商业银行经营性物业抵押贷款风险管理研究

李 锋

(交通银行总行， 上海 200120)

21世纪初经营性物业抵押贷款被引入内地，近20年来国内商业地产和商务服务业日渐成熟，为经营性物业抵押贷款发展壮大提供了环境土壤。随着我国步入经济结构转型升级的高质量发展阶段，房地产市场将步入拐点，进入存量博弈的“白银时代”。站在新时代的新起点，有必要系统性地梳理经营性物业抵押贷款的发展历程，总结业务发展的经验教训，归纳风险管理要点，以推动相关行业的健康发展和各利益相关方合作共赢。

一、经营性物业抵押贷款的业务起源和产品特色

经营性物业是指借款人自有的、已竣工验收并投入运营的、已经或能在未来产生持续稳定的现金流的经营性房地产，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款，是指以借款人自有物业的未来经营所产生的持续稳定现金流作为第一还款来源，为满足借款人的多样化融资需求而发放的贷款[1]。

(一)业务起源

经营性物业抵押贷款由东亚银行于1999年引入内地，作为对房地产开发贷款的替代，成为保守的外来银行在内地与房地产商合作的主要形式。2005年10月，东亚银行在上海市场首推“租约现金流抵押贷款”，该产品与经营性物业抵押贷款雷同，但不要求物业抵押，也不限制资金用途[2]。此后，中国农业银行发布《经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，在北上广深等7个内地城市试点经营性物业抵押贷款业务，要求用对应物业抵押，限于商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(商场、商铺)等，酒店式公寓等物业形式不包括在内。农行的该创新产品一经推出，立刻被国内其他各大银行复制推广，业务规模快速扩大。2010年农行针对该产品出台了正式的管理办法[2]。

(二)产品特色

从贷款授信要素看，第一还款来源是所抵押物业的租金，银行通过租金回笼专门账户实现封闭式管理，锁定还款来源。贷款可用于置换前期负债、置换股东超过项目资本金比例的自有资本金投入，也可以用于物业的招商、维护和装修改造升级，金额一般都很大[3]。贷款期限长达5到10年，个别甚至可以15年。还款方式灵活，很多银行接受前松后紧的还款安排，还款频率和次数也可调整。

从银行角度看，经营性物业抵押贷款是比较安全理想的资产，有利于调结构。贷款不存在物业完工风险，有十足物业抵押，还有稳定的租金现金流[4]。除了长期稳定的利息收入、大额的中间业务收入，银行还可以进一步对租赁商户展开营销，开拓存贷款、结算、银行卡、收单、保险、基金等公司和零售一揽子业务，综合效益十分明显[5]。贷款的期限拉长，也使得风险相对收益具有滞后性，很好地迎合了银行管理层拉升短期业绩的诉求。随着累计还款额增长和物业稳步升值，银行信贷风险也呈逐年递减趋势。

从借款人角度看，通过经营性物业抵押贷款获得长期稳定和价格相对优惠的信贷支持，有助于盘活资金和加快周转，规避了国家在房地产开发贷款上的政策限制[6]。通过申请该类贷款，可以有效解决融资与运营相互制约的难题，开发商不必急于出售物业偿还前期开发贷款，可以从容执行对项目的整体规划与运营模式设计，“慢工出细活”地进行规划、组织、装修、招商和运营，最大限度地提升项目价值。此外，个别开发商借用经营性物业抵押贷款“过桥”，对物业变相实现“捂盘惜售”，以对赌资产在未来的升值收益。

二、经营性物业抵押贷款风险分析

经营性物业抵押贷款也并不是脱离基本信贷原理与市场规则的“绝缘体”。事实上，该类业务品种也曾乱象频出。笔者所在的银行前几年曾一度将经营性物业抵押贷款的审批权限收回总行，严格比照商业地产开发贷款审批准入。该类贷款主要面临市场、运营、授信和法律等多重风险。

