楼宇经济发展分析与建议——以南京鼓楼区为例

□刘 滨

鼓楼区楼宇经济发展现状

（一）重点楼宇的发展现状

1.总体概况。鼓楼区已投入使用的建筑面积在1 万平方米的商务楼宇70 个，总建筑面积近400 万平方米，日均租金每平米2.7元，2018年税收总额70.11 亿元，楼宇经济的税收贡献，全区平均为每平方米1752.75元。据鼓楼区第四次全国经济普查数据显示：楼宇内共入驻企业3554个，楼宇的平均入驻率为91.7%，企业的属地纳税率为75%。

2.楼宇税收状况。鼓楼区1万平方米以上楼宇中，税收超亿元楼宇12 幢，5 千万～1 亿元楼宇8 幢，5 千万元以下楼宇53 幢。从税收贡献度角度看，中南国际大厦和和泰大厦这两幢楼宇的税收贡献度在10000元/平方米以上，税收贡献度在1000～10000元/平方米以上的楼宇有12幢，税收贡献度在500～1000元/平方米以上的楼宇有11 幢，税收贡献度在500元/平方米以下的楼宇有45幢。

3.楼宇内单位的行业分布状况。据鼓楼区第四次全国经济普查数据显示：建筑面积在1 万平方米的商务楼宇中有单位3554 个。在行业分布状况中服务业类企业共有1903 个，占单位总数的53.5%，批发和零售业1294 个，占单位总数的36.4%，由此可见服务业和批发零售业在商务楼宇中占有较大的比重，也是发展楼宇经济需要重点关注的行业。

对鼓楼区楼宇经济发展的SWOT 分析

（一）鼓楼区发展楼宇经济的优势(Strengths)分析

1.得天独厚的区位优势。鼓楼区是南京市的中心城区，交通便捷，公交、地铁网线密布，辐射全市。市区有中山北路、城西干道、江东北路，汉中路等多条主干道贯穿而过。同时也拥有南京的黄金江岸线，以及纬三路过江隧道等在建和待建的大型交通工程，也将使鼓楼区的交通条件不断改善，为楼宇经济的发展创造良好的条件。此外，鼓楼区还是江苏省委、省政府、江苏省军区司令部所在地，很多省级和市级机关均坐落于本区，具有不可复制的政治优势。

2.寸土寸金的商业优势。商贾云集、人潮涌动的湖南路商业街是鼓楼的黄金走廊，辖区内有江苏第一高的紫峰大厦，还有世界贸易中心、金陵亚太商务楼、金山大厦、银河国际广场、凤凰广场、南京国际服务外包大厦等1万平方米商务楼宇70个。

3.质量领先的教育优势。鼓楼区具有南京市最好的基础教育资源，一批名校、名校长、名教师和一批国家级、市级学科带头人集聚；区内还拥有南京大学、南京工业大学等18所高等院校、25 个部省级工程技术研究中心、47 名两院院士及10 万多专业科技人员，集中了南京市70%以上的优质基础教育资源，人才与教育的叠加优势为鼓楼区楼宇经济的发展提供了强大的动力源。

4.优质方便的医疗优势。鼓楼区医疗卫生资源比较丰富，江苏省人民医院、南京鼓楼医院、江苏省口腔医院、南京脑科医院等一批省市级综合性医院和专科医院均落户于此。千人床位数达到10.3 张，医疗水平位于全国领先水平。

(二)鼓楼区发展楼宇经济的劣势(Weaknesses)分析

1.区域楼宇管理缺少统一的规划布局，功能定位和产业分布不合理。从规划布局上看，鼓楼区商务楼宇在发展过程中缺少统一的、科学的整体规划思路和布局，也缺乏整体运作和协调发展，使商务楼宇没有达到特色产业聚集和上下游企业联动。商务楼宇和住宅型高层建筑在同一地块内混杂的现象较突出，对突出楼宇本身及周边的商务功能较为不利，使楼宇经济难以成为规模大，效率高的综合经济效益体。从产业分布上看，现代服务业与传统服务业等其他行业混杂，政府管理和整合的难度都比较大。

