房地产项目甲方的工程投资控制措施探讨

2019-12-20林荣焕

大众投资指南 2019年10期

林荣焕

（龙岩市安居住宅建设限公司，福建龙岩 364000）

引言

房地产行业从21世纪初开始，一直以来是我国国民经济发展重要组成部分，对推进我国城镇化进程和社会发展起着重要的作用。城市化建设的深入让越来越多的人迁居城市，房地产需求量也随之上涨。但是土地价格提高、同业企业数量增加、市场竞争严峻等问题都导致房地产开发商利润率降低，为了获取稳定经济收益，甲方单位需要尽快树立成本管控意识，优化投资方案，向精细化管理要效益，向节约项目成本要效益。

一、房地产项目工程投资控制必要性

工程投资控制属于成本控制的一种，对于企业战略发展可起到重要作用，在房地产甲方进行投资活动时使用科学的管理手段，能够规避投资风险，避免不必要的支出。规范企业运作形式的基础上，带来更多经济收益。从整体建设流程来看，房地产项目可分为施工设计、招投标、施工、竣工等阶段。投资控制的作用应贯穿上述四个阶段。近几年，我国中央部门对于房地产行业的宏观调控力度不断增加，受众在进行投资消费时也变得更加理性，“暴利”时代一去不复返。为了顺应行业的“微利”时代，尽快在市场环境中占据有利位置，房地产企业应转变以往的销售观念，重视投资成本的管控，改变经营理念，从直接成本与间接成本两方面开展项目投资管控工作，规范投资过程中所有发生经济活动的各项环节，对直接因素与间接因素都要加大管理力度，实现对各项资源的严格把控，将精细化管理理念深入到各个环节当中[1]。

二、房地产项目工程投资控制策略

（一）精细投资规划

当前很多企业发展时间较长，受传统管理思想桎梏过深，对于现代化的成本控制不能很好地贯彻落实，认为投资控制仅仅是工程建设的一部分，例如：过于关注工程设计阶段，不能将投资控制深入到细节中。随着社会经济不断发展，成本管理也应更加精细化，投资时，任何一点细微的突发变化都会引发重要经济风险。甲方单位在进行实际运营时，会出现很多成本问题，在制定投资规划时，要结合实际情况深入判断。例如：很多企业为了保证基本利益，会选择不断购入地皮，但是对于周边环境、垃圾处理等衍生成本问题缺少考虑，对政府区域产业发展思路掌握不够清晰，导致投资规划缺乏合理性。为改善这种问题，就要精细化制定投资规划，投资人员需要对房地产周边的环境做好实践调查，充分了解并掌握周边的配套产业、设施建设情况，以此为决策奠定基础。投资之前，要对项目类型进行全方位的分析，观察未来项目发展形势，并分析其销售前景，做好定量规划，从长远考虑。做好预算编制工作，按照每月、每季、每周定期汇报投资的后期动向，对企业内不同部门的工作特定进行差异化处理，将时间因素、空间因素、环境因素考虑到经济投资决策当中，降低投资风险[2]。

（二）控制项目成本

要通过优化设计控制项目成本，控制好项目成本可提高后期资金的应用情况。企业在进行房地产项目施工之前，工作人员需要结合项目应用方向确定整体设计规划。确保施工质量的基础上，考量承包单位情况，深入分析工程设计方案，进一步完善施工方案雏形，确保设计方案符合现代化房地产应用需要，提高客户满意度。除了对项目主体进行规划外，还需要对配套基础设施、车库等方面进行的策划与设计，工程设计人员应该和专业人员做好技术交底，加强沟通效率，确保企业的现有资源能够发挥出最大利用价值。在设计成本控制过程中，工作人员应合理布局，推进房地产企业的经济产出。在整个设计成本控制过程中，管理者不仅仅看重事前风险预测，还要注重风险点的延伸问题，优化事后处理效率，解决设计问题，为工程建设提供相应的质量保障。例如，房地产企业可以采用限额设计，在确定了成本支出的前提下，结合施工项目的实际情况，选择盈利最大的方案，通过加强设计阶段的成本控制，对设计过程中面临的问题进行精细化管理，为房地产企业获得更高的经济效益。目前大部分客户在选择商品房时更注重项目的品质，项目的智能化是提升项目品质的关键要素，因此，在项目设计方案时，要充分考虑项目的智能化设施与日后物业管理的衔接，发挥智能化设施的管理效益，同时也能为项目带来更好的经济效益。

（三）规范参与主体

建立科学的奖惩制度，规范各参与主体行为可有效提高经济控制效率。首先应针对供应商进行调整，增强企业社会资源整合，优化管理效率，对参与招投标的经济主体进行市场考核，分析各成本方案的可行性。提高采购人员综合能力，确保其采购前做好市场调查工作，加强成本管控水平。企业管理者应树立敏感的风险意识，针对市场形势，化被动为主动，及时规避因投资决策疏忽而房地产企业带来的经济风险。另外，房地产公司还需要内部构建出独立的投资管理团队，完善内部奖惩制度，建立评估机制，做好培训工作，例如：邀请社会专业人员担任培训讲师，将最先进有效的精细化成本管理方式教授给员工，在企业内部举行有规模的培训活动，并对员工进行宣传教育，将成本精细化管理加入到员工的日常绩效考评当中，使房地产企业的发展与员工的实际利益挂钩，从根本上激发员工的工作积极性。

（四）减少施工变更

施工是整体工程建设投资力度最大的一个环节，虽然大多数房地产企业都采用总承包或分承包方式进行施工活动，但是施工过程中设计的变更仍关系到投资控制质量。减少施工环节变更，避免不必要的资源调度。因此企业在对施工进行控制时，首先要对施工过程中所有衍生的经费进行管理，例如：现场经费、人力经费、管理经费、后期广告宣传、营销经费等等。管理人员需要结合企业实际情况进行控制，根据各个阶段的差异性调控施工偏差。进行施工之前，工作人员应该重视图纸审核，及时发现施工设计图纸中出现的种种问题。将风险控制在合理范围内，将所有施工过程中出现的问题集中汇总，统一反馈给领导管理者，寻求最有效地管理方案，促进房地产企业的经济顺利运作。

（五）重视审计工作

内控审计工作可规范投资行为，目前很多房地产企业内部运行的审计机制存在一定缺陷，执行力度不严密，企业内部工作人员没能深化审计意识。在进行监督管理或绩效考核时，审计力度不够，相关部门形同虚设。董事会把控管理权责，审计部门想要开展工作必然会受到一定制约，执行时人为操控比例较大，导致审计监督作用不能被充分发挥出来。只有制定完善的审计控制制度，才能够推进监督工作长远运行。房地产项目具有投资金额大、建设周期长等特点，为了保证资金运作方向明确，需要对资金审计严格把关。及时获得资金动向，不能仅仅将审计放在事后弥补上，而是要将监督落实到事前控预测上，把审计贯彻到各个环节当中，做到事前预防、事后总结。将董事会权责分散化，避免权责集中。定期汇总监督报告，保证审计监督流程公开、透明、有效，促进最终监督结果的精准化。对此，房地产企业可以积极引用信息化手段，例如：BIM技术。将审计信息集中起来，加强各部门之间的联系，提高信息流通效率，促进数据共享。确保进行投资之前，综合分析现有审计信息，了解实际工程情况，合理把握企业资产负债率，将融资活动规范化。