群贤毕聚 共论长三角一体化房地产发展——2019长三角一体化房地产发展论坛综述

文/本刊记者

在习近平总书记宣布“把长三角区域一体化上升为国家战略”一周年之际，11月28日，“2019长三角一体化房地产发展论坛”在沪举办。论坛由上海市房产经济学会、江苏省房地产经济学会、杭州市房地产学会、安徽省房地产研究会共同发起并主办。本次论坛以“长三角一体化房地产发展”为主题，分主题报告会与分论坛两部分。共收到大会交流论文22篇，演讲论文14篇。来自苏浙皖沪三省一市学界、业界代表约150人参加了活动。

2018年11 月，习近平总书记在第一届进博会上宣布“把长三角区域一体化上升为国家战略”，提出了新时代中国经济发展一个新的命题。一年来,苏浙皖沪学界、业界及政府各部门围绕长三角一体化以及长三角一体化背景下房地产发展问题开展了大量研究，取得了一批阶段性成果。本次论坛是这一阶段性成果的一次集中展示。

从长三角一体化背景下房地产发展研究的角度看，本次论坛取得了三个方面的成果。

一、探讨了长三角一体化发展的理念，提高了对长三角一体化上升为国家战略重要性的认识

研讨中，有学者总结了长三角一体化发展的历程，认为长三角一体化理念的提出可以追溯到上世纪八十年代上海经济区的建设，其发展过程大致经历了萌芽阶段、展开阶段、加快阶段和深入阶段。有的学者梳理了不同阶段中央和地方政府为推进长三角一体化进程出台的重要政策，为进一步研究长三角一体化发展厘清了思路。

研讨中，更多学者、专家谈到了对长三角一体化上升为国家战略重要性的认识。他们认为，长三角区域一体化发展上升为国家战略，同“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带和粤港澳大湾区建设相互配合，是完善中国改革开放空间布局、着力落实新发展理念、构建现代化经济体系、推进更高起点的深化改革和更高层次对外开放的重大探索实践，也是探索跨地区要素流动和合作新模式、打破区域内城市间的竞争、建立区域发展协调机制，形成一体化分工、合作和协同新机制，缩小地区差距，促进区域共享发展、共同繁荣，推动长三角地区实现更高质量的一体化发展的良好示范，意义重大，内涵丰富，需要我们在实践中不断地加深认识和体会。

二、从不同角度研究了长三角一体化对房地产发展的影响，围绕房地产投资与开发、市场、住房、房地产金融和房地产制度设计等方面，提出了一批有理论意义和实践价值的对策和建议

（一）关于房地产业和房地产市场

华东师范大学东方房地产研究院胡金星专家认为，长三角地处“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，在经济、产业、人口及趋势等方面均处于全国领先地位，市场化发展水平最为成熟，是我国经济增长的重要引擎，且一体化的推进对人口增长、促进人才的多样性流动有着长期而深远的影响，为各城市带来住宅、长租公寓、商业建筑、办公楼等各方面需求的增长，势必为楼市的发展提供重要支撑。但他也认为长三角一体化的发展是一个长期的过程。房地产市场变化具有周期性、波动性和差异性，因此不能过度放大长三角一体化政策的利好作用，盲目看好发展前景而高价拿地并不可取。自长三角一体化上升至国家战略以来，以苏州、南京和杭州、合肥等为代表的长三角二线城市受到各家房企的高度关注，部分优质地块引发激烈角逐，重点城市土地热度直线攀升，风险已经逐渐暴露出来，房企在投资布局长三角一体化城市当中仍需要保持理性，重视区域化均衡布局。

南京大学经济学院葛扬专家认为，必须认清长三角一体化成为国家战略后房地产业发展的新趋势、新特点：一是房地产业发展空间扩大与可能出现新问题之间的动态平衡；二是长三角一体化过程中兼顾住房市场和保障；三是长三角一体化过程中统筹住房居住属性和投资属性；四是长三角一体化过程中都市圈房地产业的相对均衡与分化的现象同时存在；五是长三角一体化过程中房地产业以供给侧结构性改革推动高质量发展；六是率先构建多层次住房供应体系。他认为，未来随着长三角一体化的深化，都市圈发展不断推进，都市圈经济实力强劲的核心城市将给中小城市房地产业的发展带来巨大的机遇，距离核心城市的地理距离起到重要作用。同时，伴随着中小城市的进一步崛起，存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，新的“刚需”人群有望被激发，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。

