天津市房地产价格波动对居民消费行为的影响

于菡萱 曹颖

天津财经大学

一、引言

自从1998年中国实施房地产市场住房制度的改革，我国从计划经济体制向市场向市场经济体制转型，依据我国国家统计局所统计的数据，我国住宅商品房的平均销售价格从1999年的1864元/平方米逐渐上涨到2017年的7614元/平方米。可是，在房地产价格快速上升的期间，另一个重要的现象是我国居民的消费率在波动性变化，但总是处于较低的水平，从1985年的52.4%降至2015年的37%，远低于世界平均水平58%的居民消费。这与房地产市场快速发展形成鲜明的对比，由此引发了学者们一个问题：房地产价格的上涨是否抑制了人们的消费需求？正是这个问题产生这项研究。

二、理论基础

居民消费理论是有关居民消费与收入之间关系的理论假说，根据消费者消费支出行为发展出来的，是房地产价格波动对居民消费行为影响研究的理论基础。该理论说明了居民在不同环境下，理性消费从而达到效用最大化。因此，居民消费理论和房地产价格波动于居民消费支出的作用机制是本文的理论支撑。

三、研究设计和结果分析

（一）指标选取

本文最终选取天津市居民人均消费支出（y）作为被解释变量，选取天津市住宅商品房的平均销售价格（p）、天津市居民的平均可支配收入（x）、居民消费价格指数（r）作为解释变量。本文采用天津市2002年到2017年的相关数据，然后进行实证检验。

（二）计量模型

根据前文生命周期理论-持久假说理论的理论基础，得出研究的实证模型。本文选取社会中的典型性家庭，假设其家庭消费支出与其家庭拥有的房地产财富、可支配收入以及通货膨胀率有关，在此基础上建立基本模型，如下所示：

为了保证时间序列的相对稳定性，同时对等式两边取对数，得到：

其中，βit表示消费的收入边际系数，γit表示消费的房地产价格弹性，δit表示利率的变动引起的居民消费的相对变动，εit为随机误差项。

（三）多元线性回归模型

按上述式回归，Eviews软件的输出结果如图所示。

图1 多元线性回归结果

OLS法得到的回归方程

（四）序列相关性检验

对该模型进行序列相关性检验，本文采用Durbin-Watson检验序列相关性，本文选取的解释变量个数为4，有效样本容量为16，相关数据参考如下：在0.05的显著性水平下，dl（0.05,16,4）=0.86，du（0.05,16,4）=1.73。如图所示，DW统计量为0.761655，因此0＜DW＜dl，所以该模型存在一阶正相关，需要处理序列相关。

因此采用广义差分法，对方程进行再一次回归，得到以下回归结果。

图2 多元线性回归结果

再次检验序列是否存在相关性，DW统计量为1.161929，在0.05显著性水平下，查表有dl（0.05,15,4）=0.82，du（0.05,15,4）=1.75，因为du＜DW＜dl所以消除序列相关，变量间不再存在自相关。

因此得到最终模型为：

（五）模型解释

经济意义为，当住宅商品房平均销售价格、通货膨胀率不变时，居民平均可支配收入每增加1%，可引起居民人均消费支出增加1.287641%；当居民平均可支配收入、通货膨胀率不变时，住宅商品房平均销售价格每增加1%，可引起居民平均消费支出减少0.17528%；当住宅商品房平均销售价格、居民人均可支配收入不变时，通货膨胀率每增加1%，可引起居民平均消费支出减少0.358515%。

四、讨论

从长期来看，天津市住宅商品房的价格与居民消费之间存在负向的影响关系。从最终模型中可以得出，虽然房价对消费的影响贡献程度没有收入的高，但在一定程度上对消费存在一定的影响。天津市住宅商品房的平均销售价格上涨，使得消费者平均消费水平有些下降。总之，天津市房地产给居民带来的挤出效应明显大于财富效应。近些年来，我国住宅商品房价格快速增长，超过了很多普通居民家庭的承受能力，这对居民家庭的消费支出行为起到了严重的制约作用。

通过分析可知，居民可支配收入和消费之间是由长期正向影响关系，也是主导性因素。凯恩斯的收入消费理论认为，可支配收入在很大程度上决定了居民的消费水平，实证结果符合该理论。因此政府想要通过调节居民消费水平来促进经济的增长，应当充分考虑到居民的可支配收入水平情况。