房地产纠纷中的法律风险及其防范

关键词 房地产纠纷 法律风险 防范

作者简介：王成荣，山东鲁信律师事务所。

中图分类号：D920.5                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.142

一、房地产纠纷的法律风险

房地产纠纷对社会造成的影响很大，出现房地产纠纷，轻则危害到个人经济利益，重则会影响到社会的经济发展，还会对社会造成不好的影响。房地产纠纷属于一种民事纠纷案件，因此倍受法律界人士以及社会各界人士的关注。笔者通过对我国社会出现的房地产纠纷个案进行了调研和分析，发现我国的房地产纠纷从类型上来说，可以分为以下五个方面：

1.房地产公司在出售商品房时，进行了违规销售，将商品房重复抵押，甚至出现了一屋多卖的现象，这种案件直接危害的房屋买房的经济利益，和他们的财产直接挂钩，因此倍受争议，在房屋市场上造成的影响恶劣，出现的几率也比较大。例如在上世纪末某房产公司的中介将房屋出售给个人，然而他们的中介公司又将这套房屋出售给其他人，引起了民事诉讼。一屋多卖，重复抵押的现象在很多房地产公司都有出现，很多百姓一辈子倾其所有只能购买一套房，如果出现这种问题，百姓无论从经济上还是精神上都是无法承担的，必须引起社会各界的注意。

2.目前我国很多房屋中介并没有明确的资质，而且中介的手续收费也没有统一的定价标准，地下中介组织一直出现。上世纪80年代，地下中介组织一直以手续简单来诱导百姓进行中介交易，虽然在上世纪90年代我国出台了相关地产管理规定，对房屋中介的经营范围进行了明确界定，也对人员的资质问题进行了明确规定，一些地区也出台了法律法规对中介的服务进行了管理，对中介的收费标准进行了限制，在一定程度上稳定了行业的秩序，但是没有资质的中介进行房屋中介行为，在房屋买卖活动中多收取佣金谋取非法利益的现象仍然屡禁不止[1]。

3.房屋产权争议。这些争议包括房屋的地产确权，房屋归属，还有对面积大小的测绘结果争议，这些争议一般产自于一些老房子的地产确权，由于历史情况复杂，有些文革时期的老房子涉及到公私合营问题，由于资料久远，有些资料已经丢失和模糊，容易发生房产纠纷。

4.土地的使用权争议。这类争议一般发生在政府征地和商品房使用权转让的情况。虽然国家对此类使用权转让有明文规定，但是在具体实践过程中仍然不能避免违规操作的情况。具体案例如上海某公司和另一房产公司的住房联建发生了纠纷，上海某公司并未取得土地的使用权，在这种状态下和另一房产公司进行了房屋联建的行为，但是由于这个公司并不具备土地的使用权，因此它和另一房产公司签订的房屋联建合同也是违法的，导致合同无效，对另一公司造成了经济财产损失。

5.房屋拆迁争议。随着绿色城市建设的进程，很多城市都开始了旧城区改造和旧房拆迁工程，这使得房屋拆迁工程时有发生，如何对旧城区和旧房的居民进行补偿，对他们进行合理安置，出现了很多社会问题。由于旧城区改造工程的工期比较紧，在具体实施中常常出现百姓和政府之间的拆迁争议，特别是一些中老年居民，在原来的场所住惯了，并不愿意转移到政府给他们的安置场所，有些人员甚至认为越晚签字得到的利益越高，甚至向政府拆迁人员狮子大开口，漫天要价，他们对拆迁人员有抵触情绪，而一些政府为了拆迁方便，把拆迁工作外包给其他建筑公司，出现了强拆的现象，有时候会造成拆迁人员和居民的激烈矛盾和冲突，也出现了一些人员伤亡，成为了社会热点问题之一[2]。

二、出现房地产纠纷的法律风险成因

房屋纠纷的法律风险的发生在于两个方面：

（一）市场宏观角度分析

我国的房地产经济不断发展，居民对商品房的购买力不断提高，有更多的购房需求，这使得房地产市场一度活跃，但是由于我国的房地产市场发育还有不成熟的地方，消费者具备的房地产交易的法律知识比较片面，而且一度有盲目的倾向，我国目前现有的房地产法律仍然有不尽人意的地方，还不够成熟，这就给一些不法分子钻法律空子漏洞的机会，使得房地产争议案件时有发生，而且数量逐渐上升。我国的房地产市场缺乏法律的保障，并且监督机制也不健全，这就给一些不法经营者带来了钻空子的机会，他们为了高额的回报和经济利益，放出虚假的房地产交易的消息，并且规避一些缺点和漏洞，欺诈房屋消费者。目前我国的房地产法律仍然以建立的房屋购买合同为基础，但是由于消费者对房地产的认识不足，即使房屋中介在合同中插入了虚假信息，他们也很难发现，一旦合同签订，就受到了法律的认定，想要退房或者退款，是不可能实现的。一些地区甚至对当地的房地产公司给予了法律保护，这就让一些不法开发商钻法律漏洞的机会，不断的制定虚假合同来欺诈消费者。有些消费者是第一次买房，容易被中介和开发商开出的高额利润所吸引，他们在买房时往往容易被这些花言巧语所吸引，而不会仔细看合同中的具体内容，消费者对开发商和中介公司过于放心，一旦后期出现了和合同不符的地方，则会产生法律诉讼问题，这也是近年来房产纠纷案件频频发生的原因。

