提供基本保障，分类合理确定准入门槛，坚持实物保障与租赁补贴并举;继续放宽保障范围，实施全面覆盖、分层保障，多渠道筹集房源;进一步创新管理制度，加大对新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的保障力度;积极实施政府购买公租房运营管理服务，加快推进住房保障领域信用体系建设，确保各项支持政策落实。

总之,漯河市将全面贯彻党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想,落实省委全会精神，持续提高保障和改善民生水平,坚持以人民为中心的发展思想，坚持在发展中保障和改善民生,谋民生之利、解民生之忧,让百姓住有所居,增进民生福祉,为中原更加出彩作出积极贡献。