物业公司财务管理问题探析

2019-12-21吴洁

大众投资指南 2019年23期

关键词：物业公司物业管理物业

吴洁

（江苏财经职业技术学院，江苏淮安 223001）

我国的物业公司的产生是随着房地产业的日益完善而产生的，其历史较短，缺乏足够的财务管理经验，因此，在物业公司的财务管理实务中存在一些不足之处有待完善。

一、物业公司财务管理中存在的问题

（一）财务基础薄弱

大部分物业公司的规模较小，未配备专业的财务管理人员，财务管理基础薄弱。一方面，建账效率不高，没有根据相关标准实现账目的分配；另一方面，原始凭证不完整，可能导致原始数据不够真实，由于大部分物业公司企业规模较小，缺乏高素质的会计人员。部分物业公司通过代账公司代账，没有专职会计人员。这就造成原始凭证收集不完整，例如一些重要业务存在合同缺失的现象。基于此，将会给会计核算的真实性和精准性带来不利影响，不能将物业公司财务情况进行体现，给财务管理人员的工作带来了阻碍。

（二）财务管理工作不规范

物业公司作为房地产开发的企业的配套公司存在，历史较短，多数情况下财务管理工作直接沿用房地产企业的制度，并未考虑行业特性。多数物业企业的财务报表的编制仅仅为了满足报税需求，物业企业的财务报表太过笼统，没办法满足股东、管理层、债权人、业主等不同方面的信息要求。物业公司在预算编制、成本管理、营运管理、资金管理方面的财务管理工作投入精力较少，未能为企业的生产经营提供良好的支撑。

（三）资金管理水平不高

资金问题是制约物业公司发展的重要因素之一，企业现金流量的大小在日益激烈的竞争环境中对企业的发展有重大影响。一方面，由于大部分物业公司企业规模较小，较难获取融资，因为金融机构贷款认证主要以不动产数量为主。另一方面，再加上物业公司财务工作人员的专业素养不高，在做现金预算、投融资管理方面工作时，成效较差。

（四）收入来源单一

物业公司收入来源单一。物业企业主营业务收入是征收物业经营收入、物业大修收入和物业管理收入，与其他行业相比，收入来源较为单一，且多数物业企业的管理人员学历不高，企业管理水平不高，拓展业务能力有限。相比于其他企业而言物业公司能进行投资的项目比较少，由于对资金的运营能力不足，营运资本管理较弱，这会造成短期的经营风险增加。

（五）缺乏专业的财务管理人员

物业企业的财务管理精细化程度不高，从业人员的专业素养一般。在物业管理行业，从业者的收入普遍不高，收入低则难以吸引高素质人才。专业财务管理人才的缺乏，使得一些物业公司在开展财务管理以及会计核算工作时，应用的方式过于滞后，部分企业仍然采用人工核算的方式，信息化水平低下。这不仅会消耗大量时间，同时还无法保证会计数据的真实性，难以为提供专业的运营管理意见。

二、物业公司财务管理工作优化对策

（一）完善财务管理制度

物业管理公司应将建立健全财务管理制度作为阶段的主要工作任务。结合物业管理行业的特性，分模块制定精细化的财务管理方案。按照预算管理、投融资管理、营运资金管理、利润分配管理以及日常的台账管理和资金收支管理等模块划分财务管理工作，并制定明确的工作流程与管理制度。例如在资金收支模块中，物业费的及时收取以及收款过程的规范尤为重要。在收款管理方面，收款标准、交款期限、及时记账、规范开票、报表管理等领域都要做到精细化管理并且及时监督，减少收款管理不规范给企业造成的经济利益流出。此外，物业企业财务管理过程中，要做到具体情况具体分析，结合物业企业自身特点以及本地的行业环境，构建与自身相适应的财务管理制度。例如常见的水电费管理、物业管理、空置房管理等常规管理业务，物业管理公司可制定对应的分支管理细则。并根据不同区域经济发展情况，明确管理调控及财务管理指标。同时物业管理公司应认识到备查账簿在财务管理中的重要作用，因此每间隔一定时期应进行财务资料核对。并对各项收入进行自我检查，以保证账簿信息与实际管理信息一致。

