刍议货币政策对房地产价格的影响

2020-01-17

环渤海经济瞭望 2020年10期

一、前言

从目前来看，在我国经济体系中，一个重要组成部分和支柱行业就是房地产市场，在社会不断发展和经济逐步增长的背景下，房地产市场也逐渐向市场化以及规模化方向发展。上世纪末之前，我国房地产发展因经济环境客观因素而受到了一定制约，而在上世纪末这一阶段，国家开始改革房地产市场，此时不仅发展了房地产市场，同时也推动了房地产市场逐渐向我国经济支柱性产业方面转化。自新世纪以来，我国房地产投资的GDP比例提高现象十分显著，从整体情况来说，在国民经济中房地产行业占据的地位已经十分关键，因而也使得其逐渐向国家经济发展风向标方面进行转变，面对此种形势国家必然会对房地产行业的调控加以注重，而作为国家经济政策一个重要手段的货币政策，其能够对房地产市场产生影响和作用已经在近年来多项研究中被证实，基于此，针对货币政策对房地产价格的影响探讨十分必要。

二、对房地产价格产生影响的因素

（一）建筑成本

立足于经济学角度进行分析，成本和供给有反比例关系呈现出来，也就是说在高成本的情况下，反而会降低供给量，所以从房地产实际情况来说，在房屋成本增加的情况下，就会减少房屋供给，此时就会有供不应求的市场局面形成，因而就会提高房价，因此说市场房价波动会因房屋供给而产生变化。但值得注意的是，在销售房屋时往往需要一个过程才能实现，主要原因在于以下两方面：首先，房屋自身具备的商品竞争对房屋价格较高起到了一定决定性作用，一般来说，在多数普通人买房时消费巨大，所以在消费者购房时抱有的态度往往会比较谨慎和小心。其次，买房消费的过程中，一些消费者往往会有比较及挑选行为产生，主要是因每一个人都期待挑到与自身心意相符的房屋，而此时在挑选的过程就体现了时间消耗。

（二）消费者收入

以经济学理论为依据，对购买力起到决定性因素的就是人均可支配收入，同时与消费者购买有正相关关系呈现的内容就是人均可支配收入，也就是说在人均可支配收入较高的情况下，就能够体现出消费者较高的购买能力，因而就会有越来越多的人买得起房，此时也会显著增加房屋需求量，因而在房地产市场上也会有供不应求现象出现，立足于需求理论为出发点，消费者可支配收入往往会对房屋价格的波动造成影响，消费者在购买房屋时往往会有不同目的，如自用、投资等，而在当下我国市场经济环境下，房地产已然成为越来越多人选择的一种投资方式。

（三）通货膨胀

通货膨胀并不会直接影响房价波动，其往往会借助中间因素来改变房屋供需情况，进而来影响房屋价格。基于通货膨胀对房屋价格影响进行分析的前期，需要将实际利率概念引出，名义利率减去通货膨胀率后的差值就是实际利率，由此可以得出、在通货膨胀率逐渐升高的情况下，会减少实际利率，而在低利率情况下，就会给消费者带来一种利率受损的感受，此时消费者就会将银行中存着的钱取出来，进而对更高利润的理财方式进行寻找，此种行为最终就会造成市场上流动资金越来越多，而作为利润较高的投资方式房地产投资，就会给大批消费者带来吸引作用，此时在消费者对房屋需求上涨时，房价波动就会逐渐产生。房价也会对其他行业需求造成影响，房价逐渐增高时、会限制其消费者对其他行业的消费，而在更多消费者发现房地产投资利润较高时，就会在房地产投资中一窝蜂地集中，最终供不应求的恶性局面就会产生，随之引发房地产泡沫[1]。

三、货币政策对房地产价格的影响

（一）货币供应量对发地产价格的影响

国家在某一时间段为保障经济正常运行所存储的货币量就是货币供应量，存款及现金货币是其包含的两方面内容。在面临通货紧缩的情况时，国家会对扩张性货币政策加以应用，基于货币供给的增加，将存款准备金率进行下调，借此来促使消费者对手中的货币资金进行利用、将相应投资与消费活动开展，此时就会对房地产市场在内的经济增长提供刺激作用，在此基础上房地产价格波动就会被引发。如果社会处于通货膨胀的过程中，此时政府就会对紧缩性货币政策进行实行，此时就会极大程度的缩减房地产市场。通过以上内容可以了解的是，如果有较多的货币供应量，就会产生较高的房地产价格，也可以说货币供应量和房地产价格有正相关关系呈现。