2.产业聚集效应较低，缺乏特色楼宇，不利于政府进行产业结构调整。鼓楼区现有紫峰大厦、亚太商务楼、凤凰广场、油运大厦等一批高端商务楼宇，以及国际服务外包大厦、科技广场、老学堂创意产业园等特色楼宇（园区），形成了一定的产业集聚和品牌效益。但大多数楼宇产业布局比较分散，没有形成合力。

3.楼宇总量规模较小，从载体上制约了政府楼宇经济管理。鼓楼区与上海、北京、深圳等地的中心城区相比，楼宇规模存在一定差距。鼓楼区在原鼓楼区和原下关区合并后，1万平方米以上的楼宇为70 个，而5 万平方米以上的楼宇仅有25 个，其余均为5 万平方米以下的中低档写字楼或综合性商住楼。同时，楼宇进驻企业数量虽然达到3554 个，但企业规模偏小，制约了辖区内楼宇发展的潜力及速度。

4.原有楼宇的软硬件设施条件相对较差，影响楼宇高端管理。除近年相继建成的紫峰大厦等部分较高档次楼宇外，目前鼓楼区多数商务楼宇始建于上世纪90年代中后期，硬件配置较低，配套功能较差，楼宇外表陈旧。许多楼宇内部装修档次不高，缺乏办公通信自动化、安保监控自动化等星级标准配置，甚至连基本的车位问题也不能很好解决。还有的楼宇经过多次易手，产权关系复杂，业主分散，原本单一的商务楼宇变成商务、商贸、居住混杂的综合楼。这些问题一方面严重影响了楼宇的整体对外招商推介，另一方面也影响了入驻楼宇企业开展高端商务活动、提高规模化现代化水平。

（三）鼓楼区发展楼宇经济的机遇(Opportunities)分析

1.丰富的新鼓楼区资源。2013年区划调整后，鼓楼区的面积达到53.35 平方公里，人口超过百万，区内优质的企业和发展潜力巨大的企业明显增多，全区重点项目达到203个，大批土地储备陆续进入市场，增加了可开发的土地资源，其中尤以滨江商务区为代表，将成为鼓楼产业发展的新引擎。这些都为鼓楼区的楼宇经济发展带来了广阔的发展空间和可观的市场规模。

2.鼓楼区政府自身对发展楼宇经济的大力支持。鼓楼区成立鼓楼区楼宇经济工作领导小组，根据楼宇经济发展的现状和存在的问题，建立全区楼宇经济数据库，搭建了鼓楼区楼宇经济信息网，全面调查摸底楼宇状况，强化产业研究工作。出台了《鼓楼区促进楼宇经济加快发展实施意见的通知》，通过招商引资，制定激励和奖励措施，吸引投资，增加就业，为区财政贡献税收，达到政府、楼宇业主、入驻企业三方共赢的可持续发展经济模式，为鼓楼区楼宇经济又好又快地发展指明了方向。

3.加快发展潜力巨大的滨江经济带。鼓楼区拥有南京长江段11 公里最佳亲水黄金岸线，串联江东软件城、下关滨江商务区及幕府山新产业区三个产业功能片区，这是鼓楼区滨江总部楼宇经济带形成的“一带三区”的空间布局，这个总面积约18 平方公里的总部楼宇经济带，规划建设载体面积将超过1000 万平方米。区域内已建成使用总部楼宇7 幢，总建筑面积38 万平方米，包括南京国际服务外包大厦、联创科技大厦、南大苏富特创新科技园等总部楼宇载体。在建总部楼宇近20 幢，总建筑面积340万平方米。到2020年，“鼓楼区滨江总部楼宇经济带”将建成总建筑面积达1000 万平方米的总部楼宇及大型商业综合体，引进30 个地区总部以上企业入驻。

