长三角区域一体化、高质量的融合发展<br/>——长三角一体化战略背景下房地产市场论坛综述

长三角区域一体化、高质量的融合发展
——长三角一体化战略背景下房地产市场论坛综述

2020-01-17

上海房地 2019年12期

由上海市房产经济学会、上海市城市经济学会、上海易居房地产研究院、上海师范大学房地产经济研究中心联合举办的“长三角一体化战略背景下房地产市场论坛”，于2019年10月26日上午在上海兴华宾馆兴华厅顺利召开。作为上海市社联第十三届（2019）学会学术活动月的内容之一，此次论坛向人们展示了上海的专家学者围绕长三角一体化的国家发展战略所进行的研究及取得的初步成果。主题演讲分别是：华东师范大学经济与管理学部王盛副教授“长三角一体化对房地产市场的影响”，上海市房地产科学研究院严荣副院长“实施住房发展协同规划服务长三角一体化战略”，上海师范大学房地产研究中心崔光灿教授“长三角区域一体化历史传承与现实冲突”，上海市城市经济学会戴晓波研究员“长三角都市圈产城一体发展”。上海财经大学丁健教授在听完主题报告后有感而发，也提出了自己独到的建议。

会议由上海市房产经济学会沈正超会长主持，上海市城市经济学会江绵康会长出席了论坛，来自学会、高校以及社会各界人士70多人参加了论坛。现将论坛专家演讲的主要观点综述如下。

一、长三角区域一体化的历史渊源

（一）历史上我国经济中心南移，成就了长三角区域的三次繁荣

1. 南宋时期的第一次。由于自然、政治、人口等因素，历史上曾发生多次北方人南迁，全国经济中心南移。我国古代经济中心南移可谓至北宋末年得以初步形成，到了南宋时期才逐渐完成，南方最发达的江浙地区长期成为全国的经济中心。

2. 明清时期的第二次。江南经济实现了自然经济向商品经济的转变，商品经济的发展促进全国范围内建立起发达的商品流通网，江南对中央的作用越来越大。一是漕运，设立了漕运总督；二是重赋，是国库的财源。

3. 近代时期的第三次。上海行政管辖区的形成，逐步走向繁荣。元朝设立上海县，清康熙二十四年（1685年）清政府在上海设立海关，乾隆六年(1741年)钦定江南分巡苏松太兵备道，清道光二十二年（1842）清政府与英订《南京条约》，开埠上海、广州、福州、厦门、宁波为通商口岸。

最初，长三角区域的经济中心在苏州，由于当时上海的快速发展，“大上海”曾被称为“小苏州”。随着航运中心逐渐转向了兼具海运与长江航运的上海，上海逐渐成为区域乃至全国性的经济、贸易、工业与金融中心。苏州府移往上海县驻址，管辖苏州府、松江府，太仓直隶州的苏松太分巡道也驻址上海县，1914年设江苏省沪海道。

上海作为经济中心的地位确立。1930年上海纱厂占全国总数的48%。1932年有67家银行的总行设在上海，占全部银行资本的63.8%，26家上海银行公会会员约占中国所有银行总资产的3/4。1936年上海中外资本工业总产值达11.82亿元，约占全国工业总产值的50%。

三次繁荣证实了区域经济中心的“集聚与扩散”效应。

（二）长三角一体化需打破行政区域竞争的壁垒

民国十六年（1927年），组建上海特别市，作为从传统的省制中脱离出来并将与省建制具有同等行政地位的直辖市（特别市）建制。在当时，松江等县直属于江苏省政府。由于毗邻租界的各县对江苏省的发展具有重要意义，江苏省在上海特别市行政区划方案上与中央政府存在利益分歧，因此，中央政府制定的上海特别市方案并未如期实施，上海市当时实际辖区仍只有原上海县和宝山县的17个市乡。1958年1月，江苏省的嘉定、宝山、上海3个县划归上海市管辖。

1958年11 月21日，国务院第82次会议决定将江苏省的川沙、青浦、南汇、松江、奉贤、金山、崇明7个县划归上海市管辖。

地区间政府竞争（主要是经济竞争）作为中国特色的制度安排，一直被很多学者认为是创造中国经济奇迹的关键性推动因素之一。地方政府的行为主体是地方官员，地方官员既要参与经济竞争，谋求辖区内经济增长，还要参与政治竞争，在官场上寻求晋升。中国特色的政府治理模式巧妙地将二者结合，形成“政治锦标赛模式”，该激励模式是中国经济奇迹的重要根源。

（三）长三角一体化发展既是历史的传承又是现实的需要

长三角区域一体化发展是国家发展战略的需要，是“一带一路”的交汇点，也有其天然的产业链、历史、人文、习俗等方面的基础。长三角区域各地的产业布局是同构的，体制政策相互之间是竞争的，市场联动的效应明显，供需替代性强。

