老旧住宅居民加装电梯意愿分析——以郑州市为例

改革开放以来，我国经济建设取得显著成就，人们越来越注重生活质量，对衣食住行等方面都有了更高的要求。由于历史原因，我国在2000年前后建设了大批没有电梯的多层住宅，层数一般在6层以上，住在这些住宅的居民以中老年人居多，每天上下楼出行成了一个难题。这种类型的住宅目前来说土地使用权有效期还有40—50年，推倒重建不仅耗资巨大，而且不利于经济型社会的构建，因此，通过对这种类型的老旧住宅进行翻新改造，提高居民的生活品质就成为了政府较为关注的问题，而老旧住宅加装电梯就能很好地解决中老年人的出行问题，更有许多青年人也热衷于电梯房。对此，全国两会上李克强总理提出鼓励有条件的老旧住宅加装电梯，各省市进行了积极响应，河南省政府也出台了相应的政策文件，对这项惠民工程给予了大力支持。老旧住宅加装电梯不仅有利于提高居民的生活品质，而且有利于打造清洁城市，提升城市形象，因此，对于老旧住宅加装电梯的相关研究意义十分重大。

一、研究综述

多层住宅加装电梯在国内从2000年起陆续有学者进行研究，自从今年两会李克强总理鼓励有条件的老旧小区加装电梯之后，各地政策频出，相关的研究也陆续不断。国外由于老龄化问题出现比较早，对多层住宅加装电梯关注也就比较早，一些欧洲国家也有了成熟的经验。

（一）国外研究现状

从收集的文献来看，国外单纯的老旧住宅加装电梯的理论研究相对较少，研究老旧住宅的更新改造较多，而关于老旧住宅加装电梯的研究以法律规定[1、2]和实践研究[3-6]相对较多（如表1-1和表1-2所示）。

表1-1 相关国家有关电梯的法律规定

表1-2 相关国家有关电梯的实践研究

（二）国内研究现状

与国外研究情况相比，我国多层住宅加装电梯的研究就更深入一些，不仅在理论研究方面取得了不少的成果，其应用研究也较多。国内的研究主要集中于老旧住宅加装电梯的可行性研究、技术研究、困境研究以及对策研究。曹嘉明、梁士毅（2003）[7]主要从建筑、经济方面进行了分析和探讨，指出多层住宅目前面临的难题不是技术问题，而是社会经济问题。曹志锡，陈德生（2005）[8]着重从结构方案和驱动方式技术层面对已有多层住宅加装电梯进行了可行性分析。陈剑怡（2017）[9]认为加装电梯存在的困难有相关政策可操作性不足、住户意见不统一、 资金协商有分歧、审批手续烦琐、机制体制欠缺等。在加装电梯的政策方面，不同的学者又从技术方案、资金、补贴方面提出了相应的对策。

（三）总体述评

从上述研究成果中可以看出，国外多层住宅加装电梯的理论研究较少，多集中在城市住区的更新改造理论研究方面。国外多层住宅加装电梯的法律规定较为明确，一般要求4层以上就要加装电梯，甚至2—3层也要加装，充分体现了以人为本。国外多层住宅加装电梯的实践研究相对丰富一些，多个国家推行了加装电梯项目实施，并且一般都是国家出资补助，强调居民的参与。国内多层住宅加装电梯的研究已取得了一些进展，并且逐步引起学术界的重视，但仍需深入细化与完善。首先，目前的大多数研究认为居民意见不一致阻碍了老旧住宅加装电梯的进程，没有对其背后的社会、经济因素及住户的个人意愿进行深入分析，实证分析也不足；其次，没有对如何提高居民加装电梯意愿作具体分析。因此，研究居民加装电梯的意愿显得尤为重要。

本研究梳理了相关的文献资料，进而分析了郑州市加装电梯的现状，并结合博弈论、公众参与理论、利益相关者理论、消费者认知理论、支付意愿理论、消费者需求理论等相关理论，调研居民的加装电梯意愿，利用描述性分析和因子分析进行了实证，并根据实证测评结果探究老旧住宅加装电梯推行中影响居民加装电梯意愿的因素，并分析了一些典型案例，借鉴经验模式，基于郑州市相应的具体问题提出应对策略，这为后续工作提供了一种新思路，丰富了加装电梯的研究，也为郑州市老旧住宅加装电梯奠定了一定的理论基础。

二、老旧住宅加装电梯概述

（一）必要性

1．老龄化背景下社会需求的增加。改革开放 40 多年来， 中国房地产开发与旧城改造都取得了快速发展；然而，由于历史和现实发展的原因，大部分城市多层住宅未安装电梯。 我国早在 2000年就达到了联合国公认的老龄化社会标准；2018年末，国内总人口达到139538万人，其中城镇常住人口83137万人，城镇常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。根据2017 年底的官方统计数据， 国内 65 岁以上人口的比例达到 11.4%，其中2018年国内 65 岁以上人口已达到16658万人，占总人口的12%。因此，改造老旧住宅小区以适应老龄化趋势的需求正在增加，其中现有多层老旧住宅中加装电梯的需求最为强劲。[10]这种需求与老年人的生活质量和人民的福祉有关，因此在既有老旧小区内，解决老年人上下楼及出行问题，已成为一个急需解决的社会问题。

