试论新时代房地产估价人才培养困境及出路

李慎 吴建国 张辉

1. 湖南交通职业技术学院 湖南 长沙 410132；

2. 湖南华辉会计师事务所有限公司 湖南 长沙 410015

1 新时代房地产估价行业面临的新挑战和机遇

1.1 房地产估计行业面临新科技的挑战需要尖端型人才

2015年《政府工作报告》中提出全面制定“互联网+”行动计划；2015年9月，国务院签批印发《促进大数据发展行动纲要》，系统部署大数据发展工作。“互联网+大数据”成为各行各业转型的驱动力和原动力。对房地产估价行业来说互联网+大数据既是挑战亦是机遇。一方面，在大数据的背景下，海量房地产数据通过互联网交互共享，客户了解房地产市场价值的途径发生了变化，互联网提供了精准、便捷、高效的评估服务入口，传统房地产估价业务领域开始出现市场萎缩和锐减；另一方面，大数据时代海量的数据和先进的数据处理技术，使传统评估方式产生革命性和颠覆性的变革，通过建立各种数学模型和公式来发现数据之间的相关性，利用互联网+，便捷的房价评估工具和技术层出不穷，眼花缭乱。因此房地产估计行业面临新科技的挑战需要尖端型人才。

1.2 房地产估计行业面临新政策的挑战需要复合型人才

2014年国土资源部发布《节约集约利用土地规定》，各地土地管理部门陆续将土地政策向减少建设用地增量，提升存量建设用地的质量方面转变和发展，该规定的发布必定造成房地产估价土地业务的减少和转向。2017年在强调坚持住房居住属性背景和前提下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管监督政策和措施频频出现，开启“限售”模式“限贷”模式且范围不断扩大和加码，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求，房地产成交量有所下降，同时也冲击了房地产估价行业的业务量和传统方向。另外城市拆迁业务的减少，各评估公司竞争日益白热化和激烈化，对房地产估价行业造成很大的冲击和挑战。尤其是一些传统业务占比较高的机构，抵押类业务的萎缩和其他业务的减少让他们防不胜防。新知识、新技术、新方法、新形势的出现，房地产估计行业面临新政策的挑战需要复合型人才。

1.3 房地产估计行业面临新理念的挑战需要国际型人才

由于各房地产估价机构之间存在着低价甚至给回扣的不正当竞争，为了降低其运营成本和开支，满足工作效能和效率，部分房地产估价机构使估价体系模式化和定型化，并且逐步成了机械化、流水线的工作形式和模型，使得房地产估价过程的各个环节只停留在初级模式上和固定模型上。在具体的现场勘察和实测过程中，估价人员更多的只是为了完成整个流程和程序，简单地做一些记录、拍照、实测、画图等工作，对估价物的了解并不细致、深入和到位，其结果、质量和过程也令人质疑。另一方面，一些估价机构的体系只停留在信息搜索、数据收集和资料整理的基础层面、表面和肤浅面，缺乏对真实性能的考察、体察和实察。在这种估价体系和操作模式下，估价过程只需要在固定的模板上和格式上稍做修改和填写就能够很好完成，因此，所做的报告、整合的资料、提供的成果上，都存在着极大的信用体系建设风险甚至雷同。为此，需要不断学习新知识，更新理念，学习国外最新的估价技术，与国际接轨。因此房地产估计行业面临新理念的挑战需要国际型人才[1]。

2 新时代房地产估价人才面临的新困境和不足

2.1 学校培养估价人才能力不足

从当前房地产估价人才的执业现状及估价市场对估价人才能力素质和专业需求来看，应该说专业院校培养的估价人才在专业理论和实践素质方面还是扎实的。这是因为学校可以根据专业发展、市场需要和教育规律，设置较为系统和完备的基础课程、专业课程和实训课程，为估价人才奠定较为丰厚的专业理论、技术基础和综合素质。但是不可否认的是，在估价实训操作能力培养方面，由于院校教学模式、教学计划、课程设置和课程标准等方面的限制，造成估价知识理论、估价技能教学、专业教学与实际脱节和不符的局面。由于教学计划中实践和实训环节设置的缺陷，使得在校生很难参加一个完整的和仿真的估价项目操作过程和撰写环节。学校的实训课多为模拟操作训练和实训作业，与估价实践和实际相距较远，影响了学生估价实际能力和综合素质的培养。另外，教师中虽不乏注册房地产估价师，但因教学任务繁忙而难于参加一线实践和项目任务，也在一定程度上影响了对学生估价操作能力、综合素质和创新思维的培养。因此，院校毕业生进入估价行业之初，即使通过了执业资格考试，取得了注册证书，其估价操作能力、实践能力和创新意识仍较欠缺和不足，需要经过一段时间的学习、观摩和传帮带，才具备独立或半独立进行估价操作的能力和专业素质。

2.2 社会培养估价人才数量不足

社会上的一些培训机构及企业内部培训进行房地产估价人才的培养和教育，不仅仅是企业发展的大势所趋和长远规划，更是企业理应肩挑起的一份社会责任和肩负的担子。社会培养的优点为企业可针对房地产评估过程中所遇到的问题和挑战进行岗位培训和实操训练，为员工提供学习机会和沟通交流，培养适应市场变化、客户需要和创新思维的专业人才，增强企业竞争优势、补足短板和人才储备。估价机构往往针对内部某些估价师的不足并结合估价机构承揽的新项目对估价业务能力和素质的新要求，聘请专业讲师和专业顾问对内部人员进行培训和实操。此培训方式针对性强，应用性广，估价人才在专业方面的素质能力立竿见影，效果显著。社会培训机构开设的针对房地产估价专业考试及相关专业新知识的培训，这种培训方式可在业余时间和网络参加，有的放矢，通过有经验的专业讲师分享，扩宽房地产估价的知识面和业务面，激发创新思维，积累相关房地产估价的专业理论和技术知识。当然也存在一些缺点，培训时间短、人数也少、实操不够。

