湖北房企“双子星”：盈利也有难念的经

张帆

房地产政策延续“房住不炒”基调。未来南国置业和福星股份还将面临考验。

湖北两家房企南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”，002305.SZ）和湖北福星科技股份有限公司（以下简称“福星股份”，000926.SZ）于8月底先后披露了半年报。

前者代表作是“南围大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”等商业地产，后者旗下福星惠誉系列住宅、群星城购物中心等较为知名。

2019年上半年，房地产政策延续“房住不炒”基调，因城施策，效果逐步显现。加上信贷政策持续收紧，地产企业普遍面临较大资金压力。重压之下，两家企业都有难念的经：南国置业营收剧增但管理层动荡，福星股份现金流大幅改善但财务费用攀升。

两家湖北本土房企将迎来怎样的发展态势？支点财经记者就此采访了相关人士。

均实现盈利

据Choice数据显示，上半年全国126家上市房地产开发企业中有近两成亏损。一直以来，区域性房企在资金和运营上难与龙头企业如万科、保利等“硬碰硬”，因此会避免同质化竞争，南国置业、福星股份也不例外。

不过，南国置业和福星股份依旧保持业绩稳定，实现盈利。

2019年上半年，南國置业实现营业收入31.55亿元，较去年同期的6.27亿元增长403.1%，归母净利润为0.21亿元，较上年同期增加33.12%。福星股份实现营业收入51.6亿元，实现归属十上市公司股东的净利润4.14亿元，同比卜降29%，不过扣除非经常性损益后的净利润为4.24亿元，同比增长34.53%，主营业务继续保持了稳定成长。

营收增长的原因，则各不相同。

南国置业营收剧增是由十武汉沼悦府、武汉南国中心二期项目部分结利所致，但与此同时，营业成本也突飞猛进，同比上升482.37%。而福星股份的营收增长主要是由于销售情况良好，实现签约销售收入77.05亿元，销售面积50.65万平方米。

现金流方面，上半年南国置业经营活动产生的现金流量净额为-19.2亿元。根据半年报，主要是支付拍地保证金所致。

报告期内，南国置业新增了一块土地储备。今年6月，南国置业通过产权交易所摘牌方式竟得武汉临江荣城房地产开发有限公司80%的股权，竞得价为3.714亿元。由此获取了位于武汉市新州阳逻开发区土地面积达8.25万平米的城镇住宅用地，计容建筑面积17.32万平方米。

现金流对房企而言可谓命脉，南国置业通过发行债券等方式筹措资金，以保证资金流顺畅，报告期内，筹资活动现金流入11.62亿元。

福星股份上半年未新增土地储备，经营活动现金流得到了大幅改善。报告期内，公司经营活动现金流量净额达14.83亿元。同为湖北上市房企，在体旱上，福星股份则是南国置业的“大哥哥”。

半年报显示，福星股份土地储备面积达630.12力‘平方米，房地产开发总建筑面积1172.64万平方米，以武汉为中心，同时进入了北京、深圳、成都、西安、宁波、珠海、赤峰等城市，还涉及美国、澳洲等海外市场。

南国置业土地储备面积为51.23万平方米，房地产开发总建筑面积429.32力‘平方米，已形成以武汉为核心区域，成都、重庆、北京、南京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。

截至8月30日收盘，福星股份总市值为61.5亿元，南国置业总市值为38.5亿元，在全国126家上市房地产开发企业中分别列66位和82位。

南国置业：复制商业运营模式

南国置业前身是1998年创立的武汉南湖花园置业有限公司，2009年10月在深交所上市。2012年，中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）入股南国置业，2014年成为其控股股东。

电建地产是中国电力建设集团的成员企业和房地产板块发展的主要平台，公司注册资金70亿元，拥有房地产开发企业壹级资质，是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。

彼时，电建地产承诺，将利用白身资源和资本优势，提升南国置业项目获取能力、基础管理能力和资金实力。在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业优先选择权。

对于双方牵手原因，有知情人士曾表示，主要是因为很多城市出让土地都要求有一定商业配比，而南国置业恰好能弥补电建地产商业地产方面的短板。

在电建地产加持下，近年来，南国置业初步形成“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”4条商业地产产品线。目前公司累计运营项目已达到17个，累计商业运营面积108.95万平方米，该数据同2018年持平。

此外，南国置业还将着手打造第五条标准化产品线——泛悦·城市奥特莱斯，南国大家装珞狮路店、月星家居珞狮路店正按奥特莱斯标准进行业态调整。

目前，南国置业正在全国范同复制推广已有商业模式。公司2018年开业的商业项目泛悦坊·西城店（北京）就是首例，该项目的定位是打造青少年文化体育教育泛娱乐空间，目前出租率为91.03%。