2．党和政府为保障民生、提高城镇化水平所采取的必然举措。党中央和国务院高度重视老旧住宅安装电梯工作。李克强总理在2018年两会上指出，要提高新型城镇化的质量，鼓励有条件的小区加装电梯，使居民的生活更加方便、舒心，进而提高居民的生活质量。

3．深挖消费潜力、创造市场需求的举措。2019年1月发改委等多部门发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，提出加快推进有条件的老旧小区加装电梯等24项稳消费扩消费政策，以高质量的供给催生创造新的市场需求。老旧小区通过加装电梯提高居住舒适度可以充分激活大量存量房市场，从而带动下游相关产业的发展。[11]由此可以看出在传统消费潜力降温的背景下，老旧小区加装电梯作为一个新的经济增长点，在扩大内需、刺激消费、调整经济结构方面发挥了重要的作用。

4．先前地方试点效果不佳，统筹性不强。之前中央有关部门对加装电梯给过相关政策支持，各地在2010年前后也出台过大部分支持政策，但在实施过程中效果并不是很理想。直到 2017年6月，从全国来看，除了福州和广州分别有 1300余部、2000 余部电梯加装成功以外，其余地区的推行情况均未能达到预期的效果。

图2-1 1999—2017年国内65岁及以上人口

（二）加装原则

加装电梯的受益群体和收费对象比较明确，具备“谁受益、谁负担”的主观及客观条件，所以原则上既有老旧小区安装电梯改造项目应坚持“谁受益、谁负担”来实施推行。

首先，我们必须保证“两个三分之二”的基本原则。其次，为了方便居民出行，要坚持平层入户。第三，坚持加装计划与维修保养计划同步协商、同步确定的原则。电梯作为一种特种设备，日常运行和维护需要大量的资金，因此确定明确的费用分担方式是保证电梯长期稳定运行及维护的基础。最后，要结合实际情况制定具体的方案，因地制宜地制定不同形式的加装改造方案。

（三）利益相关群体

政府：老旧小区加装电梯有助于解决居民出行不便的问题，尤其是“悬空老人”，同时可以提升居民的生活质量，推动老年群体的消费，也促进了相关养老服务业的发展。政府是公共服务提供方，老旧小区加装电梯是保障民生，为人民群众谋幸福的重要举措。此外，政府为加装电梯的小区提供一定的财政补贴，是政府转移支付的一种途径，由此就涉及补贴金额及财政支出的问题。如果地方政府财政收入不足，就会造成政府节省开支，民生的补贴金额就会减少，因此造成居民自身需要筹集的资金变多，加重居民的负担。加装电梯可以激活并带动存量房市场，刺激多个相关下游产业的发展，也为市场经济的发展和刺激居民消费、激发市场活力提供一个重要抓手。

企业：老旧小区加装电梯的广大市场需求为企业带来了发展机遇，潜在的电梯增量的利益相关企业，在增加利润的同时也承担了社会责任，为老龄化群体提供了更好的服务，为实现新型城镇化和保障民生贡献自己的力量。

居民：一般反对加装电梯的是低层住户，低层住户反对的原因也好理解，一般低层住户对电梯的需求不是很强烈，而且安装电梯会影响到自己的居住生活质量。对于低层住户来说，无非是怕安装了电梯影响自己的采光和隐私，尤其是对一楼住户这方面的顾虑会比较大。

3—5 层中层住户的需求不太明显，主要取决于家里老人的健康程度，其大多数意愿是两者皆可，但如果分摊费用较低的话，会增加其用户的需求程度。

老旧小区高层住户一般都是同意的，加装电梯自身受益也大，可以直观看到的就是：房子的价值也会提升，上班下班出行以及老人出门活动会更加便利，在很大程度上提升高层居民的生活品质和幸福感。

（四）集资方式

老旧小区加装电梯工作在多年前的一些大中城市就已经开始了试点探索，相关省市也出台了一系列的指导意见，已经出台的相关意见中，大体上可以归纳出以下几种资金筹集方案。

政府补贴：一方面，地方政府以一定的比例和限额制定适当的补贴标准；另一方面，为节能环保的电梯提供绿色专项补贴。

业主自筹：在自愿平等协商的原则下进行费用的合理分摊，业主应按分摊比例共同出资来筹集资金，分摊比例由共同出资业主公平协商确定。长沙市就是采用此种方式推进了相应的老旧小区安装电梯的工作；杭州也有自己独特的解决方案，具体是把一层、二层设为零，三层为基本层，不同的楼层出资系数不同，从而由业主按照相对应的系数出资。

产权单位或集体出资：例如，北京市丰台区沟桥乡丰仪家园投资3300 万元安装43部电梯。

其他自有资金：在 2015 年，国务院相关部门联合发文，允许住宅专项维修资金用于安装电梯。目前住房公积金用于电梯改造也正在试点推进。

租赁模式：由企业进行投资改造，根据投资回收期设定收费标准（按月收费或按次收费），可以缓解居民一次性集中缴费所造成的资金负担。“自愿申请、免费安装、有偿使用”，它也被称为代建租用，属于一种创新的模式，是 PPP模式的延伸。