(一)市场风险

严厉的房地产调控政策将开发商和资金逼向非住宅领域，商业地产项目在大中小城市遍地开花，重复建设导致供给的同质化和泡沫化，大量商业地产集中入市恰逢电商和网购分流，以及宏观经济步入下行周期，商业物业退租增多、空置率高企[7]。由于借款企业大多为项目公司，一旦风险来临实际控制人完全可以舍弃物业、宣布破产了事。债务危机会导致各种不良情况接踵而至，如物业被查封、被承租人恶意阻挠，银行保全处置陷入被动[8]。另外,也曾出现个别借款人夸大总投资规模、与股东签订虚假借款合同，以此向银行申请贷款套取资金的现象。借款人在不同银行之间反复腾挪，不断做大物业的评估价值，通过多次循环办理借新还旧，变相延长贷款期限，套取远大于原始构建成本的贷款，延缓风险暴露时间。其实质是借款人预支了物业的未来现金流，而房产市价与成本之间的“价差”风险已经转嫁给金融机构。拿着轻易套取的巨额资金，借款人的“赌性”很容易被激发，盲目地把信贷资金用于房地产投资、金融理财、炒股、并购等高风险项目。

(二)运营风险

大连万达集团股份有限公司董事长王健林曾说过，住宅开发商是“小学生”，商务写字楼、度假村开发商是“中学生”，商业地产开发商是“大学生”，城市综合体开发商是“研究生”，可见商业地产对开发商的运营管理能力要求是很高的[9]。运营阶段的成功关键在于对业态组合、租金设计、广告营销、服务水准的精准把控，从而成功吸引租户和招徕顾客，实现品牌和效益的最大化。很多开发商为了快速回笼资金偿还债务，选择部分自持、部分分割出售，给后期统一功能布局和招商运营埋下诸多隐患，导致项目运营失败风险骤增[10]。

区域规划和商圈的成熟度都会对物业的运营产生直接影响。物业应位于市区中心繁华地段，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，交通方便。物业应符合城市市政和商业规划要求，保证已经竣工综合验收合格，房地产权证齐全，顺利投入商业运营。租金现金流主要受物业出租率、租金水平、可出租营业面积等三个指标的影响。商业、办公、工业等物业主要有租金和物业管理费收入，酒店物业包含客房、餐饮、康体娱乐、会议等收入，成本包括物业管理、营销推广、人员工资、相关税费、财务费用和折旧等。只有了解不同物业的收入和成本类型，才能更好地执行后期的收入归集，例如，酒店类物业可以通过POS机实现收入的完全归集，而商业综合体等混业经营业态只能实现一定比例的收入归集[11]。

(三)银行授信风险

银行授信风险主要源于银行自身的考核压力和业绩冲动。由于经营性物业抵押贷款能够短时间内明显拉动业绩[12]，很多银行对置换他行贷款趋之若鹜，放松对客户资质、项目本身、他行贷款退出原因等方面的调查，很可能被客户和前放贷银行合谋下套，最后成为信贷风险的“接盘侠”。而当抵押物的评估价值远高于银行的债权金额时，银行难以申请以物抵债，资产清收处置容易陷入停摆状态。

在总行层面，对经营性物业抵押贷款的投向指引有待完善。首先，总行要求房地产行业客户申请经营性物业抵押贷款的准入标准严格参照商业地产开发贷款标准，但二者有区别、不可能完全照搬，执行上存在模糊地带。其次，总行对经营性物业抵押贷款置换他行贷款的准入标准不明确，相关办法和指引中都未明确本行贷款置换他行的准入标准，包括置换对象、额度、期限、价格、抵押率、过渡期担保等。再次，总行行业投向指引不能对分行形成硬约束，个别分行将客户的行业分类从房地产更改为商务服务业后，在权限内自行审批准入经营性物业抵押贷款，实际规避了总行授权。

