关于我国物业管理模式的反思与再造

张勇 东方地球物理勘探有限责任公司徐水基地处

随着时代的发展人们的生活观念也在不断发生着变化，人们对服务的要求也在不断提高，同时随着城市人口聚集的发展物业管理也成了城市人们生活的一部分。但是在我国当前的物业管理中还是存在很多的问题，不仅阻碍了物业管理的发展，而且在某种程度上对人民的生活也造成了一定的影响。本文主要对当前我国的物业管理模式进行反思，并在此基础上提出进行物业管理模式再造的建议，期待能够有效推进我国物业管理的可持续发展。

一、对于我国当前物业管理模式的反思

在我国当前发展阶段，物业管理的产生与发展顺应了我国社会发展过程居民对于住房管理社会化改革的要求。物业管理是在我国特定历史时期下单位制解体之后我国对于居民住房管理实施的一种管理模式，在发展中人们逐渐接受了物业管理的模式，并且形成了关于物业服务消费的意识[1]。经过三十多年的发展，我国的物业管理规模和服务模式也在不断发生着变化，物业管理的规模在持续扩大，我国物业服务企业和相关的从业人员也在稳步增长，物业行业在我国发展中的地位也已经稳固。但是在物业管理发展中还是存在很多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）物业管理的主体发生了错位

物业管理的初衷是让业主能够行使共同管理的权利，业主作为物业管理的所有人，不仅应该是我国物业管理的主导者，还应该是物业服务的消费者，在物业管理中业主权利应该是通过业主大会行使的。但是在我国当前的物业管理中，业主作为物业管理的主体地位以及在物业管理中拥有的权利经常会被忽视。物业服务企业直接成为物业管理的主导者。在《物业管理条例》中通常都是直接明确在管理中业主委托物业管理企业实施物业管理的单一的管理模式，并且以我国行政法律法规的方式确认了在物业管理服务中企业的主导地位。因此在实际的物业管理中会出现物业服务也和业主在管理中的主体角色的错位，这种管理模式下在很大程度上造成了我国的整个社会对物业管理有了错误的认知。在实际的物业管理中并没有发挥业主的决策权以及选择权，这样的物业管理实际上是对业主权利的剥夺，对于我国物业管理的进一步改进和发展都是十分不利的。

（二）物业服务的市场管理机制失灵

在市场经济发展中，所有的市场都应该有买方和卖方的共同存在，在物业服务管理市场中也不例外，物业服务的买房是业主大会，而卖方则是具体实施物业服务管理的物业公司。物业公司提供的服务主要是对服务范围内公共部分的管理和服务，服务的价格是由全体业主决定的，而全体业主决策需要由业主委员会来体现，因此，没有可以代表全体业主的也业主委员会的物业管理市场，就没有真正意义上的买方[2]。在上千我国的物业管理服务市场中，很多并没有成立相应的业主委员会，实际的物业服务管理处在只有卖方，而没有买方的处境下。在这种处境中就出现了物业管理强买强卖的情况，物业服务公司不重视对自身服务水平的提升，而且在管理过程中谋求自身利益最大化，给业主带来了巨大的损失。这样的情况也会导致物业管理服务市场机制的失灵，最终对物业管理行业的健康发展造成了一定的阻碍。

（三）我国现行的物业服务管理制度基本失效

近年来随着社会的不断发展进步，我国在物业服务管理方面的矛盾也在日渐凸显。在管理实施的过程中由于物业管理导致的各种矛盾和纠纷不断发生，物业服务管理中的业主也物业管理企业之间发生的冲突和暴力事件在不断上演，有的甚至已经严重影响到了业主的正常生活秩序，对我国文明和谐社会的构建造成了一定的阻碍。而这些矛盾的产生和暴力事件的出现都能从我国当前执行的物业管理制度和相关的服务机制中找到其发生和发展的根源[3]。如果这些问题还不能引起相关部门足够的重视，加强对物业服务管理模式的再造，就有可能导致我国物业服务管理行业进入到发展的僵局中，对居民的日常生活和宏观方面我国和谐社会的构建造成很大的阻碍。因此在现阶段实施物业服务管理中进行物业服务管理模式的再造是我国当前物业管理行业发展中面临的重大问题，也是保证我国物业管理行业可持续发展的保障。

二、我国物业管理服务管理模式再造的建议

在我国的物业管理中出现的为不仅仅是个别现象或者是某一个物业服务管理公司的问题，而是我国物业发展整体的现状和面临的问题。我国当前阶段实施的一体化物业管理模式以及无法适应当前社会发展对于物业服务管理的要求。为了能够从本质上解决当前我国在物业服务管理中出现的弊端，相关部门和企业应该结合我国《物权法》的要求和基本精神，对我国物业服务管理的基本模式进行再造，旨在构建一种以业主大会为主导的物业服务机制，同时要求物业服务必须要有健全的管理制度、遵循市场发展的规律、具有一定的竞争意识，同时能够提供更加专业的物业服务管理。通过这种方式充分展现业主在物业服务管理中的主导作用，并且最大限度地维护业主的权利，提高物业服务水平。具体可以从以下几个方面着手：