（二）买卖方之间的争议焦点

房地产公司占据了卖方市场，它具有更多的信息优势。我国的房地产事业仍然属于起步阶段，房地产仍然处于供不应求的阶段，卖方容易垄断房地产市场，经营者凭借他们的信息优势和卖方市场，更加容易钻法律漏洞，制定虚假合同，作为买方的个人消费者，即使有一定的法律知识，也不会有房地产公司的工作人员精明，即使发现合同中有不尽人意的地方，也为了孩子上学或者结婚等个人原因，被迫接受这些条款，这也是房产纠纷案件中个人消费者更加容易失败的原因。一些房地产公司为了吸引更多的消费者购买房屋，甚至采用口头承诺这种不受法律保护的许诺行为，这就给消费者对这些口头条款取得证据产生了困难，也限制了消费者合法維护自己的权益。在具体的法律审判中，一般都把房屋的权利和实体分开来判决，这就让开发商更容易在房屋尚未取得产权的时候钻法律漏洞，有些消费者已经买到了房屋，但是拿到房产证就成了遥不可及的目标。

三、房地产纠纷的解决原则

（一）公正公开的原则

房地产纠纷隶属于民事案件，而纠纷的处理离不开诉讼法的支持，在处理这类案件时，要考虑公民的利益，还要保证案件的诉讼在公正的角度下进行，而且要及时将诉讼过程和诉讼结果公开，特别是那种涉及到很多人的大型房产纠纷，社会影响力大，甚至会关系到政府的利益和声誉，要及时的对房地产纠纷进行处理，给出公正的处理结果，才能让民众信服，树立政府和法院的形象。

（二）依法處理的原则

房地产纠纷涉及到很多法律问题和政府出台的政策，它同时又是一种民事诉讼，房地产问题是否处理好，关乎到政府的形象和社会的稳定。例如在出现强行征收农民土地案件时，这种案件在近年来呈现上升趋势，这就要求执法这对问题依法进行处理，不要打人情牌和亲情牌，在处理案件时，要参照国家现有的法律和政策，及时对问题进行依法处理。由于我国的农民素质偏低，在处理房产纠纷时，必须派专人对法律问题进行简单的讲解，让农民了解到房地产纠纷的处理原则，让他们放宽心，不要怕出现不公正的处理结果。

（三）以维护公民的利益为根本出发点

我国的宪法对公民的住宅权有明确规定，公民的居住权不容外界侵犯，一切房地产法律法规都要保护公民的住宅利益。这就需要政府和法院在处理房地产纠纷时，要站在公民的角度上，保障公民住宅的根本权益。一旦不法分子钻法律漏洞，危害到公民的住宅权，必须要用法律手段来制止。只有保障了公民的住宅权，才能让社会稳定发展。

（四）对各方的利益进行权衡

虽然房地产纠纷要以公民的住宅权为基础，但是在出现房地产纠纷时，不但要对公民的住宅权进行保护，国家有对土地合理发展的权益，他们才是土地的合法所有者，开发商只是受政府的指派进行房产开发的中间人，这就要求执法者对公民、国家、开发商三者的利益进行权衡，还要保护公民这个弱者，也不能违反和违背国家的法律，还要保证国家对土地的开发权，也不能过度侵害开发商的经济权益[3]。

四、如何防范房产纠纷的法律风险

（一）公民要学习房地产法律，多积累关于房地产方面的常识

作为房地产开发人员，必须熟读房地产法律法规，培养自己的法律意识，房地产公司也要及时对从业人员进行房地产法律的培训，要提高公司从业人员的法律常识。作为房屋的买房的大多数公民，要积累法律知识，了解房地产交易带来的法律风险，在签订房屋买卖合同时要对条款一一阅读，不要想当然的凭借开放商的口头承诺而随意签订房屋买卖和出租合同。

（二）树立诚信理念，建立完善的项目运作管理体系，实现诚信高效运营

房地产公司要树立诚信买卖房的信念，以此为指导目标建立目标管理体系，不能一味的以营利为追求目标，要诚信的履行房屋合同，对买卖房负责，才能保证房地产市场的稳定和发展，避免出现不必要的房产纠纷。

（三）制定合理的房地产法律

目前我国的房地产法律还不够成熟，在有些角度来说，并不适用于目前的房地产市场，作为政府和法院，应该对现有的房地产法律进行修订，摒弃一些旧有，老套的法律，根据现有的房地产市场规律，制定合理的法律和规章制度，让不法分子无机可乘。

总而言之，我国目前的房地产法律仍然有一定的漏洞，可以让不法分子有利可图，我们只有共同努力，才能尽量规避这些法律纠纷，让房地产市场变的更加有序，能够支持社会主义事业的发展。

参考文献：

[1]尹华群.房产领域矛盾纠纷化解的对策建议——以成都市温江区为例[J].中国房地产，2018 （1）：50-54.

[2]刘耀宏.浅论解除权的行使期限——以一起房产买卖纠纷案为例[J].牡丹江大学学报，26 （10） ： 23-25.

[3]江苏省高级人民法院课题组，李玉生，潘军锋.房地产调控背景下房地产纠纷风险防控及司法对策[J].人民司法（应用），2018（4）：48-56.