8月26日，南国置业又发布公告称与成都东华房地产开发有限公司、电建地产成都公司签订委托经营管理协议，负责两个项目的商业运营管理。由此看来，依托股东电建地产资源，输出轻资产运营服务管理是南国置业的下一步重头戏。

值得一提的是，尽管背靠央企，南国置业房地产业务2016年至2018年毛利率出现连年下滑，2019年上半年毛利率仅8.75%。

南围置业董事会办公室对支点财经记者透露，房地产调控政策对公司毛利率产生了一定影响，今年结利的武汉洺悦府项目中包含两栋还建限价房。据支点财经记者查阅，武汉洺悦府项目建筑面积为25.65万平方米，占报告期房地产开发总建筑面积的5.97%，占比不算太高。

去年，公司因毛利率不佳等情况也曾引深交所问询，南国置业回复称，2017年度主要确认收入项目中，襄阳南国城市广场结转住宅部分为还建限价房，影响了公司整体毛利率水平。

除低毛利率之困外，公司管理层动荡也颇受外界关注。

自2014年电建地产入主南国置业以来，公司已基本完成高管团队更新。公司创始人、原董事长许晓明在职务任期于2016年3月4日结束后，已卸任公司所有职务，持股比例逐步降低。今年8月17日，许晓明进一步减持5000股，目前许晓明和其母尹光华总计持股占比为14.48%。

今年以来，南国置业董事、董秘、副总经理谭永忠，副总经理郑彤、张军、肖新乔相继离职。8月26日，薛志勇辞去南国置业董事长一职，由电建地产总会计师、南国置业董事秦普高接任。

对于密集的人员变动，南国置业董事会办公室告诉支点财经记者，公司通过竟聘流程选出更合适的管理人员，属于正常运作。而薛志勇辞职是由于其身兼南国置业董事长、电建地产总经理两个职位，有些分身乏术。

有投资者猜测，高层大换血是否意味着电建地产整体注入上市公司体内指日可待。对于这一疑问，董事会办公室对支点财经记者表示一切以公司公告为准。

福星股份：依赖城中村改造

与一开始就聚焦地产的南国置业不同，福星股份的前身是湖北省汉川县钢丝绳厂。1993年，湖北省汉川县钢丝绳厂等5家发起人共同发起设立湖北省汉川钢丝绳股份有限公司。

1999年6月，公司在深交所上市，同年10月更名为湖北福星科技股份有限公司。公司主营业务地产企业普遍面临较大的资金压力。是生产钢丝绳等金属制品。

2001年，福星股份成立全资子公司福星惠誉控股有限公司（以下称“福星惠誉”），专注房地产开发。

自此以后，福星股份地产业务高速增长，而金属制品业贡献的利润已越来越微不足道。2007年，福星股份将主营业务更改为房地产业。

据半年报显示，2019年上半年公司房地产业务营收占比达86%，毛利率为34.13%，金属制品业毛利率仅为2.87%。

福星股份的發展与武汉市的“三改”（城中村改造、旧城改造和棚户区改造）密不可分。

2004年9月，武汉启动147个城中村综合改造，涉及土地总面积2.1万公顷。福星股份深入参与了武汉市的“三改”进程，先后改造了武汉江汉区姑嫂树村、贺家墩村等，公司也被市场贴上“城中村改造专业户”的标签。

这给福星股份带来了两大优势：一是城中村项目大多在城市核心区，地理位置优越;二是与政府合作，公司能以相对较低的成本获得大量土地。

尝到了甜头，也形成了成熟运营模式的福星股份还进军了北京、内蒙古等地的旧改市场。

今年上半年，在土地储备方面，福星股份加大了城中村地块的跟踪力度，建立了土地交易和市场销售研究体系。在拆迁办证方面，成立专班、增派专人、化解“疑难杂症”，紧密推进拆迁及办证的各个程序，保证楼盘的快速入市。

不过，旧改项目有资金需求量大的弊病，此类项目运营过程中，拆迁安置、土地平整等需预付较多资金。为此，福星股份频频融资，但融资之路并非一路畅通。

2017年8月5日，福星股份发布公告称，公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过1 8亿元，募集资金将投向武汉城中村改造项目，但直至去年底该计划仍未得到证监会批准。今年3月，福星股份决定终止此次非公开发行股票事项。

同时，福星股份还寻求了其他融资途径，譬如今年1月公司发布公告称拟发行不超过5亿美元境外债券，随后又先后发行两次中期票据，规模总计10亿元。今年以来公司取得各类融资品种批复53.46亿元，融资放款43.86亿元。

融资频繁带来了财务费用的攀升，公司半年报显示，2018年上半年的财务费用为2.16亿元，同比上涨54.15%。其中利息费用为2.14亿元，同比上涨50.7%。

福星股份表示，公司融资面临较大压力，而公司经营规模的扩大又要求融资节奏加快，两者叠加将对公司融资能力提出更高的要求。

未来，福星股份和南国置业还将面临考验。