物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施

玉秋兰

摘要：本文基于物业企业的实际状况，简要分析了物业企业财务管理现状及突出问题，并提出了有针对性的完善措施，希望能为我国物业企业的管理者带来一定的参考价值。

关键词：物业企业;财务管理;问题;措施

物业行业属于近年来快速发展的行业之一。但随着从业企业数量的不断增加，以及企业对于物业企业提出的要求不断提高，物业企业普遍面临着经营不当的情况。因此，加强对于物业企业财务管理的研究，对于推动我国物业行业的持续发展有着一定的现实意义。

一、物业企业财务管理现状及突出问题

（一）企业管理者缺少财务管理意识

企业管理者是企业的核心成员，其对于财务管理的重视度决定了企业是否具有充足的财务管理水平。财务管理工作在我国发展的时间较短，而物业企业的管理者往往具有多年的行业从业经验，尽管其具备了充足的实践经验，但却无法把握诸如财务管理之类的现代管理手段。正因如此，物业企业管理者经常会出现重视业务拓展，忽视财务管理的情况。财务管理工作在物业企业中无法发挥出自身的作用价值，无法实现对于企业各项资源的有效整顿和优化，从而导致物业企业普遍存在资源浪费的情况，整体经济效益无法与现代化企业相提并论。

（二）财务管理措施的滞后性问题

在缺少财务管理制度的基础上，企业财务人员所开展的各项工作难免存在不规范、不系统的问题，如会计核算方式不正确、财务信息缺乏有效性、财务报表不完善等。此外，物业企业的财务报表普遍存在不全面的情况，针对财务信息的分析工作无法及时落实，并未根据物业企业的业务范畴进行针对性较强的会计核算工作，企业管理者无法明确每一个业务项目的经营现状，从而无法实现对于业务项目的全过程管理。最后，物业企业普遍存在着缺少全面预算管理的情况，其无法针对工作指标进行严格的控制，物业企业的实际业务经营情况往往会与预期的业务指标存在严重的脱节，经营情况无法达到预期的标准，且企业职工的考核问题也较为突出，最终造成了职工参与工作的积极性下降，企业整体缺少可持续发展的潜力。

（三）财务组织设置不合理问题

从物业企业的组织结构现状来看，物业企业普遍具有分散性的特征，企业分公司与企业总部之间缺少必要的联系性，分公司的独立性较强，而分公司的财务人员是由分公司管理者直接进行领导，并非是由总部财务部门进行统一的管理。在这种组织结构体系的基础上，物业企业总部很难实现对于分公司的有效监控，且容易出现分公司财务人员与管理者串联舞弊的现象。其次，在物业企业从事财务工作的人员普遍存在综合素质水平和专业技术水平较低的情况。导致这种现象出现的原因包括以下两点：一是物业行业的自身问题。物业行业属于服务类行业的一种，其业务拓展有限，企业的经营情况容易受到较大的局限性，上升空间较小，因而物业企业所能给财务人员提供的薪酬也普遍较低，从而导致物业企业无法在人才市场上与其他行业的企业相提并论，很难吸引、留住高素质、高水平的财务人才。二是物业企业忽视财务工作。在传统的思维观点之下，财务工作对于物业企业的影响性不大，其仅仅需要负责基本的收支记录工作即可，无法对企业的财务状况进行全过程监控。正因如此，物业企业对于财务人员的要求不高，甚至部分在物业企业从事财务工作的人员并不具备基本的从业资格。在财务人员能力较低、业务水平有限的基础上，其很难应对物业企业的财务管理工作。

（四）资金管理不集中，银行账户过多

管理效果得当则能够保证企业资金的循环速度，降低企业对于运营资金的需求，提高资金的利用率。但在实际当中，多数物业企业无法准确把握资金管理工作，其主要存在着流动资金不足、资金利用率不高、资金回报率较低的情况。其次，物业企业在资金管理方面存在着分散性的特征，企业的资金缺少集中性，且无法通过其他途径获取投资收益，最终影响到了企业资金的回报率。另外，在缺少有效资金管理的基础上，企业难免会存在资金流失和流动资金不足的情况，这不仅直接影响到了物业企业的经营效果，还为贪污腐败现象创造了良好的客观条件，最后，在过于重视业务服务的整体环境下，物业企业甚至缺乏对于应收账款的重视程度，从而造成了企業资金周转困难的现象。