（二）利率对房地产价格的影响

针对货币政策进行分析的过程中，一项不容忽视的内容就是利率，因利率会对房贷成本产生作用，所以就会引发房价波动现象。针对利率对房地产价格的影响可以从供需两方面进行探讨，立足于供给角度进行分析，利率会对开发商进行房屋开发时付出的成本造成直接影响，在较高利率情况下，就会增加开发商融资成本，此时为将过多成本支出给予避免，开发商就会将投资幅度进行一定降低，如房屋供应的减少，因此就会有供需不平衡现象产生，房价就会上涨、房地产市场波动逐渐引发[2]。立足于需求角度方面进行分析，在较高利率的情况下也会增加投资者成本，此时就会使得投资者手里可利用资金出现变少情况，因而就会降低投资需求，缩减房屋需求，供需不平衡现象再次产生。对比人均可支配收入来说，房地产市场价格往往更高，所以替代效应所产生的作用会高于收入校应，由此可得出的结果就是：在利率较低的情况下才会增加消费需求。总而言之，通过供需两方面对房屋价格造成对房屋价格影响的就是利率，对比供给来说、需求影响更大。

（三）信贷对房地产价格的影响

房地产市场的主要资金基础就是银行信贷资金，银行信贷资金会从建设、购房贷款、银行自有资金、抵押贷款等方面对房地产供需产生影响，进而引发房地产市场波动现象。从实际情况来看，信贷资金主要流动方向就是消费者及建设工程开发者，在人们面对的贷款政策比较宽松时，就会给消费者购房难度的降低带来作用，借此激发消费者买房热情、增加需求量，受供需影响就会提高房地产价格。立足于开发者方面进行分析，在提高贷款量的情况下，会促使开发商对自身投资范围进行拓展，从理论方面来说，此时就会改变供需情况，房地产市场价格波动也会由此引发，但从另一方面来说，因房屋商品自身具备的特殊性性质，并不会促进房屋商品弹性产生交大改变，所以从实际角度来说，供需可能并不会产生较大变化[3]。此外，在开发商自身具备足量贷款的基础上，则说明其拥有的资金资源十分充足，此时其就会对高价拿地的方式加以选择，这一行为最终造成的结果就是提高整体开发成本，并使得房地产市场波动现象逐渐引发。

四、货币政策宏观调控房地产市场的方式

（一）利率政策

货币政策的一个主要方式就是利率，其主要有以下两类内容，首先是基准利率由央行提供，其次是对金融机构存款及贷款基准利率进行调整，同时对相应的浮动范围科学设置。仅能在基准利率浮动范围内进行波动是银行提供的利率，所以说利率是对房地产住房价格增长产生重要影响一个货币政策方式。但值得注意的是，作为间接方式的利率调整，最终决策才能决定其对企业产生的影响情况。

（二）公开市场操作

典型政府债券采购与销售、对基础货币进行扩大与收紧为我国的公开市场操作，并且人民银行还会对央行票据发行规模及频率进行控制。人民银行面向存款机构发行的短期票据就是央行票据，在发行央行票据的情况下、能够将基础货币减少，进而将市场上货币供应量进行减少，在货币供给量影响市场主体的过程中，利率是其利用的主要手段，而从当前市场环境来看，我国利率市场化并未全面实现，此时基于法定利率，能够使得银行存款利率上下浮动得以良好实现，借此对银行利率进行改变、在此基础上就能够对货币供给量进行改变，最终对开发商所获贷款额进行改变，使得开发商资金量得以有效控制的同时，对房地产价格进行有效调控[4]。

（三）信贷政策与窗口指导

对房地产开发企业土地出让金贷款及开发贷款加强审核等方面、是信贷政策影响主要产生的部分，对比货币供应量调节来说，直接信贷手段影响力更大，基于直接信贷手段的应用，能够将银行对房地产类贷款的意愿进行降低，进而确保贷款数量有效减少，对房地产开发企业来说，银行等机构贷款是其大部分资金的来源主要途径，而一旦从政策上对贷款数量进行限制，此时则会使得房地产开发企业不能再对较大资金量获取，同时也会逐渐增大企业资金使用成本，使得房地产开发企业整体资金呈现出紧张的局面，最终其就会对投资数量进行降低，借此有效调控房地产市场价格。