（五）郑州市现状

2018年12 月17日郑州市发布了《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》其主要内容涉及实施细则和资金来源等，目前虽然郑州市官方发布了指导意见和相关规定，但在现实的运行中仍然出现了一些问题。

1．政府补贴额度较低。搜集的资料显示，现在郑州市需要加装电梯的老旧住宅楼大约有27500栋，配套需要的电梯预计10万部左右。目前郑州市安装电梯工作已经步入正轨，官方已经给予相应的政策支持和财政补贴。2018年底，郑州市人民政府发布了《关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》，其中关于政府补贴部分内容如下：按照加装电梯购置及施工安装等总费用的25% (市、区财政各承担补贴的50%),且最高不超过15万元/台的标准予以补贴。

郑州市作为拥有1亿人口的河南省省会城市、国家中心城市、中原城市群核心城市，具有强大的人口吸引力和发展潜力，但按照之前试点地区加装一部50万元的平均价格来说，15万元/台的补贴力度还是不够。

2．住户意愿难统一。由于涉及低层住户的切身利益，尽管有了相关文件的支持，但是整个项目的实施还是需要协调各方住户的意愿，最好是要有权威的带头人和自发组成的协调群体来协调各方利益。但在现实的实践中，这一过程十分缓慢，常常很难找到实现各方利益均衡的平衡点。此外，老旧住宅加装电梯，必须要有业主们的授权委托书作为证明，还有加建电梯同意书，这两份材料都需要有三分之二以上的业主签字同意，如果签名数量不达标，项目还是无法推进。

3．电梯加装后期的管理和维护机制尚未完善。之前小区不存在电梯的后期维护和管理问题，但是如果加装了电梯，就需要有人去管理、去维护，对于新加的板块政府需要出台细化规则，规范电梯的安全管理。针对这一情况各小区解决方法不尽相同，很难达到统一的要求和标准，这也是郑州市进行加装电梯工作的一大阻力。居民有顾虑，政府无细则，也正是现行政策需要完善的地方，以便解除民众的后顾之忧。

4.审批手续烦琐，未能形成一站式解决方案。首先是审批流程过长，加装电梯的时间成本过高。安装电梯需要通过供电、供水、国土、规划、建委、燃气等多个部门的相关审批手续，但是现行政策规范政出多门，各部门之间相互隔阂，群众申报审批不能一次性解决。加装电梯还需要专业的图纸、楼体建筑单位资料、土地使用证、房产证等多种证明审核材料，另外还需要多数居民签订认同协议，

这些材料的审核审议也耗费大量的时间。

三、郑州市老旧住宅加装电梯意愿分析

（一）问卷设计与数据来源

1.问卷设计。笔者在郑州市一些老旧小区进行前期调研，通过实地访谈和查阅文献形成了初步的问卷，并根据前期调研和问卷试调结果形成了正式问卷。本研究的调查问卷由以下三部分组成。

第一部分是被调查者的个人特征调查，采用单选题的方式。包括被访者的年龄、性别、受教育程度以及家庭平均月收入。

第二部分是被调查者的住房特征，采用单选题的形式。包括受访者居住楼层、房屋的性质以及房屋用途。

第三部分是被调查者加装电梯的意愿调查。为了更加细化被调查者愿意加装电梯或者不愿意加装电梯的影响因素，笔者选择将第三部分问卷再分为两部分：是否愿意加装电梯？愿意加装电梯回答9—16题，不愿意加装电梯回答17—20题。对于9题和17题我们选取了1—5的程度打分形式（1为没有影响，2为较少影响，3为一般影响，4为比较影响，5为非常影响）；对于10—16题和18—20题我们选择了单选的形式。第8题为是否愿意加装电梯（愿意标记为1，不愿意标记为0）。

2.数据来源。本篇文章的数据来自于笔者对郑州市的实地调查。2018年3月，李克强总理在政府工作报告中指出要鼓励条件成熟的老旧小区加装电梯。2018年8月河南省住房和城乡建设厅等7部门发布了关于老旧住宅小区加装电梯的指导意见，意见指出最高补贴15万元，着力方便居民出行。在此背景下笔者开展了郑州市老旧小区加装电梯的意愿调查，调查范围是郑州市的六个区：金水区、管城区、经开区、二七区、中原区、高新区。调查对象是房屋建设于2000年以前具有房屋产权的业主，并且被调查的小区内没有安置电梯。这次实地调研的实践始于2019年3月，采用简单随机抽样方法对郑州市这六个不同区域的老旧住宅小区的人群发放问卷。为保证抽样调查的科学性，本文根据各地区不同的常住人口数占全市人口的比重为标准，在各个区发放不同数量的问卷。本文调查共发放问卷500份，最终回收430份，经过数据整理和筛选，获得有效问卷394份，所以此次问卷调查的有效率达到78.8%。对问卷进行筛选的原则主要有三个：一是调查问卷中的问题是否全部答完；二是被调查者填写问卷时间是否过短，经测试，回答时间低于2分钟的问卷被清除；三是被调查者填写问卷是否过于随意，整个问卷只有单一一类选项的问卷被清除，比如整个问卷无论什么问题都选A。