2.3 行业培养估价人才时间不足

行业培养方式是针对房地产估价发展趋势所需的知识点、能力点、技术点和当前操作中的热点、难点、争议点问题，由房地产行业学会组织专家和教授来进行为期数天的讲座、训练和实操。这种方式对人才的培养具有很强的针对性，短期效果好，但由于时间较短，且多是专题性质、碎片化和非系统的，缺乏可持续性、系统性和完备性，影响培训内容的深度、广度和高度[2]。

3 新时代房地产估价人才培养的新出路和对策

3.1 培养房地产估计行业的尖端型人才

新时代在新的市场环境和形势下，在大数据时代，房地产估价机构不仅要发展房地产估价业务，更要拓展房地产估价咨询业务，包括房地产投资咨询和城市开发建设发展咨询。具体为选择投资地点、投资项目和投资额度时，需要房地产估价师从规划、市场、经济、风险、盈亏等角度进行专业分析；房地产企业在已有地块上开发投资时, 需要估价师进行项目经营策划和预测；城市投资者拟将在本地进行房地产项目开发投资时 , 需要估价师给予本城市的市场调研报告、市场前景分析和市场策划；规划、城建、房管、市政、自然资源部门在决定进行城市建设前需要估价师从拆迁量、建设量和市场量；市场发展、城市发展、未来国民经济发展等角度进行分析等。因此，发展房地产估价咨询业务对专业房地产估价人员无疑也是一种挑战，企业应高度重视培养房地产估价行业的尖端型人才，在招聘相关人员时也应考虑房地产估价人员是否拥有相关专业知识、逻辑分析策划能力及创新思维，在现有的估价人员中，应加强相关技术知识培训，鼓励员工积极参与学习和提高。在社会培养方面，社会培训机构应增加开设相关金融、策划、逻辑思维、经济数学和写作等的课程，使房地产估价人员更好的充实自己，成为房地产估价行业的尖端型人才，更好地为房地产估价添砖加瓦、贡献青春和智慧。

3.2 培养房地产估计行业的复合型人才

随着房地产估价市场新科技的大力推广和普及，政府政策的收紧变化趋势，房地产企业的估价出路必然会扩展多元化的业务范围和发展新方向。目前社会对房地产估价人才的需求主要体现在：房屋拆迁估价、房地产价值司法鉴定估价、房地产个人投资分析、房地产抵押的风险判断等几方面。但在新时代新形势下，未来房地产估价可能会涉猎房地产开发建设前、建设中、建设完成后等新的专业服务，如可行性研究咨询分析，市场调研分析咨询服务，制定价格咨询方案，房地产的运营咨询服务；房地产金融领域的咨询服务，如房地产信贷风险分析咨询服务、资产证券化咨询服务等。为了适应新形势，房地产估价人才必须从多方面培养和训练，理论技术知识学习与实务实践学习相互依存相互提高，克服知识学习的盲目性、迷茫性和随从性，在实务实践学习过程中形成知识的系统性、严谨性和科学性，达到认识提高、理论提高和能力提高的效果。企业应更加关注房地产估价人员高层次估价业务能力和素质的培养和实操，除常见房地产价格估价业务的能力外，人才培养应关注一些高层次、特殊和不常见的社会经济活动的房地产估价能力和素质培养。如企业在并购、重组的房地产估价能力和实操、上市公司发行股票的房地产价值评估能力和实操、特殊司法裁决估价能力和实操、土地纠纷估价能力和实操。新时代对于房地产估价的新形势、新要求和新期盼，行业学会、专业院校估价机构应更加注重培养懂法律、懂政策、懂技术、懂外语的复合型人才。

3.3 培养房地产估计行业的国际型人才

面对大数据时代、大网络时代和大共享时代，房地产估价人员应该转变观念、更新理念、持着信念，积极应对新时代新形势新要求的挑战。大数据的应用和共享经济对房地产估价行业产生了重要的和深远影响，对房地产评估从业人员在信息收集、数据处理和文档写作方面提出了更高的要求、标准和门槛。新时代人才在房地产估价行业核心竞争力中的基础性、战略性、决定性作用日益显现。面对大数据时代、信息化金融和共享经济的发展，房地产评估机构要居安思危、未雨绸缪、更新观念，清醒地认识到以往日常经营方式、员工培养模式和文档撰写格式，并不能确保长此以往高枕无忧、一劳永逸和万事大吉。反之，应及时准确判断分析研究大数据时代的特点、行业发展趋势和新技术的应用，充分认识到具备现代科学文化素质、国际视野和复合型的人才才是最稀缺的资源和宝贵的财富。房地产评估机构应该顺应时代变化，在人才培养方面进行创新性改革、创新性发展和创新性教育，针对新时代对房地产评估行业的影响和发展趋势进行分析和研判，培养新型国际型的房地产估价人才是适应新时代的必然趋势，对他们的培养必须集估价机构、行业学会、专业院校、地方行业主管部门及全社会的共同努力与配合，才能为新时代的房地产估价行业谱写出新篇章、创造新奇迹、再造新辉煌。