浅谈房地产企业资金风险和财务核算要点分析

陈业红

（北京安宝投资有限公司，北京 100000）

财务工作是一项系统性工作，涉及企业资金使用、经营发展规划、企业拓展提升的方方面面。房地产业作为一个特殊行业，具有资金投资时间周期长，风险系数高，资金数额大等特点，其财务管理工作实施要扎实有效，才能充分提升房地产企业的经济效益。因此，作为房地产企业需要做好资金筹措和审批、财务核算工作，加强财务管理风险控制，争取实现房地产企业最大的财务收益。

一、房地产企业资金方面风险

房地产企业财务风险主要就是资金运转问题。房地产作为资金集中性行业，在进行商品房的建设过程中，需要耗费大量的资金。房地产企业为了赶进度、抢占市场先机都会进行融资举债，有些融资举债甚至会超出正常利率，这些融资举债就给房地产企业带来财务管理的风险和危机。一旦这些债务关系不能有效处理，就会导致房地产企业资金中断，产生财务危机。房地产企业资金来源重要是通过融资举债和房产销售，简单来说房地产企业财务管理，就是做好房地产销售与建设的协调关系，确保其资金链稳定运行。

房地产企业在资金链运转容易遇到的问题有以下几个方面：

（一）债务偿还的风险。债务关系都是有着一定时间期限，房地产企业资金贷款大部分都是来自银行，银行债务偿还有着严格的规定。房地产企业销售不理想，就会导致资金回笼不及时，不能及时偿还银行的债务就会引发财务危机。

（二）融资不到位的风险。房地产开发建设是需要大量的资金，房地产企业自身往往都没有充足的资金，需要进行资金的筹集，但是市场范围内的融资具有种种变化，房地产企业如果不能及时有效融资，就会造成资金链断裂，给企业带来严重的财务风险。

（三）房地产政策的调整变化。房子作为居民住所，国家已经提出了房子是用来住的，不是用来炒的观点。如今商品房的价格已经远远超过了居民的收入，国家调控政策加紧，房产炒房客就不会大量去购买商品房，房地产企业对市场评估不准，就会导致房产建设与销售不能同步，造成企业资金流转困难。

二、房地产企业财务工作管理存在的问题与不足

房地产企业作为一个特殊行业，其财务管理工作也是具有特殊特点的，主要呈现出以下特点。

（一）对于房地产企业财务工作认识不清。房地产在我国经济发展中占有一定的比重，当前的房价也是一直处于波动上涨趋势，很多具有实力的企业都转行进入房地产企业，尤其是一些中小型企业，只看到房地产行业的利润，而看不到房地产行业的规律与风险，实施财务管理工作中不科学不规范。

（二）企业资金债务比例不均衡。房地产行业作为资金密集行业，企业在开展生产经营活动中，需要大量资金。很多房地产企业为了快速进行项目施工，大量进行资金融资举债，在施工过程中资金管理不善，施工进度与市场销售预期不理想，资金债务比例不均衡导致企业出现财务资金困难。

（三）财务工作专业程度不够高。财务工作是一项专业性工作，很多房地产企业对于财务工作重视程度不够，其财务工作都是由其自己人所掌控。财务管理工作实施上不够专业，企业领导者对于财务人员培养不够，导致整个房地产企业财务工作核算不正规，进行风险评估不全面不合理，使整个企业财务管理处于较低水平。

三、房地产企业实施资金风险和财务核算的实施策略

房地产企业的财务管理风险，需要从资金贷款融资、房地产建设、债务偿还、商品房销售等方面进行分析研究，探寻具有积极效果的实施措施。

（一）注重财务专业管理队伍的建设培养。财务管理作为房地产企业的中心工作，对企业的发展提升具有重要的影响。当前很多中小型房地产企业，其资金管理都是用自己亲属等人，而不是专业型财务人才实施管理，导致房地产企业财务管理工作不规范，经济秩序运转不够稳定。作为房地产企业需要在现代市场竞争中获得胜利，就必须要强化其财务管理工作。专业性财务工作的开展实施，就必须要有专业性的财务管理队伍，作为企业领导者和管理者，需要注重财务管理队伍构建培养，提升财务工作人员专业素养，打造一支责任心强、专业素质过硬、业务软件处理熟练的财务管理队伍，全面提升房地产企业财务管理工作水平。一是要强化房地产企业管理者的财务工作意识。作为房地产管理者，自身必须要提升财务工作科学管理意识，高度重视专业化财务管理工作实施。二是积极引进专业财务人员。财务工作是一项专业技术工作，需要有专业技术人才实施。房地产企业在注重其主业发展，同时也要积极引进专业财会人员，进行教育培训提升专业素质，全面促进房地产企业财务管理工作水平提升。

（二）深入细致做好房地产企业施工建设资金管理工作。房地产企业施工建设过程，是一个耗费大量资金的消耗阶段，这也是房地产最容易发生资金链中断的环节。作为房地产企业，其建设资金大部分都是进行融资配套的，商品房建设周期长，资金消耗大，涉及的单位人员众多，作为房地产企业，需要做好房产建设阶段资金管理工作。一是严格做好资金支出审批制度。房地产企业的资金建设支出，需要进行严格的核实审批，严把每一个环节，确保资金使用得到有效管控。二是强化内部资金使用监督。财务人员作为资金的管理者，其主要职能是进行资金的申报支出，对于具体的建设过程了解不清楚，不能有效进行资金合理使用的监督。房地产企业充分发挥施工监理的积极作用，由他们严把资金落实情况，监督具体施工情况，充分提升企业资金使用效益。

（三）多措并举、降低融资风险。房地产经营建设，需要进行大量资金的募集。资金募集的渠道很多，有银行、私人担保公司、企业之间借贷等，不同的方式企业需要背负的债务关系都是不同的，其所需要支付的利率也是不同的。比如银行贷款，银行进行资金的审批需要严格的流程，房地产企业的建设周期长，需要的资金量很大，融资资金不能及时到位的话，就会引起资金链运行危机。企业之间的借贷关系，虽然利率高一点，但是程序比较简便，能够让房地产企业快速实现融资目标。因此房地产企业开展资金募集过程中，作为企业财务人员，需要充分结合企业自身经营状况，根据行业发展特点，积极开展企业融资风险评估，做好企业融资预算报告，为企业领导者开展募集融资提供科学参考依据。企业领导者根据专业财务报告，科学决策实施房地产企业资金募集，降低企业融资债务风险。

（四）注重加强实际的资金管理。在现如今的房地产项目施工当中，经常会出现流动资金不足或者周转困难的状况，而对于这些状况的发生，房地产企业必然需要通过财务管理进行实时地优化，否则容易由于项目资金的短缺，导致许多项目难以如期进行。在实际的财务管理优化过程中，企业应当注重提高对现有企业资金的综合应用和多方面管理，使得企业的资金能够实时应用到当前的项目当中，并取得良好的效益。

四、结束语

房地产行业作为一个资金集中性的特殊行业，其前期建设需要大量资金，在资金募集融资与施工建设使用中，财务管理工作都有着繁重的管理任务，在后期销售阶段，财务管理人员要及时做好资金收入管理，进行企业各项债务关系处理，降低企业债务比例，推动房地产企业稳定超前发展。房地产企业发展，是为人民生活提供居住场所的行业，属于一个关乎民生的特殊行业，很多房产的销售都是采取预售形式，其出现资金链中断风险，会给社会稳定造成严重影响，因此必须要扎实做好房地产企业的财务管理工作。