（二）调查样本数据特征及描述性统计

1.调查样本数据特征。在394个调查对象中，有加装电梯意愿的是249人，占比为63.2%，不愿意加装电梯的有145人，占比为36.8%。可以看出老旧住宅小区的住户加装电梯的意愿较高。

图3-1 调查对象加装电梯意愿

表3-1是有效样本的基本信息和统计数据及频率。表3-1反映出调查对象的人口统计特征。

表3-1 调查样本的个人特征

关于受访者的性别，52.5%的受访者是女性，47.5%的受访者是男性。这项研究中的受访者的年龄在60—74岁的比例为28.2%，其他年龄段的比例较少。关于受访者的教育年限，64.5%的受访者是高中毕业，只有4.5%的受访者是大学及以上学历。家庭月收入在2500—5000元的受访者占比最高，2500元以下占比13.5%，10000元以上占比18%。

表3-2是有效样本住房特征的数据及频率。表3-2反映出了被调查者的住房特征。

表3-2 住房特征

本项研究中的受访者所在楼层5层及以上占比较高，高达34.8%，85.3%的受访者表示有房屋产权，34.8%的受访者的住房性质为商品房，31.7%的受访者的住房性质为房改房。

2.描述性统计。根据表3-3个人基本信息变量描述性统计，可以看出有63%的受访者表示愿意加装电梯，表明郑州市老旧住宅小区加装电梯的意愿相对较高。受访者年龄集中在45—74岁之间，这个调查结果与老旧小区住户年龄特点有关。受访者性别多为女性，大部分是高中毕业，家庭月收入平均在2500—5000元，所在楼层在3层以上，房屋大多数为自住产权房。

表3-3 个人基本信息变量描述性统计

根据表3-4，可以看出愿意加装电梯的调查者有以下几点特征：女性较多，年龄在60—74岁者居多，学历大部分为高中，家庭平均收入在2500—5000元，所在楼层主要是4层以上，对于加装电梯的方式无论是集资或是租用都可以，能够接受的加装电梯的费用在2万—3万元，普遍认为加装电梯的费用较高，更多的人认为加装电梯楼层越高分摊的比例应该越多，对于低层住户权益受损，大家更多倾向于不给予补偿，加装电梯也不需要得到本单元所有业主的同意，对于多层住宅加装电梯的政策大家普遍很少关注。对于影响因素来说，受访者的选择有以下几个特点：住宅公积金和住宅专项资金视为一般影响因素；把住房在高层、关怀邻里、房屋升值、政府补贴、加装费用在可接受范围内、费用分摊公平因素视为比较影响因素；把家里有老人或行动不便者、为了以后方便为非常影响与补偿方案因素。

表3-4愿意加装电梯变量描述性统计

根据表3-5，可以看出不愿意加装电梯的调查者的特征：女性较多，年龄以19—44岁者居多，学历大部分为高中，家庭平均收入在2500—5000元，所在楼层主要是3层以下，能够接受的加装电梯的费用在2万—3万元，普遍认为加装电梯的费用较高，更多的人认为加装电梯楼层越高分摊的比例应该越多，对于多层住宅加装电梯的政策大家普遍不关注。受访者选择影响加装电梯意愿的影响因素有以下几个特点：把担心加装电梯后电梯安全性不高、加装电梯后影响采光通风、电梯运行的噪声干扰、施工影响大视为一般影响因素；把加装费用成本高、出资的分摊与补偿方案不均匀、担心加装电梯后房屋安全性降低视为比较影响因素；把不需要看作非常影响因素。

表3-5 不愿意加装电梯变量描述性统计

（三）郑州市老旧住宅加装电梯意愿影响因素的因子分析

因子分析法就是寻找众多变量的共同因子，分析原始变量的内部关系，并根据变量间存在的相关性的大小把变量分组，并用一个因子来代表这个组的变量，通过归类分组用较少的因子来解释原始变量中绝大多数信息。因子分析的基本模型如下：

其中，X1、X2、X3…Xm为原始变量向量，B为公因子负荷系数矩阵，Z1、Z2、Z3…Zn为公因子向量，且n≥m,e为残差向量。公因子Z1、Z2、Z3…Zn之间不相关，称为正交模型。表示成矩阵形式为：X=BZ+e。其中，B=bij，bij是Xi与Zj的相关系数，表示Xi依赖于Zj的程度，反映了第i个原有变量在第j个公共因子上的相对重要性。e 为原有变量，同时不能被公因子所解释。因子分析的任务就是求出公因子负荷系数和残差。

1.信度检验。本文进行KMO检验和巴特利球体检验，KMO检验系数＞0.5，P值＜0.05时，问卷才有结构效度。

表3-6 愿意·信度检验

表3-7 不愿意·信度检验

通过信度分析（Reliability Analsis）进一步考验问卷的可靠性与有效性。根据表3-8可信度高低与Cronbach α系数之对照表可以看出该问卷的愿意加装电梯的影响因素的信度是0.827，不愿意加装电梯的影响因素的信度是0.837，α系数均在0.7—0.9之间，表明本文调查问卷信度较高。