（二）加强成本核算

成本核算是企业财务管理的根基，在物业管理公司财务管理制度制定阶段，物业管理公司财务管理部门应以成本管理为核心，分析现阶段企业运行中的主要经营成本，制定合理的成本管理制度。从物业服务成本和人力成本两个维度出发，在物业服务成本管控费方面，及时加强信息化管理，利用人工智能技术提供物业服务，提升物业服务的质量与成效，减少多次服务的成本；在人力成本管理方面，物业管理公司财务管理部门可以节约成本为原则，一方面要精减员工，选派员工参加职业技能培训，提升物业服务技能和提高工作效率，从而达到以最低人工成本获得最高收益的目的。

（三）加快企业信息化建设步伐

物业公司应当加快企业信息化管理进程。企业规模较大的公司可以进行物业管理平台的开发。通过编程自动生成基础组件及结构清晰的代码，支持分布式管理，可帮助物业管理公司财务管理部门轻松应对繁杂的财务管理条目及信息。在财务软件方面，选取合适的财务管理软件并及时更新版本。手工账的方式使得财务管理效率低下，财务软件不仅能让资金支出与收益的流水、账目核算、账册等工作均要在信息化技术之下有序进行，而且便于财务分析。提高财务软件分析、汇总数据，可以生成财务报表以及报表相关的指标数据，引入财务预警系统还能及时提醒物业公司运营中的各项财务风险，辅助管理层做出决策。

（四）拓展业务提升盈利

物业企业的主要收入来源是征收物业经营收入、物业大修收入和物业管理收入，企业收入来源单一。若遇上业主不愿意缴纳物业费的情况则会对物业企业的盈利造成很大影响。为改变依赖单一收入来源的情形，物业企业应合理利用自身资源拓展业务。利用所管理的物业的客户资源，与家政、保洁、装修、绿化、智能家居产品等商户合作，为业主提供服务。还可以进行广告位招租，获取广告费收入。如电梯广告位，小区公告栏广告位，也可以在构建的智能物业管理系统上进行广告招租。

（五）加强资金管理

首先，做好闲置资金利用工作，选取适宜的投资理财方式，实现物业公司现有资金的保值增值。其次，物业企业应将资金实行统一集中管理，健全专项资金管理工作，做好专款专用，大额资金支出要结合企业的长远规划，管理层集体决策。融资方面，涉及大额贷款的，要充分分析企业的还款能力，合理规划资金结构，合理使用资金。

（六）提升财务管理人员专业素养

在人员队伍方面，首先是财务管理部门需要引进高素质的财务管理人才。招聘一些具有丰富的物业公司财务管理人员，同时要求具备及时持续学习的能力，能够对国家颁布的最新财务与税收政策有解读和运用的能力。物业公司还应组织员工培训，学习最新的电子信息技术，提升智能化办公水平，并定期考核。鼓励财务管理人员参加职称考试，拓展专业能力。其次在财务工作人员的管理人员方面，物业公司的会计人员需要多了解财务工作内容、物业质量监管的要点等。在进行企业财务管理的内部控制工作时要及时监督财务人员的工作情况，如果发现问题需要及时指出，并上报给上级主管部门，及时对相关违规违法行为做出处理。最后，引入激励机制，提升财务人员的工作积极性。当前我国企业主要采用薪酬激励最为激励的主要方式，给员工带来了直接的经济收益。然而这样的激励方式容易促使员工追求更高的薪酬忽视企业的长期发展而寻求短期的效益，可以采用股权激励与薪酬激励相结合的政策，从而将员工的个人利益和企业的利益捆绑，促进企业长远持续稳定发展。