在分行层面，经营部门在贷款“三查”环节执行不到位的情况较为普遍。首先是贷前调查环节。少数分行对物业租金收入水平预测过于乐观，导致授信额度偏大、后期还款来源不能覆盖本息；对租户、租赁合同的真实合理性审核不严，物业出租率和租金存在“水分”。其次是信贷评审和提款环节。少数贷款的还款计划安排前低后高，与租金收入水平明显不匹配。个别贷款审批未对签订三方协议、租金封闭式监管等提出明确要求。第三是贷后管理环节。相当一部分贷款未落实租金封闭式监管，或未签订三方协议约定租金直接回笼贷款银行，或租金回笼到一般账户而未以专户监管，个别租金被挪用；少数未以台账等方式动态监控物业权属状态和租赁动态；部分银行贷款发放后不及时跟进准入时客户承诺的POS安装、发卡结算等综合回报方式。

(四)法律风险

经营性物业抵押贷款应遵守我国的《商业银行法》《担保法》《物权法》《贷款通则》《流动资金贷款管理暂行办法》《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》等法律规章。但在实际运营过程中，该贷款品种游走在固定资产贷款和流动资金贷款之间，在法律适用上还是存在模糊地带，上述监管办法也没有明确提出相关管理要求，银行在业务操作时的自由裁量权较大[4]。

以租金收入作为还款来源，其本质是对借款人“未来权力的制约”。即使银行、借款人和租户签订了协议，而由于“买卖不破租赁”的原则，在实际执行时还是会遇到很多障碍，租约的真实性、租约中明显有损于银行利益的条款都会影响银行债权。此外，银行的抵押权还会受到承租人的承租权、优先购买权等权利的制约，借款人可以通过修改租赁合同、恶意续签长期超低租金合同或者不到房管部门备案租赁合同等方式对抗银行的抵押权。

三、经营性物业抵押贷款的风险管理对策

经营性物业抵押贷款具有鲜明的地域属性，更适合于商业发达、物业经营管理成熟的核心城市。商业银行总行应执行差异化的授权和授信策略，从区域、行业、客户等维度，细化经营性物业抵押贷款准入要求。从业务实际操作角度，做好以下几个环节的关键动作，将有助于降低贷款风险。

(一)坚持“展业三原则”，做好贷前调查

“了解你的客户”，认真做好“尽职调查”。虽然贷款有物业抵押，但银行不是典当行，贷款放下去也不等于一劳永逸。要从源头上控制风险，关键在于实际控制人的能力和品行，应重点关注如下方面：主要股东、关联企业是否涉及偷、逃、骗税等违法经营行为；董事、高管等关键人物是否死亡、失踪，是否涉嫌贪污、诈骗、走私等犯罪活动或涉及重大民事纠纷；董事长等主要管理人员是否涉嫌贪腐，或有赌博、吸毒、嫖娼、包养情妇等情节。此外，还应注意鉴别承租人是否和借款人存在关联关系，为符合银行对物业出租率和租金水平的准入要求，借款人可能会拉来一些具有隐性关联关系的公司，与之签订虚假的租赁合同。

“了解你的业务”，做好项目前景专业性分析。一是评估商圈的潜力，获得关于商圈周边的文化传统和商业底蕴、人口结构和数量、商业面积和租金水平、商圈定位和档次、交通配套、市政水电煤气配置等数据，评估商圈的渗透性、稳定性和聚集效应。二是要求借款人提供项目策划书，评估项目的品位、目标客户、规模、消费层级、业态定位、商品结构、建筑软硬件配套和物业公司资质等，是否与周边的商圈相适应或互为补充。三是根据对周边环境和项目的了解，综合评判客户对于项目未来现金流预测的科学性和审慎性，客户持有的物业应该已具备稳定的经营收入，因为自身现金流对贷款偿还保障程度较强。

(二)坚持审慎原则，做好贷时审查和放款审核

一是严格审查融资用途。对于归还他行贷款的申请，应获得原始借款合同，并在放款后获得还款环节的原始凭证。对于归还股东借款的申请，应注意审核物业原始总投资的合理性，获得股东借款进账的全套原始银行流水单。对于用于物业装修升级改造的申请，应查阅工程合同、工程监理报告、进度款支付凭证，还可以通过查看施工现场、到消防局网站查询备案登记和验收记录等方式验证工程施工的真实性[13]。

