南昌这些小区，为何没有业委会

郭杰文　余贤红

南昌绿地香颂小区，业主入住7 年来多次筹备业委会未果，目前仍在努力（郭杰文/ 摄）

根据物权法等相关法律规定，成立业委会是保障业主主人翁地位、维护自身合法权益的重要途径。然而，在南昌市红谷滩新区红角洲片区，涉及10多万居民的20多个小区，多年来无一处成立业委会。

业委会缺席对业主生活造成了何种影响？筹备成立业委会存在哪些难处？如何才能促进业委会更好更快成立？《瞭望东方周刊》就此进行了调查。

没有业委会，问题一大堆

本刊记者走访得知，南昌市红谷滩新区红角洲片区的多个小区，业主多年寻求组建业委会却未能如愿。存在类似情况的至少有绿地香颂、地中海阳光、联泰梧桐壹号等7个小区，涉及居民数万人。这些业委会缺席的小区中，存在管理有漏洞、收支不透明、服务质量差等多种问题。

记者在绿地香颂小区看到，该小区东便门长时间无人值守。部分照明设施损坏，导致小区多处步道夜晚光线较暗，影响居民通行。该小区一位业主告诉记者，居民已多次向小区物业反映这些问题，却久未得到解决。

绿地香颂小区的另一位业主称，小区电梯曾发生过急坠事故，居民向物业反映了电梯安全隐患却无人处理，后来居民发现，10月份物业的电梯巡检记录表已经签完了11月。

记者在地中海阳光、绿地香颂等多个小区看到，物业在小区内电梯、公告栏、墙体等区域设立了不少广告位进行经营。《物业管理条例》明确规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。但这些小区的业主们却表示，自己对相关情况一无所知。还有业主透露，绿地香颂小区业主曾要求物业公示小区广告收支情况，物业不但拒绝，还对业主辱骂、推搡。

根据相关规定，召开业主大会是行使业主权利的重要方式，其中就包括依法选聘和解聘物业服务企业的权利。有小区业主大会筹备组成员告诉记者，一些业主为维护自身权益与小区物业沟通时，物业声称“只跟业委会谈，不跟业主谈”。但当业主筹备组建业委会时，物业却敷衍搪塞，拒不配合。

物业公司暗中阻挠？

记者调查发现，红角洲多个小区在筹备组建业委会过程中，面临耗时长、成立难的困境。例如，绿地香颂小区交房入住7年成立业委会未果。

在一些小区，业主与物业公司缺乏互信。不少业主认为，小区业委会筹备工作受到物业公司暗中阻撓。

“物业公司安排人深夜派发反对成立业委会的传单，还破坏业主大会筹备组的宣传横幅。”

“我们贴在小区公告栏的业主大会筹备组公告被物业公司撕毁，换上物业公司‘致业主的一封信，物业公司还安排人深夜派发反对成立业委会的传单，还破坏业主大会筹备组的宣传横幅。”地中海阳光小区的一位业主说。还有业主反映，物业公司故意拖延，不向业委会筹备组提供相关材料。

然而，在物业公司处，记者听到了另一种说法。为绿地香颂小区提供物业服务的上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司一位朱姓项目经理向记者表示，他们也支持成立业委会，认为这样有助于公司联系业主，方便开展相关工作。但朱经理同时强调，物业方面是出于信息安全考虑，不敢向除政府以外的第三方提供业主花名册、建筑物资料等信息。

北京德恒（深圳）律师事务所高级合伙人、房地产与基础设施专业委员会副主任郭雳指出，《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条要求，建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。《南昌市物业管理条例》中也明确规定，“建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供业主名册、物业的基本资料（包括物业建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金情况等文件资料，并提供必要的工作条件”，相关物业单位不配合依法成立的业委会筹备组工作的行为既不合理也不合法。

另外，业主与基层管理部门在业委会筹备组成员产生方式方面也存在争议。

如何破解“业委会成立难”

多名专家表示，部分物业公司谋求经济利益、相关法律法规仍存疏漏是“业委会成立难”的重要原因。有关行政主管部门应履行好自身的指导协调职责，并完善相关法律法规，促进小区业委会良性发展。

中国人民大学法学院副教授朱虎认为，出现业主物业信任不足、规范性文件适用有争议等问题时，有关行政主管部门应依法协调处理，保障业主法定权利不打折扣。

江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉表示，小区成立业委会是完善城市基层治理的大势所趋，根据民情实际特点，可以考虑通过在业委会中吸纳基层管理部门代表或德高望重的退休党员干部，增强业委会的公信力，以此打破多方的“信任困局”。

万科物业相关工作负责人向记者表示，在业委会筹备过程中，物业管理企业应从多方面履行好协助者的职责：一是协助沟通街道社区资源，物业企业在常年的管理实践中，与街道办、居委会形成了良好互动，可以协助筹备组安排会议时间，进行信息传递;二是帮助宣告推广筹备组相关工作，尽可能扩大业主知悉范围;三是通过与公司法务和主管部门沟通，为成立进程提供专业指导。

记者采访了解到，目前红角洲管理处相关部门正在为各小区召开业主大会积极努力，编印《物业管理政策法规文件选编》手册200本，分发到各小区居委会，以加强物业管理相关法规条例的宣传，引导小区业主做好业委会筹备工作。

南昌市房管局相关负责人表示，目前正着手搭建网络信息平台，目标是方便业主进行在线投票决定物业去留，以“优胜劣汰”提升物业品质，保障业主权利。