浅析房地产企业资金管理中存在的问题及措施

2019-12-21王慧山东金泽房地产开发有限公司

新商务周刊 2019年12期

文/王慧，山东金泽房地产开发有限公司

目前，我国房地产业的发展速度越来越快，人们对房地产的质量要求越来越高，房地产在经营过程中的压力将逐步加大。由于房地产行业的规模、资本实力和管理水平都存在局限性。要解决这些问题，必须了解其根本依据。因此，应科学合理地分析房地产业财务管理中存在的问题。

1 房地产企业资金分析

1.1 房地产企业资金来源

房地产企业资金来源主要有三种：第一种是自有资金。一般用于支付土地价格、税前费用和政府费用。第二种是借款，主要借款资金为金融机构贷款、债券发行和信托贷款。根据现行规定，当项目自有资金投资达到项目总投资的35%且四证齐备后，即可申请项目贷款。第三种是销售回款额，销售回款指从业主处收取的房屋款。房地产企业及时将销售房屋的资金收回，使得资金正常流转，逐步偿还项目贷款。

1.2 房地产企业资金特点

房地产企业资金主要有两大特点：（一）资金管理的复杂性，房地产企业在各行中涉及的开发经营范围较广、而且项目的周期较长，这样资金在短期会收回不了。同时，由于所属公司地域分散，资本管理链较长。它往往受到国家宏观政策因素的影响，也受到社会经济因素的影响，因此，资金筹集的绩效比其他行业更为复杂。（二）资金运作的互补性，房地产开发投资分阶段进行。房地产企业采用分期投资方式，逐步将本期资金收回。回收的资金可以继续开发房地产项目，最大限度地利用资金。

2 房地产资金管理问题分析

2.1 资金预算管理制度不健全

由于部分房地产企业对资金管理不够重视，不知道资金预算管理是否到位，没有建立健全资金预算管理制度，导致成本增加。房地产企业专家没有科学分析出房地产经济环境和消费趋势，以至于消费者的购买能力和市场出现供不应求或供过于求。房地产项目施工进度与销售进度有很大的差距，使得项目投资不合理，资金链盲目扩大，让房地产企业的投资难以获得合理的回报，这会让企业出现财务危机。所以建设完善的房地产企业资金预算管理制度是目前房地产行业的重要事项。

2.2 单调融资形式

目前，中国的房地产企业，尤其是中小型企业，他们几乎不可能通过债券和股票来筹集资金。其主要融资方式只能依靠银行等金融企业的贷款，这种单一的融资方式给房地产企业的运用和发展极为不利，让整个企业的融资风险高。单一的融资形式也会让房地产企业相关成本提高，造成不必要的浪费。

2.3 资金管理模式落后

大多数房地产企业在资金预算管理方面设置了管理制度，但在执行中，没有完全制度化，造成预算与实际之间的差距，这很大程度上影响资金不能正常周转。房地产企业一般有多个项目同时开发，每个负责项目的团队通常需要设立单独银行账户，但这样就导致了资金分散，公司资金周转不开，更高的单位很难掌握和理解资金的使用。资金管理模式的落后让房地产企业账户流动资金出现严重的问题。

2.4 资金使用缺乏监督激励机制

大多数房地产企业即使设置了资金预算管理制度，但不注重资金预算的执行，没有定期检查资金的流转情况，对资金的使用没有全面深入的了解，预付账款、其他应收款和应付账款、其他应付款不能一个一个地跟踪和管理，也不能链接以最快地回收速度。大多数房地产在资金管理和控制方面没有相应的奖惩激励制度，缺乏对资金使用的预算管理和过程控制。

3 解决房地产资金管理问题措施

3.1 合理安排施工进度

在工程施工前，设计单位应根据工程的具体情况，安排整个工程各环节的施工周期，以保证工程在施工过程中顺利进行。在施工阶段，如果出现一些因素影响工程进度，管理者应对问题进行合理的分析，并制定解决方案。为了保证工程质量，同时尽量减少资金投入。确保超额资金不会对企业造成财务风险。跟进施工进度，减少各施工环节出现的问题，以免带来不必要的成本损失。

3.2 完善资金管理制度

房地产企业需在财务部门设立资金管理岗位，专人管理企业的资金，对企业资金的经营、收支、投融资进行全面预算。在此基础上，根据项目实施的具体情况，制定资金使用计划，确保重要项目的及时完成和融资。财务部门要设立专户，定期跟踪管理项目资金的使用情况，从而让企业的资金能够合理使用。

3.3 优化资本机构降低融资风险

在房地产资金管理问题中，存在融资风险，所以我们需要优化资本机构降低融资风险。虽然负债阶段的经营效果会给企业带来良好的经济效益，但并不能理解为负债越多越好。企业应在提高企业经济效益的基础上，降低融资风险。对于房地产，我们可以用自己的信用或土地抵押贷款给银行。在经营过程中，我们可以充分发挥财务杠杆作用，增加企业的收入，在一定程度上，我们可以稳定地管理财务风险，避免由于盲目使用资金，财务风险变得越来越严重。