（五）缺少有效的内部管理

内部管理是财务管理工作的基础内容之一，但在多数物业企业中，缺乏有效的内部管理也是一个不容忽视的问题。导致这一现象出现的主要原因在于物业企业没有设置专门的内部管理部门以及缺少专业性较强的内部管理人员。此外，审计制度的不完善性也是物业企业必须要去面对的问题之一。为达到控制人力资源成本的目的，物业企业一般并不会设置审计部门，而审计工作一般由企业总部的财务部门负责。这种工作职能的分配显然不符合审计工作的基本要求，同时也会导致内部管理失去了应有的权威性，导致内部管理工作的质量无法得到保障。

二、提高物业企业财务管理的有效措施

（一）领导层需要提高对于财务管理工作的重视度

为加强企业的财务管理工作，物业企业管理者需要重审财务管理工作对于企业发展的作用和价值。物业企业需要定期组织企业管理层及各个分部、分公司管理者参与财务管理培训，要确保每一位参与者能够明确财务管理的核心内容，从而在实际工作的过程中严格控制企业的财务工作。其次，物业企业需要加强对于财务人员的有效管理，未具有会计从业资格证明的人员不得从事这一工作，且需要定期对企业财务人员进行培训和再教育，确保其能够掌握最新的财务知识。

（二）建立财务内部控制制度，提高财务内部控制意识

物业企业应建立与之相应的，适合自身特点的财务内部控制组织机构，建立财务内部控制制度，如完善不相容岗位职务设置，建立财务岗位责任制;根据财务适度授权原则，健立财务收支审批制度，明确财务以及相关的授权工作批准的范围、权限、程度、责任等内容。同时，要确保内部控制制度的落实，并使内部控制制度与企业财务管理的其他环节有机结合，及时发现并解决企业存在的问题。企业的财务人员是执行财务内部控制的重要人员，由于其特殊身份及责任，企业应注重对专业技术队伍培养，加强其继续教育与培训，使他们具备建立企业财务内部控制机制，实施企业内部控制制度的素质，并具备在实践中不断总结与创新的能力。

（三）实行全面预算管理制度

全面预算管理制度是企业保证工作指标完成率以及企业效益的有效措施。首先，物业企业需要将年度工作指标进行细化处理，将其下达至每一个分部门、分公司，并最终将其落实到员工个人身上。企业的每一位员工均需要承担一定的工作责任，且任何业务活动的开展均需要严格以预算指标为标准。在开展业务活动的过程中，企业财务管理人员需要对预算的应用情况和业务活动的执行情况进行严格的监督和分析，判断其预算执行情况是否在可控范围之内，若成本费用支出与预期核算之间存在偏差时，则应当及时寻找原因，并对于业务活动进行适当的调整，并在保证业务活动质量的前提下，尽可能实现对于成本费用支出的有效控制。此外，在收入到账时，财务人员需要及时确认收入，并落实收入核算和收入统计工作。同时，物业企业需要将预算执行情况与企业职工的绩效考核连接在一起，从而达到约束职工行为，调动职工工作积极性的目的。若在条件允许的情况下，物业企业还应当建立合理的奖惩制度，让企业职工充分认识到预算执行效果与自身利益之间的联系性。

（四）对企业资金实现集中性管理

物业企业的特殊性质决定了其具有大量的现金流。为确保实现对于资金的有效管理，并及时注销多余的銀行账户.同时，企业应由公司总部对企业流动资金进行统一的管理，日常做出详细的资金安排，减少不必要资金滞留在某个分公司.同时，重点管控应收账款、现金流等考核指标，以现金流为核心，加强应收、应付、存货等运营管理和资金集中管理，降低资金成本。这样一来，不仅可以有效避免资金外流的情况，更能够通过合理的投资创造更大的回报率。

结语

综合来看，物业企业缺少有效的财务管理是导致其在面临市场风险时，抵御能力较差的主要原因。为加强物业企业的核心竞争力，提高企业的经营效益，就必须强化财务管理工作。

参考文献：

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