易居克而瑞合肥机构周开拓专家在分析了安徽各城市房地产发展现状后，对基于长三角一体化发展机遇的城市投资策略给出了建议。他认为，长三角一体化遵循“核心城市——都市圈强关联——连片发展”三阶段的发展路径。目前长三角一体化处于起步期，发展利好集中在核心城市和一些都市圈强关联城市。合肥是城市投资布局的重中之重，建议持续深耕，并进行品牌输出；芜湖、马鞍山城市经济基础较强，发展稳健，内生动力充足；安庆、滁州的人口红利仍存，且享受高铁/城际交通利好，可进行稳健性布局；铜陵、宣城、池州的市场容量小，且长三角一体化机遇兑现周期较长，短期以概念为主，无实质性产业及人口导入，投资策略以捕捉机会为主。这些建议，对房地产开发企业投资布局应有重要的参考价值。

（二）关于住房发展

上海市房地产科学研究院严荣专家认为，住房是长三角区域一体化发展的重要因素；长三角一体化发展迫切需要住房发展协同规划。为此，他建议以住房发展协同规划为机制，深化认识、凝聚共识、统筹资源，推动长三角区域住房发展，以实现住有所居，创造优良人居环境。首先，加快推进示范区住房发展基础性制度建设研究。按照中央有关住房制度改革和住房发展的总体要求及部署，聚焦示范区，加强对重大体制机制、住房制度和体系、区域市场和政策、支撑与配套措施的研究，为实施住房发展协同规划奠定基础。其次，有序推动示范区住房发展协同规划的编制。在贯彻落实《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》的基础上，完善工作机制，推动示范区住房发展协同规划的编制，并将其作为总体方案的专项规划，增强与其他专项规划的协调和衔接。再次，加强对长三角城市群住房发展协同机制的研究。建立健全长三角城市群房地产市场监测体系，完善住房发展工作协调和沟通机制，探索先行试点领域，推动住房发展协同机制建设。

浙江工业大学管理学院城市与房地产研究中心陈多长等专家对长三角一体化背景下的浙江住房市场发展特征作了深入的分析，揭示了长三角一体化对浙江住房市场的潜在影响。他认为，长三角一体化对浙江住房市场的影响既有需求效应也有空间效应（空间差异性），但总体来看，目前的影响程度和影响范围还有限，它不会改变浙江住房市场的基本特征与住房市场发展的基本趋势，也不会在短期内有效缓解浙江住房市场的内部矛盾。由于城市政府之间依然存在的行政性分割和现行财税体制的约束，长三角区域三省一市城市之间的经济竞争（地区竞争）仍是主要方面，区域合作仍将是次要方面，一体化仍然要服从于地区竞争这个主要方面。这就决定了区域一体化是一个缓慢的、渐进的过程，其对浙江经济的影响、对浙江住房市场的影响也是一个缓慢和渐进的过程。

（三）关于金融机构助力长三角一体化发展

建设银行上海分行余琪专家认为，在当前长三角一体化和金融服务多元化背景下，商业银行依托金融优势，提供信贷支持的同时，通过搭建服务场景、打造生态圈，可以发挥金融科技和资源整合优势，为房地产发展提供综合服务。他介绍了建设银行在推进长三角一体化、促进租赁住房发展方面的设想：一是开发建设住房租赁综合服务平台，为政府、企业开展住房租赁业务提供系统支撑和技术服务。二是在上海、江苏、杭州、合肥等地成立建信住房子公司，创新推出“存房”业务。三是通过搭建住房租赁场景，打造住房租赁生态圈，面向企业类客户，提供对公、投行、资管、信托、融资租赁、财险等产品，面向个人类客户提供个人贷款融资、委托提取、支付结算、投资理财、资金监管、保险、综合金融服务、非金融增值服务等产品。四是倡议发起第一届住房租赁产业联盟大会，强化联盟成员之间的服务与合作。五是积极跟进中央开展财政支持住房租赁市场发展试点，在上海、南京、杭州、合肥等地与各相关主管部门对接，配合提供奖补方案和建议。