表3-8 可信度高低与Cronbach α系数之对照表

表3-9 愿意·效度检验

2. KMO检验及Bartlett球形检验。通常，KMO检验和Bartlett球体检验是做主成分分析的效度检验指标之一，通过表3-9和表3-10可以看到，KMO检验系数均大于0.5，并且Sig小于0.05，表明各个变量之间具有显著的相关性，可以进行因子分析（主成分分析）。

3.主成分分析。本文的主成分分析结果如表3-11和表3-12所示：

表3-11 愿意·解释的总方差

表3-12不愿意·解释的总方差

从表3-11和表3-12的输出结果可以看出，愿意加装电梯的5个公因子初始特征值均大于1，不愿意加装电梯的4个公因子的初始特征值均大于1，说明可以做主成分分析。另外，从旋转平方和载入一栏中，可以发现表3-11的5个公因子和表3-12的4个公因子的方差累计贡献率总和占总体方差的65.122%和71.003%，说明这几个公因子成分可以对原始指标的大部分内容进行解释。

图3-2 愿意·碎石图

图3-3 不愿意·碎石图

在图中，解释能力越强的因子斜率越大，因此，主因子一般是在陡峭的线段上，相反，线段越平缓，斜率越小，因子对变量的解释能力越不强。如图3-2所示，前5个主成分都在陡峭的线段上，并且特征值较大，由此可以看出，提取5个主成分因子是合理的。如图3-3所示，前4个主成分都在陡峭的线段上，并且特征值较大，由此可以看出，提取4个主成分因子是合理的。

4.旋转成分矩阵。本文对因子载荷矩阵进行旋转，以达到让原始数据与因子间的相关关系更加突出的目的，把变量通过共同因子进行归类分组。本文采用最大方差法对数据进行旋转处理，最大程度地让每个变量在一个因子上面拥有较高的载荷，而在其他的因子上的载荷较小，方便对因子进行解释。

表3-13 愿意·旋转后成分矩阵

通过主成分分析，住房在高层、家有老人或行动不便者、以后方便为第一主成分，包含的变量主要是出行便利因素，将其命名为出行特征因子；政府补贴、加装费用在可控范围内、费用分摊公平、关怀邻里归属于第二主成分，其中的变量多是电梯费用因素，将其命名为费用特征因子；房屋升值、住房公积金、住宅专项资金、电梯费用的高低程度归属于第三主成分，这些变量主要是住宅因素，将其命名为住宅特征因子；加装电梯费用是否楼层越高分摊得越多、低层住户权益受损是否应该有经济补偿为第四主成分，涉及的变量主要是电梯楼层因素，将其命名为楼层特征因子；对多层住宅加装电梯政策的关注程度、加装电梯是否要得到本单元所有业主同意归属于第五主成分，包含的变量主要是电梯政策因素，将其命名为政策特征因子。

表3-14 不愿意·旋转后成分矩阵

通过主成分分析，担心加装电梯后房屋安全性降低、担心加装电梯后电梯安全性不高、加装电梯后影响采光通风、电梯运行住户出入电梯的噪声干扰、加装电梯费用的高低程度为第一主成分，包含的变量主要是风险因素，将其命名为风险特征因子；加装费用成本高、后期电梯维护成本高、出资的分摊与补偿方案不合理归属于第二主成分，其中的变量主要是电梯费用因素，将其命名为费用特征因子；对加装电梯政策的关注程度、是否同意楼层越高费用分摊越多归属于第三主成分，涉及的变量多是政策因素，将其命名为政策特征因子；不需要为第四主成分，和第四因子关系比较密切的变量主要是需要程度因素，将其命名为需要特征因子。

表3-15 愿意·成分得分系列矩阵

表3-15为因子得分系列矩阵。因子得分表达式最终是根据这个表格中的系数得出的。旋转后的因子表达式可写为：

为节省篇幅，本文选取了部分旋转后的因子得分表，通过比较旋转后的五个主成分的因子得分，估计出每一位受访者对五个主成分的敏感程度，从而得出五个主成分中各个主成分所占的比例，从而找到对受访者影响较为显著的影响成分，见表3-16。

表3-16 愿意·旋转后因子得分

可以看到，比较第一行，第五个影响因子的得分较高，可以认为对于愿意加装电梯的受访者来说，第五个主成分因子是影响其加装电梯最显著的影响因子，以此类推，可以得到对于每个受访者来说比较显著的影响因子，从而可以得到每个主成分因子的比例，即可以从五个主成分因子中获得影响最为广泛且显著性较强的因子。

表3-17 愿意·主成分敏感程度

从表3-17中可以看到，愿意加装电梯的受访者中，约有22.49%对加装电梯的费用最为敏感，约21.28%的受访者比较关注自己应分摊的费用，约22.08%的受访者对加装电梯的政策较为敏感。河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会等7部门联合发布《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》，提出对于符合加装条件的小区最高可提供15万元的补助。愿意加装电梯的受访者年龄在在60岁以上，经济能力薄弱，面对高昂的电梯费用，很多人表示希望政府可以提供政策支持。关于住房公积金、住宅专项资金，受访者大多数表示没有住宅公积金和住宅专项资金的费用，因为房子大多是2000年以前的房子，住户多是退休工人，企业没有缴纳过公积金，另外小区里也多数不存在住宅专项资金这一项，大多数的受访者表示这两项对于加装电梯的影响非常小。