二是科学核定融资额度。流动资金贷款额度不得超过实际资金需求；用于置换特定资产原有债务的固定资产贷款额度不得超过项目总投资减去国家规定的资本金比例的差额部分；用于改造、装修等新增的固定资产贷款不得超过新增项目总投资减去国家规定的资本金比例的差额部分。融资用于一项或几项用途时，融资额度可累计核定，但最高不应超过所抵押物业资产评估价值的70%。

三是合理确定融资期限和利率。银行应根据贷款用途、经营资产的现金流量情况合理确定融资期限，原则上不超过10年。融资到期日须至少早于借款人对物业的经营期限终止日3年，且须至少早于特定资产运营年限终止日3年。银行贷款利率在存续期可能会上调，物业租金水平可能不足以覆盖加息缺口，银行应要求企业增加其他还款来源或者由关联公司提供连带责任担保。

(三)第一和第二还款来源“双管齐下”，做好贷后管理

一是强化封闭式管理，把住第一还款来源。商业综合体个体商户众多，租金和物业管理费的收取方式不一，借款人可能会以此为借口不执行租金监管协议。还有的借款人涉及股权转让或者与租户的纠纷，也不配合租金监管。银行应要求借款人在本行开立租金监管专户并做好资金划付的权限设置，建立物业租赁动态监控台账，严格监控承租人经营状况和租金收入账户的资金情况。对租赁合同无法全部或部分履行的，及时查明原因，采取针对性补救措施，包括及时督促借款人筹齐物业腾空期应付本息资金划入监管账户、及早落实新的满足银行贷款要求的租赁项目；必要时冻结、注销额度、停用贷款、全部或部分收回已放贷款。

二是全程监测跟踪抵押物，管理好第二还款来源。不宜或应审慎受理的抵押物包括：(1)不能提供合法、有效的所有权证书和土地使用权证书的抵押物；(2)分割零散或按使用功能区分较次、不易处置和变现的抵押物；(3)虽拥有产权证，但无独立出入通道，不易处置和变现的抵押物；(4)物业管理水平较差，经营规划频繁调整，经营期短于一年，或有转租行为的抵押物。在存续期管理过程中，应督促借款人按时购买抵押物保险，险种为综合财产险，并明确银行为第一受益人，投保金额应覆盖贷款本息，保险期限不得短于银行贷款期限。应及时掌握抵押物的动态价值和银行认可的评估公司的评估价值，建立抵押物监控台账，确保抵押率控制在合理的范围内，作为发放贷款的依据。

(四)采取灵活的持有和退出策略，牢牢掌握主动权

在存续期内，银行应督促借款人严格按照约定归集资金和执行还款计划。随着贷款本金的不断下降，银行才有条件逐渐掌握银企关系的主动权。若抵押物在贷款存续期内发生设施老化，需大修、改建、拟建同类设施替代、停用等可能严重影响现金流和押品价值的情况，则相应调减贷款额度或增加抵押物价值，必要时也可以要求借款人从其他金融机构筹集资金，提前偿还已发放贷款。

四、结论

经营性物业抵押贷款是特定历史条件下的产物，基本脱胎于国内房地产行业融资结构单一、筹资渠道受阻的大环境。当前，房地产融资方式的多元化正在起步，越秀地产的广州西塔项目就依靠REITs(房地产投资信托基金)顺利实现项目投资的提前回笼[9]。海外上市、发债、典当融资、互联网金融、房地产私募基金等融资方式也方兴未艾，而住宅抵押贷款支持证券(MBS)、资产支持证券(ABS)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)等资产证券化产品也会被引入[10]。这些新的融资手段将逐渐形成对银行贷款的有效置换，经营性物业抵押贷款的规模可能将趋于稳定。但是，各家银行可以叙作授信的标的物也从传统的商业地产扩充到工业厂房、酒店式公寓、仓储用房，甚至是能获取合法运营收入的港口码头、库场、储罐等特定资产。担保形式上已经从单纯的物业抵押拓展到特定资产的所有权、经营权、收益权和处置权的抵押或质押。从这个角度看，经营性物业抵押贷款未来还有很大的发展空间，而商业银行经营性物业抵押贷款风险管理对策也要随着具体情况的变化做适当的调整。