不动产登记数据整合项目质量控制要点

叶菲，肖洋

(南京市测绘勘察研究院股份有限公司，江苏 南京 210019)

1 引 言

2013年，国务院建立不动产统一登记制度专题会议中明确提出：实现“四统一”(即统一登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台)的目标[1]。随后，《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》分别于2015年3月1日、2016年1月1日正式施行，这些条例细则的出台标志着不动产统一登记制度正式开始实施，而制度要得以顺利开展必须建立全国统一的信息管理平台，准确完整的不动产登记数据则是平台正常运行的基础和关键[2]。为了建立准确的不动产登记数据库，顺利完成国家存量登记数据汇交的任务，迫切需要开展整合现有各类不动产登记数据的专项工作[3]，而如何保证整合工作的质量则是一个很值得探讨的问题。通过近年来多个不动产数据整合项目取得的一些经验，本文简要分析了不动产数据整合项目的生产流程，并总结了各个阶段的质量控制要点与检查内容。

2 不动产登记数据整合生产流程

图1为不动产登记数据整合流程图。

整合工作的主要思路可以总结为通过“四步骤”完成“三库”转换，最终得到用于支撑不动产信息管理系统运行的成果数据库。三库指：①原始库：先搜集各项数据库及纸质资料，收集原数据库标准，并按原标准梳理规范形成的原始库。②：中间库：即依据《不动产登记数据库标准(试行)》整合各专项数据库，形成中间库。③成果数据库：将中间库进行数据入库、形成满足不动产信息管理平台运行支撑的最终数据库。四步骤指整合准备、规范化整理、整合关联、数据入库四个主要工作步骤。简要介绍如下：

图1 不动产登记数据整合流程图[4]

2.1 整合准备

(1)准备工作主要包括针对各类现状不动产登记数据及对应技术规程、建库标准进行全面的收集，搜集各类空间和属性电子数据、各类登记纸质档案(图、表、卡、册等)。

(2)参照现行的各项技术规程、数据库标准及最新《不动产登记数据库标准》，完成中间库和成果库的数据库框架设计，包括选定采用的数据库平台和地理信息系统平台、设计空间表和属性表、制定数据字典。

(3)通过数据库分析，并与登记簿、技术标准进行比对，找出差异并制定转换规则。

(4)根据分析结果制定技术路线，编制详细的技术方案和质量控制方案。

(5)搭建合理的生产实施架构，落实岗位责任，并进行人员培训。

2.2 规范化整理

(1)清洗和梳理：以宗地、成套房屋为单位进行梳理，对数据语义一致性、类型规范性、空间参考一致性[5]、缺漏信息等方面进行核对和梳理；针对筛选出的经业主方确认的冗余、错误、不一致数据进行剔除和修正，做好处理记录。

(2)数据采集：对于缺漏信息通过已有纸质档案扫描矢量化、矢量数据转换处理、外业实地核对和补充调查、属性数据资料录入进行补充和完善，形成完整的不动产登记图、簿、档案成果。

(3)规范化整理：根据各类不动产数据集要求，对空间数据、非空间数据进行编码和规范化处理，进行逻辑关系重建，并与原有不动产登记簿有效关联，形成包含土地、房产、林业等各类不动产登记数据集的空间、属性一体的原始数据库。规范化整理流程图如图2所示。

图2 规范化整理流程图

2.3 整合关联阶段

(1)数据整合。对原始库中不同数据集的各类空间数据进行冗余数据剔除、信息补录、统一空间参考、同类图层合并、统一编码[6]，对属性数据信息补录、冗余数据剔除等处理，使各类数据集语义一致、类型规范、空间一致、信息完整。

(2)数据关联。将整合完善的空间、属性数据进行关联，通过不动产单元编码、宗地代码、业务号把宗地和不动产单元、不动产和不动产权利、不动产权利和登记过程等空间和非空间数据相互关联，形成可追溯的、信息清晰完整的不动产登记信息中间库。