表3-18 不愿意·成分得分系列矩阵

表3-18所示为因子得分系列矩阵。因子得分表达式最终是根据这个表格中的系数得出的。旋转后的因子表达式可写为：

通过比较旋转后的4个主成分的因子得分，估计出每一位受访者对4个主成分的敏感程度，从而得出受访者对于4个主成分中各个主成分所占的比例，从而找到对受访者影响较为显著的影响成分。如表3-19所示：

表3-19不愿意·旋转后因子得分

比较第一行，第2个影响因子的得分较高，说明对于不愿意加装电梯的受访者来说，第2个主成分因子是影响加装电梯最显著的影响因子，依此类推，可以得到对于每个受访者来说比较显著的影响因子，从而可以得到每个主成分因子的比例，这样就可以从4个主成分因子中获得影响最为广泛且显著的影响因子。

从表3-20中可以看到，不愿意加装电梯的受访者中，29.87%表示加装电梯的费用是最重要的影响因素，约28.28%受访者对于加装电梯的政策不太关注，约22.07%的受访者认为不需要是影响加装电梯最重要的影响因素，对于风险特征因子，只有小部分的人认为这是其选择不加装电梯最重要的影响因素。

表3-20 不愿意·主成分敏感程度

表3-21 加装电梯方式

表3-22 加装电梯承受费用

图3-4 电梯加装方式

图3-5 电梯加装承受费用

愿意加装电梯的受访者中，30.1%的人选择集资购买，26.1%选择租用，43.8%的人选择两者皆可，我们可以根据柱形图看到，大多数的受访者对于加装电梯的方式没有严格的要求，加装电梯的愿望比较强烈。选择租用的受访者较少，原因在于大部分受访者不相信社会资本，有一部分不了解社会资本进入是否会导致居民的权益受损，不了解企业、政府和居民的利益分配机制。关于加装电梯的费用，41.8%的人认为1万元及以下是可以接受的，45.4%的人认为2万—3万元是可以接受的，12.9%的人认为4万及以上是可以接受的，根据柱形图，我们可以看出，多数的受访者在电梯费用是2万—3万时表示可以接受。愿意加装电梯的受访者年龄集中在60岁以上，经济收入水平普遍不高，大家希望可以花更少的钱满足加装电梯的意愿。

（四）实证结果分析

通过以上的主成分分析，对于影响居民加装意愿的因素，我们可以看出：

首先，费用特征因子占比最大，影响最为重要，主要包括加装费用以及分摊比例和补偿标准问题。据搜集的资料，郑州市目前加装一部电梯的费用在50万左右，户均4万左右，再加上后期的维修费用，对于一般家庭来说，费用有些昂贵。对于分摊比例和补偿标准，目前并没有一个明确的标准，居民意见不统一，对于各户出资多少分歧较大，对于受影响的低层住户权益的补偿尚未有定论。

其次，政策特征因子影响较为重要，主要包括对政策的了解程度和对出资方式的规定。在调研中发现只有部分居民对政府补贴政策有一定关注，更多居民对加装电梯的政府政策了解较少，尤其是对住房公积金、维修专项资金可以用于加装电梯集资和后期维修等政策未曾耳闻。相关住房政策主要是指住房的拆迁政策，在访谈中发现一些居民不愿意安装电梯主要是受住房拆迁政策不明确的影响，他们认为自己的住房如果在最近几年拆迁的话，投入过高加装电梯显得性价比过低，所以不愿意加装电梯。对于出资方式是均摊还是按楼层以及分摊比例多少，政府没有明确规定，高层与低层之间往往达不成一致意见。

再次，是需要特征因子的影响。据调研得知，不愿意加装电梯的受访者年龄以19—44岁居多，在这个年龄段，身体健康状况良好，不需要电梯。因此需求这个因素对他们来说并不重要。

最后，是风险特征因子的影响，主要包括担心加装电梯后房屋安全性降低、担心加装电梯后电梯安全性不高、加装电梯后影响采光通风、电梯运行住户出入电梯的噪声干扰等因素。随着经济发展和科技进步，加装电梯的风险越来越低，大部分受访者将加装电梯的风险视为最不重要的影响因素。

四、经验总结

（一）老旧住宅加装电梯集资经验借鉴

1．垂直公交模式。为了解决旧社区安装电梯的问题，北京开始尝试“公交式”电梯模式按需充电。居民不用支付建设费和维修费，根据个人的实际需要刷卡，单人0.2元一次。在试运营期间和正式运营期后，将提供7 × 24小时的现场服务，确保居民安全、便捷地使用。在后期，没有必要“包月”或“包年”，根据实际使用情况，按层数付费，如果您愿意走楼梯，您仍然可以走楼梯。前期不用支付巨额安装费，这一做法使居民在心理上可以接受，从而有助于政策的实施，按次消费，对于居民来说也更加公平合理。

