基于房地产开发法律问题的思考初探

文/王文强，内蒙古信华律师事务所

1 引言

房地产开发企业经营活动受国家宏观政策的影响较深，资金需求量大，周期长，企业生产经营存在较多的风险。做好企业内部的控制工作，是促进企业稳步发展的内在要求。但企业经营管理层对此普遍认识不足，积极性不高，任由市场调节，不重视企业内部控制工作的开展。因此，如果任由市场调节，国家不出台相关政策及法律来约束的话，房地产开发存在的问题就不能真正得到解决，社会的稳定，国民经济的发展就会受到影响。所以，笔者在这里对房地产开发过程存在的风险做进一步研究和探讨，希望能够为房地产开发制度的完善和司法实践工作提供有益的帮助。

2 房地产开发过程中存在的风险

2.1 施工环节的风险

虽然房地产在建设过程中所产生的风险要相对较小，但依然不可忽视，有些风险是不可避免的。首先，在建设中容易受到自然条件影响而产生不同程度的风险，包括地形、气候环境等；其次，受客观和主观因素方面因素的影响，将导致工期延长，不能与原计划工期相符产生的风险；最后，因工程质量带来的风险，受原材料质量、施工技术以及施工方法的影响，将导致工程出现质量问题，从而引发质量风险。另外，安全事故带来的风险，如人员损伤，工程事故等带来的风险也是常见的风险。

2.2 销售环节的风险

对于房地产开发企业来说，销售环节是企业实现利益的最终环节，若房产销售出现问题，销售出现资金无法变现，就会给其带来不可避免的营销风险。通常情况下，导致房产销售受到影响的因素主要有：国家的宏观调控、经济形式、房价市场的波动、销售方式等。此外，物业设施的全面与否也是影响房产销售的一个方面。

2.3 缺乏不相容职务相分离制度，没有形成有效的内部监督

房地产在企业管理方面应将不相容职务相分离，使不同岗位、职务之间形成相互牵制、相互监督的关系，这是企业管理内部控制与制衡性原则的基本要求。目前许多房地产开发企业对不相容的职务没有严格分离，有的不相容职务由一人兼任，有的付款审批和支付由相关管理人员一人负责等。使得内部牵制与相互监督制度形同虚设，导致错误和舞弊行为的发生。有些最初由非市场主体逐步发展为市场主体的房地产开发企业，还没有从根本上转变经营观念。企业的经营权不能得到有效的监督，将直接影响内部控制和监督工作的有效开展。

3 房地产开发风险管理提升的有效措施

3.1 加大对违法行为的惩处力度

有些不法商人，为追求经济利益而不择手段，损害国家，集体或个人的利益，国家应加大对该类经济违法行为的惩处力度。首先，政府应对房地产行业严格规定市场准入门槛，严厉打击和禁止未经批准违法开发土地之类的现象发生;其次，严厉禁止未经法定程序批准在集体土地上进行违法开发的行为，以此来遏制此类行为的发生……总之，为了规范市场秩序，国家应根据相应的法律法规，来加大对违法行为的惩处力度，以此来维护市场秩序稳步健康的发展。

3.2 强化合同管理，降低施工风险

首先，要加强对施工合同的管理，熟悉施工规范及施工的法律、法规，对各方的利益予以明确的划分，为日后发生纠纷提供明确的依据。强化对合同的签订和管理，也是做到合理规避风险和利用风险的有效方法。其次，要健全完善施工体系。在施工过程中，由于工程容易受到施工材料、施工技术以及施工方法的等多方面的影响，所以就要健全对施工体系的完善，聘请专业监理人员来对施工的各个流程进行严格监督管理，将各方的责任落实到部门、个人。最后，要注重对施工人员技能以及安全知识的宣传与学习，严把材料质量关，将安全贯穿到建筑施工的各个环节，从而提升工程施工的安全与质量，有效的降低和规避风险，实现企业利润的更大化。

3.3 加强企业的文化建设，提升团队协同作战能力

企业要对自身的发展规划 ，所处的内外环境现状、发展理念、愿景、自身发展的战略目标进行定位，对行业市场、社会责任、竞争对手等进行全面分析和总结，提炼出具有本企业特色的企业文化。引导企业员工的文化认同，在企业文化引领下，不断推进管理创新，理念创新，技术创新。加强企业文化建设，增强企业社会责任感；培养员工积极向上的人生观、价值观。在企业内部倡导诚实守信、爱岗敬业的团队协作精神， 促使企业发展目标和员工成长目标的高度契合，企业中的团队协作精神和昂扬向上的企业文化将提升团队协同作战能力，促使企业可持续发展和战略目标的实现。

3.4 科学制定销售策略和模式，降低销售风险

首先，由于房地产为固定资产，建设周期长，流动性较弱，在变现能力方面也相对较差，在销售过程中如果没有科学制定销售策略和模式，很容易出现售价下滑导致空置的现象，造成资金回流的风险。所以在销售时，为了能够促进对资金的周转，开发商可以采取多种方式进行促销，例如采取预租或是预售的方式来促销，以加快资金的回转力度，降低销售风险。此外，也可以通过转销代理的方式将风险转移，也可以采取代理销售的方式，利用其客户资源来进行销售。制定科学销售策略和模式，从而降低销售风险。

4 结语

房地产企业的风险，遍布房地产开发的各个环节中。近几年，随着购房需求的不断增加，导致房地产价格出现不同程度的上涨趋势，房地产投资热度也随之出现上升态势。为此我国加大了在此方面的调控力度，相关控制政策的出台也给房地产带来机遇和挑战，甚至有些城市出现了有价无市的局面，更加加重了房地产的开发风险， 因此不能不引起人们对房地产开发法律问题的思考。