(四)鼓楼区发展楼宇经济的威胁(Threats)分析

1.与南京市兄弟区县的竞争风险。新区划调整完成之后，南京各兄弟城区也在区划调整的机遇中获得了新的优势。这些改变将给鼓楼区带来更加激烈的区际竞争。在此尤其要关注的是南京市新成立的江北新区，给鼓楼区形成的竞争风险。无论从项目建设还是税款征收，江北新区享受的是一系列的国家优惠扶持政策，并且随着多条过江隧道的开通，地铁和定制交通的运行，进入市区的时间也大大减少，伴随着南京北站和六合机场的开建，这些势必将影响到鼓楼区的经济发展，形成企业资源的抢夺，对滨江经济带的发展形成了挑战。

2.现有企业流失的风险。由于工程施工、租金水平、软硬件设施等因素的影响，会改变原有的企业布局和人气布局，这些因素给鼓楼区带来新的资源流失的压力，如何合理控制流失，保证楼宇的入驻率，是摆在政府面前的一个关键问题。

3.楼宇空置率过高风险。楼宇的空置率一向被视为商业地产的风向标，随着政府规划的多个新项目上马，投入的资金也越来越多，鼓楼区楼宇经济面临楼宇空置率过高的风险。2018年鼓楼区楼宇空置率为8.3%，现有企业流失或倒闭是造成楼宇空置的主要原因。楼宇空置造成资源的浪费，对于楼宇经济的发展产生不利的影响，同时降低了政府的财政收入。

促进鼓楼区楼宇经济发展的建议

（一）充分发挥政府主导作用，完善楼宇经济产业规划

要树立政府为楼宇服务、楼宇为企业服务、企业创造效益的观念，充分发挥政府的主导作用。在楼宇经济发展的不同阶段，政府应扮演不同角色。在起步阶段，服务模式应是“行政主导型”，发挥干预者、主导者的作用；在发展阶段，服务模式应是“合作共治型”，发挥参与者、扶持者的作用；在成熟阶段，服务模式应是“社区自治型”，发挥提升者、服务者的作用。提倡什么，主抓什么，怎样去抓，政府的思路要非常清晰，要形成工作合力，才能取得好的效果。

（二）制定楼宇发展优惠政策，规范楼宇项目招商条件

科学制定楼宇经济发展优惠政策，出台导向性、倾向性、区别性的政策措施，重点扶持楼宇及楼宇中符合鼓楼区产业导向的企业，政策和措施要有力度，要有比较优势。奖励那些楼宇经济发展较好的楼宇业主和经营管理单位，对入驻企业要在装修、资金奖励、购房补贴、房租补助等方面进行扶持。对实力强、规模大、效益好的企业和总部更要以长远发展的目光加大鼓励，免费提供鼓楼区优质的教育资源名额，甚至于生活住房和解决老人养老的问题，让企业感觉有家的温暖，留得住人心。同时在企业工商、税务审批方面给予绿色通道，减少审批程序，缩短审批时间。

（三）打造特色楼宇标签，引导楼宇形成产业聚集

根据现在实际情况，对一些具备产业聚集雏形的楼宇、楼群进行试点，有重点地进行策划和整合，引导关联企业向一栋楼宇或一定区域聚集，打造特色楼宇，引导发展一批“金融楼”“律师楼”“会计楼”“设计楼”“IT 楼”“总部楼”等楼宇。注重楼宇聚集服务能力的提升，通过服务吸引高端企业入驻楼宇，提高入驻率、注册率和贡献率，从而直接创造经济效益，而且要通过提升楼宇企业和员工的集体认同和情感归属，吸引更多信息、资本、人才、技术等关键生产要素的聚集，推动进一步实现效益的聚集。

（四）提档升级楼宇环境，增强楼宇经济品味

在广泛听取楼宇内企业的需求的基础上，定期进行楼宇的升级改造和维护。将全年的楼宇改造项目打包，由政府提供专项资金，不但提升楼宇形象和企业的办公环境，也能提高鼓楼的固定资产项目投资水平和数据指标。将文化元素渗透到楼宇经济的发展过程中，以深厚历史文化底蕴、文化内涵提升楼宇的效益和品位，从而提高楼宇整体附加值和含金量，推动楼宇经济发展。通过建立诸如副省级城市中心城区楼宇经济发展论坛等形式，通过论坛交流，学习借鉴同等规模城区发展楼宇经济的经验，更好地为鼓楼区发展楼宇经济服务。