2．普陀模式。为了使加装电梯后一楼居民的权益不受损，上海市推出了“普陀模式”，这是一种出小钱就能办大事的创新模式：新复式房屋的顶层被一楼取代。

具体方法：由政府部门牵头，引入社会资本，对符合条件的住宅楼进行电梯改造，并在顶层建造复式新房，增设新房，更换一楼居民，腾出空间新建社区活动室等基础设施，这样一来，不仅一楼住户的居住质量没有减低，反而使整个楼房的居住环境得以提升，也大大降低了加装电梯时来自一楼居民的阻力。

此外，不少建筑专家还提出“6+1”模式。所谓的“6 + 1”模式由开发商资助，覆盖原有6层楼房的顶层。超出房屋的出售用于补贴电梯安装和预维护费用，业主只需要支付电梯运营费用。另外，改造完成后，开发商可以承担一段时间内的电梯维护费用，并对受新增电梯影响的居民进行补偿。

（二）老旧住宅加装电梯费用分摊经验借鉴

1．广东华农模式。广东华农模式主要来源于华农茶山社区，针对市民热议的增设电梯相关费用分摊及补偿问题，广州市既有住宅增设电梯办法给出了相应指引，业主可参考以下评估比率，就资金、维护和维护成本的分配达成一致：第三层是参数1，第二层是0.5，第一层是0，并且每个附加层从第四层增加。

具体做法是，引入0.1个系数，即第4层1.1，第5层1.2，第6层1.3，同一层楼每一户出资的比例可以根据业主专有的部分与建筑物总面积的比例确定。该指引方案以楼层来分摊加装电梯的费用，给出了各楼层的参数，明确了同一楼层各户费用的分摊依据。

华农模式解决了低层住户经济补偿问题，这样一来，不仅促进了邻里之间的和谐，更拓展了加装电梯的受众人群，便于方案的推广和落实。

2. 潍坊“4321”模式。山东省潍坊市在探索新型加装电梯费用分摊机制方面也取得了创新性突破，创新性地推出了“4321”电梯费用分担模式，这一模式对山东省既有住宅加装电梯政策落实产生了巨大的推动作用。

“4321”模式：假设既有住宅小区的建筑最高楼层为6层（可按照具体建筑层数进行设计），那么“4321”模式指的是6楼承担全部费用的40%，5楼承担30%，4楼承担20%，3楼承担10%。

（三）老旧住宅加装电梯社区经验借鉴

1．江湾模式。上海市虹口区江湾镇凉城路上建有许多6层的公共房屋。江湾镇能够在既有住宅加装电梯这一民生工程“领跑”的关键就在于“党建引领、居民自治、区域协同”的江湾模式。

为了更好地动员居民，在街道和居委会的指导下，成立了党员自治团体。自治小组的组长起到模范带头作用，将自己的联系方式公开，方便居民随时进行咨询和访问。为了广泛动员群众，党员挨家挨户做思想工作。

在居民自治方面，街道成立了“带电梯的多层住宅楼的工作室”，该工作室由街道相关部门工作人员和驻地代表组成，负责与住房管理、土地规划、建设等部门对接，指导具体方案和程序，跟踪项目建设、规划审批、住房安全认证和施工许可证的全过程，做好施工工作。

江湾模式带动了区域居民对既有住宅加装电梯这一惠民政策的理解和支持，简化了办事程序，加快了加装电梯的办事速度，创新了社区自治制度，对于其他社区、加装电梯具有借鉴意义。

2．自治联盟+社会组织模式。杭州市上城区的老龄化程度达到30.2%，辖区内没有电梯的多层住宅占70%以上。和其他城市一样，加装电梯需要征求小区居民的意见，不同的是，杭州市的老旧小区加装电梯，是政府、居民和社会组织多方协商的智慧。

在加装电梯之前，当地政府部门面向相关职能部门、街道、社区以及各个楼道进行协商。每个楼道成立一个自发组织，进行加装电梯事务的管理，楼道组长通过楼道民主会议，选出3—5名业主作为代表，承担民意的调查与沟通。自发组织梳理住户需求的信息，对接有意向的业主，和厂商联系，设计安装方案，尽量做到业主满意、高效安装。

与此同时，社区内还成立了加装电梯的自治同盟会，由居委会、居民、电梯公司、物业等多方主体共同参与，搭建社区自治平台。该联盟将协助申请完成电梯的初步申报，并指导有安装需要的居民，以便好好动员邻居，培养良好的邻居关系。

五、郑州市老旧住宅加装电梯的对策与建议

在对全国各地多层住宅加装电梯成功经验进行整理归纳后，结合对郑州市居民意愿的实地调研情况，可以发现，在影响居民安装意愿的众多决定因素中，政策的宣传程度、资金筹措的难易程度、分摊费用的公平与否以及加装风险程度这几部分占了相当大的比重。因此，郑州市电梯安装的顺利实施需要从以下几个方面着手。

（一）政策方面

1．出台更详细的加装电梯政策。目前政府出台的加装电梯政策多停留于费用补贴等宏观方面，缺少具体的实施性政策。加装电梯主要包括居民意愿的协商、施工企业的选择、施工、运营等环节，通过调研发现，在已取得成功的案例中，社区的组织、协调作用对项目的推进起到了至关重要的作用。因此政府需要出台与加装电梯各个环节相适应的政策，明确基层政府、社区居委会、居民、企业在项目推进过程中的责任与义务，尤其是激发社区居委会参与项目的积极性。