安徽世联行企划与策略中心陈鹂鹭专家对在“房住不炒”背景下长三角公租房融资模式提出了新的见解。她提出，根据我国国情和政策现实可执行性，除现有成熟的融资渠道如财政拨款、政策性贷款、混合开发、配建等，建议长三角房地产示范区采用创新型融资模式。创新型融资模式为房地产投资信托资金+住房公积金升级制度+住房储蓄制度+公私合营的PPP模式。她对创新型融资模式作了解释。

（四）关于长三角高质量一体化制度设计

上海交通大学中国城市治理研究院陈杰专家认为，实施区域协调发展战略是新时代国家重大战略之一。推动长三角高质量一体化发展需要以制度设计为核心。制度设计需要顺应市场机制、弥补市场缺陷，需要讲究全局性、系统性、长远性，需要将理论与实践相结合。他提出，必须立足实际思考，长远谋划，这当中既需要实践的探索，也需要理论的支撑。长三角区域涵盖了26个城市，每个城市的发展基础、要素禀赋等各不相同，各个市场主体之间的融洽性和包容性仍然有待提高，市场机制虽然优势明显，但是也存在短板和缺陷，这就需要有效的制度设计作为补充，纠正市场失灵，增强市场韧性，提高自我修复和自我纠偏的能力。与此同时，一体化不等于一样化或一刀切，正是由于不同城市之间的差异巨大，在进行制度设计时需要充分考虑不同城市的实际情况，做到因地制宜和因城施策，发挥各个地方的比较优势，以精准性制度设计提高精细化治理水平。同时，他还认为，因地制宜不等于各自为政，而是在尊重各地区基本现实的同时，尽可能提高长三角区域制度设计的有机性和衔接性，最大程度消除不同行政区域之间的制度壁垒，以制度一体化为长三角高质量一体化发展奠定坚实的基础，推动长三角一体化发展进入全新阶段，着力增强面向长江经济带和华东地区的带动力、面向全国的辐射力、面向亚太的集聚力、面向全球的竞争力，为全国高质量发展、为我国积极参与全球合作竞争作出更大贡献。

除此之外，杭州中房信息科技有限公司大数据研究中心陈焕春专家就“大数据在长三角房地产经济发展过程中的研究与实践”、南京农业大学公共管理学院冯淑怡等专家就“住房租赁市场歧视研究进展与展望”、江苏省房地产经济学会梁硕专家就“住房公积金对人民群众住有所居的重要作用和基本经验”、绿城理想生活集团董欣专家就“关于杭州城市更新的绿城实践和探索”、南京农业大学公共管理学院南光耀专家就“集体建设用地建设租赁住房对房地产市场的影响”等作了交流发言。

三、通过了《关于建立长三角一体化发展论坛机制倡议书》，建立了长三角一体化房地产发展研究机制

为更好地推进长三角一体化房地产发展研究，经全体会议代表通过建立长三角一体化房地产发展论坛，并就论坛的性质、功能及运作机制作了相应的规定。

根据大会通过的《关于建立长三角一体化发展论坛机制倡议书》，长三角一体化房地产发展论坛由上海市房产经济学会、江苏省房地产经济学会、安徽省房地产研究会和杭州市房地产学会共同发起并主办，旨在以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，按照中央和国务院对长三角一体化发展的总体要求，结合不同时期长三角一体化发展的实际，加强长三角一体化发展背景下房地产发展研究，促进长三角城市群房地产业和房地产市场健康、可持续的发展。论坛遵循共商共建的原则，建立会长联席会议领导下的秘书处工作制度。长三角一体化房地产发展论坛每年举行一次。会长联席会议采取轮值主席办法。轮值主席单位负责召集轮值年度会长联席会议，提出下一年度研究工作任务和具体内容，指导秘书处的工作，组织筹备年度房地产发展论坛。