上海、浙江、江苏、安徽三省一市，以占全国1/26的空间，集聚了全国1/6 的人口，创造了占全国近1/4 的经济总量。长三角区域一体化将构建“一核五圈四带”的网络化空间格局，发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展。

长三角城市群规划范围包括三省一市26个城市，要成为引领全国、辐射亚太、面向全球的世界级城市群，其一体化发展的体制机制需更加健全，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，统一市场基本形成，公共服务共建共享，省际毗邻重点地区一体化步伐加快，多元化主体参与、多种治理模式并存的城市群治理机制建设取得突破。上海周边城市的发展由“对接”上海到“协同”发展，未来的方向取决于两个平衡关系：一是区域竞争的两个效应，竞争带来的效率vs地方保护主义带来的资源失配；二是区域一体化带来的两个效应，协同效应vs市场机制下降。

二、比较全球都市圈城市群对长三角城市群的认识

1976 年，法国地理学家戈特曼将2500万人口作为划分城市群的标准，目前全球范围内公认的大型世界级城市群有美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英国中南部城市群、欧洲西北部城市群。中国的长三角城市群将作为第六大城市群出现。城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，城市群是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集团，是大都市区的联合体。

长三角作为我国综合实力最强的城市群，与其他五大世界级城市群相比，其地域辽阔，人口众多，但在发展的水平和质量上还存在诸多差距，尤其是人均GDP，仅相当于其他五大城市群的20%左右。六大世界城市群的数据比较见表1、表2。

表1 六大世界城市群的数据比较

表2 世界五大城市群一体化的表现

关于长三角一体化内涵的研究结论：1. 长三角城市群是一个动态发展的概念；2. 长三角一体化是在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群的龙头带动作用，以区域发展规划、G60科技走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局；3. 长三角城市群无论在城市综合价值、产业结构、人口流动、基础设施、固定资产投资、城镇化发展水平等方面均存在较大的差异性；4. 长三角一体化上升为国家战略后，三省一市政府正积极推动交通一体化、产业布局一体化、市场一体化、信息一体化等。

关于世界六大城市群比较的研究结论：1. 世界六大城市群比较，长三角城市群虽在人口规模和面积上有优势，但在GDP、人均GDP、占全国GDP比重等方面与其他五大城市群有较大差距，说明长三角城市群仍有较大的提升空间；2. 五大城市群发展的主要经验是政府发挥重要的规划引导和跨区域的组织协调作用，推动交通一体化和产业空间布局合理化；3. 核心城市的住房租赁市场发达。

关于长三角一体化对房地产市场影响的研究结论：1.城市再定位引起城市综合价值的变化；2. 长三角一体化将促进长三角内部进行产业的垂直分工；3. 城市常住人口规模增长对房价有着显著影响，须加大住房供给；4. 轨道交通的溢出效应显著；5.上海、杭州、苏州、南京等城市仍是房地产开发投资及社会固定资产投资的重点；6. 城镇化发展水平对房地产市场有显著的影响且存在显著的边界效应；7. GDP、第三产业GDP占总GDP比重、常住人口数量、房地产投资都对房地产市场价格有着显著的正向影响。

主要建议：1．长三角一体化需要加强城市群内部的协同；2．推动房地产商品房市场的一体化；3．加快上海等核心城市住房租赁市场发展；4. 打破长三角城市群内部行政壁垒，促进生产要素自由流动，进而推动法律政策一体化。

三、长三角区域一体化对住宅和房地产市场的影响

产业集聚带来产业结构优化，对人口产生吸纳作用，新增劳动力人口及随迁子女增加，也给转入地带来经济增长。不同产业对人口的吸引力不同，高端产业对人才吸引力更大，为转入地带来住房的刚性需求。

高铁对房价具有提升效应，具有建造效应，或者说建造期产生的预期效应，但高铁对一个城市群中不同规模的城市的影响具有异质性。长三角地区已形成全国最为密集完善的高铁网， “1小时至3小时生活圈”梦想变为现实。目前只有宣城和舟山尚未开通高速铁路。2020年商合杭高铁将彻底贯通，宣城也将结束无高速铁路的历史。舟山也已规划建设宁波北仑至舟山岛铁路，有利于舟山全面进入长三角城市发展体系。随着沪通铁路的开建，南通将真正成为上海“北大门”。

2019年4 月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，超大特大城市要调整完善积分落户政策。目前，无锡、宁波和扬州三个长三角Ⅱ型大城市均实行限购政策。待取消落户限制后，会实现购房需求的脉冲式释放。

住房工作既涉及民生，又关乎发展，是长三角高质量一体化发展的重要内容，要立足长三角一体化谋划住房发展。