（一）成立业主大会，构建物业服务管理的买方市场主体

业主大会是由物业管理范围内的所有业主工程组建的物业服务管理的买方主体。在实施物业管理的活动中不仅需要依据相关的法律法规以及规章制度，还应该和业主大会达成一致，使业主也能充分参与到物业管理的决策中。业主大会是物业服务管理市场中的不可或缺的组成部分，是物业服务管理中的买方[4]。因此在物业服务管理模式再造的过程中改变业主的观念，成立业主大会是确保业主在物业服务管理中具有充分的决策权和选择权的重要保障。通过业主大会的成立能够进一步完善我国的物业服务市场，使市场真正呈现出良性发展的态势，业主也能够在整个管理过程中充分履行其权利和职责，使得物业服务管理市场能够实现可持续发展。同时还可以实现对社会管理水平的持续提升，对我国物业管理服务的发展有很大的促进作用。

（二）实施业主大会登记制度，进一步保障业主大会的法律地位

在我国当前的物业管理发展中，业主组织在管理实施的过程中严重缺乏民事行为能力，这也成为当前阶段限制业主在物业管理中行使其权利和履行责任的非常重要的影响因素。随着社会的发展，我国一些发达城市已经率先实施了业主大会等级制度，比如我国的北京、广州等一线城市，并且在这些地方的试行都取得了很好的效果。在实施业主大会等级制度以后对于业主在物业服务管理中主体地位的发挥有非常显著的作用，主要表现在以下几个方面：

首先，可以设立独立的管理账户。根据我国物权法的规定，在物业服务管理中业主对建筑物内的住宅以及物业管理范围内的公共部分享有共有以及共同管理的权利。结合以上规定在对物业管理范围内的公共部分的经营和使用权需要业主大会参与到决策的制定中。在实行业主大会登记制度之后，就可以持相关的证书和机构代码到银行开具业主大会账户，为共同经营中资金往来提供便利。

其次，业主大会也可以在物业管理中出现法律问题后独立充当原告或者被告。在物业管理过程中出现管理纠纷案件并不少见，实施业主大会登记制度后一旦出现相关的法律问题业主大会作为实施的主体也就能够独立充当原告或者被告，对于法律纠纷问题的处理和解决都有很大的作用。在这个过程中诉讼风险由全体业主共同承担，对于业主权利的维护具有很大的作用[5]。业主大会作为全体业主的代表，是业主作为主体在物业管理中权益的保障。当然如果在管理的过程中部分业主拒不履行相关的规章制度或者违背法律法规做违法的事情造成的损害，业主大会是不应当承担其行为后果的，这种法律责任需由当事业主自行承担。

最后，可以登记业主共有的财产。根据我国的《物权法》的相关规定，在物业服务管理服务范围中的道路和绿化部分都属于业主共有的财产，还有在建筑区划内的公共场所以及公共服务设施等都是属于全体业主所共有的财产。根据这个法规的相关规定，业主大会在成立并具有了一定的实体地位之后，这些财产都需要登记在业主大会的名下，这样就能保证业主大会能够在管理中真正行使其股东的权利。另外，在物业管理中，小区内公共部分的收益，比如电梯广告费、小区内部的一些公共活动收益都应该归物业大会所有。通过这种使物业服务公司能够明确自己在物业服务管理中的地位，对于促进物业服务水平的提高以及构建和谐的社会环境有很大的作用。

（三）构建权责明确，监管到位以及廉洁自律的业主大会机制

在新的物业管理模式下业主大会是物业服务管理的主体，对于物业管理水平的提升以及构建和谐的社会环境和氛围承担着重要的职责。为了确保业主大会在物业管理中真正发挥有效作用，促进物业管理的发展，需要从以下方面加强管理：

首先，进行物业服务管理组织架构的构建。在物业服务管理中健全的业主大会组织架构是业主在管理中发挥主体作用的关键。因此在构建业主大会时一定要进行物业服务管理组织建构的构建，主要包括组织的决策管理机构、理事机构以及相应的监事机构，另外还应该包括实施具体事务的专职人员。使业主大会能够真正在物业管理中发挥有效的作用。其次，设立业主共有的资金。共有资金的设立是为了确保在物业服务管理中业主大会也能够享有公共部分管理的收益权，真正落实业主大会对物业服务费等相关资金的管理的权利[6]。业主共有资金主要指的是在物业服务管理范围内，归业主大会拥有并能行使支配权的资金。主要包括物业管理资金以及服务管理中的专项维修资金，还有物业公共部分的经营收益等都应该归业主大会所有。在设立业主共有资金之后，业主大会需要按照约定向物业管理公司定期支付服务费用，这种管理方式会在很大程度上促进物业服务公司不断提升其服务质量以此来提升其市场竞争力。最后，在物业服务合同中要进一步明确业主大会和物业服务企业之前的法律关系。为了能够确保在物业服务管理中业主大会的主体地位，一定要通过法律的形式明确业主大会的责任和义务，使这种管理模式在运行中可以有法可依，有据可循，促进我国物业管理模式的再造。

三、结束语

物业管理与城市居民的生活息息相关，但是由于我国当前还没有形成完善、成熟的物业管理模式。因此在管理中频繁出现由于管理不规范或者管理中忽视业主的主体作用而导致问题的发展，对我国物业管理的发展造成了很大的阻碍。针对这种情况我国需要思考对我也管理模式的再造，通过建立业主大会、实行业主大会登记制度以及构建完善的业主大会机制的方式对我国的物业管理模式进行再造，促进我国物业管理的发展。