2.4 数据入库阶段

结合基础地理信息数据，对中间库中的宗地、自然幢、权利、权利人、登记业务等各类数据进行数据组织编码，按最终系统要求进行全面的信息核对和检查，确认无误后进行入库操作并填写元数据，建成不动产登记成果数据库，以支撑不动产登记信息管理基础平台顺利运行[7]。

3 质量控制要点[8～11]

整合过程中的质量控制依据是部、省、市的有关不动产登记数据库标准和数据整合建库技术方案。整合流程中各个阶段的质量控制点与检查内容详细叙述如下。

3.1 整合准备

本阶段重点对设计书编制进行质量控制。

具体检查内容包括：方案编制是否符合项目现状，是否考虑本地特色，流程是否切实可行并细化到位；各类相关数据库标准、技术规程是否齐全、版本是否有效；数据库设计是否符合相关的数据库标准要求。

3.2 规范化整理

本阶段重点对整理结果进行抽检核实。

具体检查内容包括：成果资料中是否包含过程明细列表记录，使整理过程有序可追溯；清理后的成果是否完整、是否与纸质档案相一致且必填信息不为空、权利间关联和权属状态是否正确、图属关联是否一致；外业调查补测数据是否符合规范及技术要求。

3.3 整合关联阶段

本阶段重点对不动产单元编码、信息规范化处理、房产数据与建(构)筑物落宗、宗地与业务单元空间关系处理、房地登记数据关联等工作进行质量控制。

具体检查内容如下：

(1)宗地及管理单元空间关系是否存在矛盾；是否在数据库中标识已发证房屋、建(构)筑物之间存在空间关系矛盾导致的无法落宗的情况。

(2)房产数据落宗：宗地与自然幢数据的空间一致性；逻辑幢、层、户与自然幢、宗地代码之间的关联关系正确性；是否对土地权属不合法的宗地内的自然幢进行数据标识；是否对跨两个以上宗地暂时不落宗的自然幢进行数据标识。

(3)构(建)筑物落宗：检查内容同房产数据落宗。

(4)房地数据关联：土地登记与房产登记数据之间存在有土地无房产、有房产无土地、多对一、一对多等多种情况，应仔细检查房地登记数据间关联关系正确性以确保匹配质量。

(5)不动产单元编码：检查各类不动产落宗后编码是否符合不动产单元编码要求，与关联登记数据编码是否一致。

(6)规范性：对照设计标准，对整合库数据字段的规范性进行检查。

①逻辑一致性：根据业务逻辑定制检查工具，检查数据中矛盾的或逻辑不一致的问题。如证件号码为空而证件类型字段有值；已出让土地而终止日期字段为空等。

②属性取值标准化：对于规程中有明确取值范围的代码字段，如土地用途、权属性质、房屋用途、房屋结构等，或格式有统一要求的字段，如坐落格式，土地、房产证号等，应检查数据取值和格式是否符合规程要求。

3.4 数据入库阶段

数据入库前后都需要进行完善的质量控制。

具体检查内容如下：

(1)入库前检查：主要检查数据与设计标准的一致性，是否满足各级管理部门的数据汇交要求；

(2)入库后检查：主要检查入库前后数据是否存在不一致，包括记录数、信息本身、权属状态、关联关系等的一致性。

(3)由于不动产登记工作持续开展可能导致的权属状态变化，应检查登记数据在整合库与成果库中的权属状态是否正确衔接。

4 结 论

为了全面整理、融合错综复杂的存量不动产数据，使其顺利汇入部、省、市、县四级互联互通的统一不动产管理平台，更好地服务于不动产登记发证等各项管理工作，质量控制是非常重要的环节。由于该类项目存在大量数据转换和处理操作，因此，无论是生产过程或是检查过程，都需要软件开发人员进行软件或脚本开发，提高检查的自动化程度，进一步提高检查质量，降低质量控制成本。本文提出的整合项目中各阶段质量控制要点和检查内容是项目实践中的一些经验总结，实施起来需要根据具体项目的实际数据情况具体分析，进行调整和补充，确保质量控制落到实处。