2．加强政策宣传。丰富政策宣传的内容。政策宣传主要包括加装电梯政策和相关住房政策的宣传，目前政策宣传内容主要以政府补贴为主，其他政策涉及较少。政府补贴以及住房公积金、住房维修专项资金可以用于加装电梯集资和后期维修等政策对减少居民加装电梯费用分摊、保障电梯后期的维修运营等方面效果显著，对提高居民安装电梯意愿起着至关重要的作用。

拓宽政策宣传的渠道。目前相关政策宣传主要是通过报纸、电视等新闻媒体，缺乏针对性，加装电梯的直接利益群体接收的机会较小。政府应该充分借助社区居委会在居民之间的活跃力量，有针对性地对多层住宅小区居民进行相关政策宣传。社区居委会不仅在居民间利益协调中扮演着重要的角色，在居民与政府和企业间的利益协调中也发挥着不可替代的作用。其一，社区居委会要协调居民之间的利益关系，充分了解不同居民的利益表达，为利益相关的居民建立沟通平台，并营造良好的协商环境。其二，社区居委会要协调政府、居民和企业间的利益关系。在多层住宅加装电梯项目中，三者之间存在利益博弈关系，获取其他两方的完全信息是各方获取其最优解的必要条件。因此社区居委会要充当好三方沟通桥梁的角色，保证各方获取信息的完整性。在实地调研的过程中，我们发现，每个小区都有几个群众心目中的“带头人”，他们可能是具有正式职位的社区领导，也可能是因为个人魅力和优秀的组织能力而被群众推崇的非正式“领导”，这部分人可以很好地动员和激励群众，就像杭州上城区的。“自治联盟+社会组织模式”：楼道组长通过楼道民主会议，选出3—5名业主作为代表，承担民意的调查与沟通，这样更有利于群众之间的沟通，也提高了办事效率。除此之外，郑州市在采用自治模式的同时，可以借鉴江湾模式，组织专家，成立社区自己的加装电梯事务所，专事专办，效率更高。

（二）费用方面

首先，拓展多种集资模式，如政府补贴+业主自筹，使用住房公积金和住房维修资金，引入社会资本进行租赁式管理。通过调研数据分析可以发现，不同的家庭收入水平、年龄以及住房建筑年代等都会使得居民对集资模式选择的倾向不同，因此拓展多种集资模式一定程度上能够提升多层住宅居民加装电梯的意愿。对于费用较高的顾虑，郑州市加装电梯同样可以采用“公交式”的收费模式，居民前期不用缴纳高昂的建设费用和维护费用，这对于许多家中有残疾人或者老人的贫困家庭来说，带来便利的同时也减轻了负担，安装后期可以根据个人实际需求刷卡使用，这样既解决了资金筹措的难题，也体现了公平理念。另外，对于郑州市的实际情况来说，大部分既有住宅年久失修，不适宜采用普陀的“6+1”模式进行改造，因此，相对于普陀模式来说，垂直公交模式在郑州市加装电梯的安装问题上更具有借鉴意义，这将在很大程度上解决居民的顾虑——资金问题，提高居民的加装意愿。

其次，因地制宜优化费用分摊比例，受邻里关系、收入水平、楼层高度等方面因素不同的影响，根据实际情况采取差异化费用分摊方式显得尤为重要。在实地调研的过程中可以发现，许多低层住户表示由于住在一楼不需要电梯而不支持安装，另外，也有居民提出不同的楼层使用电梯的次数、对电梯的使用强度等情况不同，不赞成均摊费用，因而阻碍安装的进度。为了解决这个问题，郑州市政府在安装电梯时可以借鉴广东华农模式和潍坊的“4321”模式，采用更加合理和公平的计算方法进行费用分摊。华农小区的居民情况较为特殊，大部分都是高校退休教师，文化程度和素质相对较高，因此对于华农模式采用的相对复杂计算方法接受程度较高，推广起来相对简单。对于整个郑州市来说，居民素质参差不齐，不建议用过于复杂的计算方式，建议采用潍坊的“4321”模式，相对来说，居民更容易理解和接受，也便于政策的推广。

最后，针对利益受损的群体进行合理的补偿，多层住宅加装电梯对低层居民尤其是一层和地下一层居民的正常生活产生一定程度的负面影响，却没有为其带来便利，在该情况下对其进行一定程度的物质、精神补偿显得尤为重要。

（三）风险方面

首先，针对楼体安全、电梯安全、遮光挡风等潜在风险，在安装之前须严格按照技术规范，层层监控，定期审核，如举办技术方面的讲座，请专业人员到小区里进行宣讲，打消人们对楼体安全的疑虑。其次，对电梯质量进行层层把关，完善其运行过程中的监控、报警系统，尤其是在租赁模式中可采取一卡一层制。最后，针对社会资本租赁式管理模式的定价实施严格的标准监控，防止运营企业在运行期间随意提高租金水平。