房地产企业营运资金管理研究

梁凤岗

（河南万果园实业集团有限公司，河南 周口 466100）

一、营运资金的相关概念

（一）营运资金的含义

企业想要发展，新鲜的血液是其延续的根本，这里的血液指的就是营运资金。营运资金概念在学术上分为广义和狭义两种，广义的是指企业投放在流动资产上的资金，涵盖货币资金、存货和应收账款等许多项目，从细微的角度渗透到企业的各个阶段，与生产经营息息相关；狭义的营运资金是指流动资产减流动负债后的余额，被称为“净营运资金”，一般用来衡量企业营运资金的周转状况和与之相关的财务风险。本文在研究中选用广义的营运资金作为依据。

（二）营运资金的特征

为了有目的性地管理营运资金，必须探索营运资金的特点，更全面的了解营运资金的结构。具体特点有：1、来源方式灵活多样。企业可以通过多渠道筹资解决营运资金的需求难题，通常有短期借款、短期融资、长期借款、信用贷款等多种融资方法。2、数量的不稳定性较大。流动资产的数量会因企业内外部环境的改变而改变，时高时低，很不稳定，季节性企业和非季节性企业都有这种状况。并且一旦流动资产数量产生变化，流动负债的数量也会随之发生变化。3、周转期比较短。企业占据在流动资产上的资金，往往在一个营业周期内收回，影响企业的时间比较短暂。依据这一特征，营运资金的筹集一般用短期借款、商业信用等短期方式去解决。4、实物形态存在易变现的特点。企业营运资金的占有形态是常常变换的，营运资金的循环往复都要经过采购、生产、销售三个环节，营运资金都是以现金开始和结束的，中间环节以原材料、半成品、完工产品、应收账款的形式出现。因此，在管理流动资产时，应当在每项流动资产上配置恰当的金额，达到结构合理，推进资金周转成功进行。相应的，流动资产中的交易性金融资产、存货、应收账款等拥有很强的变现能力，对于应对资金的临时性需求有重要作用。

（三）营运资金管理

营运资金管理需要解决两个问题：第一，解决资金运用过的管理问题，包括存货管理、现金管理、有价证券管理和应收账款管理。第二，解决资金筹措管理，企业如何进行融资包含了银行短期借款的管理和商业信用的管理。

营运资金管理需要遵循的原则有：第一，保持充足的短期偿债能力；第二，提高资金利用效果；第三，节约资金使用成本；第四，合理的确定资金需要数量。

二、房地产企业营运资金管理现状

（一）财务工作监控不足

多数房地产企业营运资金管理制度在财务监督机制上有所欠缺，财务人员对公司的资金循环过程缺乏行之有效的预测和监管，对资金流转状况和资金信用情况没有明确的了解，企业内部管理者的管理意识薄弱，导致了营运资金管理的紊乱不清。财务管理人员应收账款的控制上依旧不严谨，催收欠款较为怠慢或者某些客户拖欠货款严重，造成更多的坏账呆账，致使公司的资金周转不灵活。另外，在工程物资采购上没有准确的计划目标，缺乏恰当的财务预算，占据了大量的流动资金。

（二）资金分散，多头开户

房地产企业项目多，业务涉及范围广，成员公司数量多，各成员公司和金融机构之间都会建立合作关系，每一银行账户多少都会有一定的资金存款。这种情况下，集团不能够将资金资源整体整合发挥其作用，分散资金不利于企业集中调配使用，但是，这部分分散资金的数量也是相当可观的，资源浪费严重。

（三）缺乏资金集中管理模式

由于大多数房地产企业对资金的管理比较简单，并没有建立系统的资金集中管理模式。这样会造成公司和项目负责处之间的资金管理多数仅仅停留在资金使用上，而后续的跟踪、控制、调度等方面的措施还不完善。

另外，在缺乏资金集中管理模式的情况下，集团获取信息，只能依赖于会计系统建立获取的资金动态信息。然而，业务活动的发生与银行和现金记录上存在时间差，记录滞后会造成集团无法准确、及时地掌握最新信息，这样将无法监控企业整体的现金流，增加企业财务风险。

（四）融资渠道过度依赖银行贷款

多数房地产企业的资金结构比例中，银行融资资金的占比较重。单一的融资渠道给企业融资方面造成很大的隐患。现在银行对信贷资金的监督管理越来越严格、限制性条款越来越多，房地产企业在外部融资方面收到了很大的制约。因此，房地产企业必须将内部融资作为一种有效的补充，防止资金链中任何一个环节发生问题。

三、房地产集团内部营运资金管理措施

（一）完善企业的内部控制环境

首先要形成内部公平公开的竞争机制和工作条件，动员公司的员工，奋力为发展和促进营运资金管理的改革创新贡献应有的力量。其次要规划出健全的内部控制制度，责任细分到个人，奖惩措施落实到具体细节，让公司员工有奋斗目标的同时也有归属感。建立专门的风控部，风险评估的使命就应该转移给风控部门实现。风控部门要时时关注公司运营和财务的处理措施，禁止产生虚假交易或虚假项目窃取公司的利益，影响公司前进的步伐。

（二）建立信息沟通机制

精确、及时的宣布和交接信息在企业的日常生产经营中十分重要，而且信息的宣布和传讯，应该凭借有记载保存能力的文件形式。但是也要对消息的传播途径和手段等进行有效控制，不能使公司的生产销售信息泄露，特别是与购买方有关的，都是商业机密。同时企业的相关信息在内部也不可以全员共享，需要在各个部门设立权限，一定级别的员工只能查阅对应级别的信息。这样，公司内部的信息转达既有时效性和准确性，又具有安全性。

（三）对内部控制进行独立的监管、评审

内部控制制度建立后由于涉及部门较多，信息掌握较多，因此权力较大，容易滋生权力的贪污腐败现象，还是应该设立独立的人员或监管机构对企业的内部控制进行监督和再评判。构建内部控制管控体系，确保内部控制制度的有效实施。

（四）多样化融资方式

通过增加融资方式，来降低企业的资金财务风险，对资产负债结构进行优化。要求分公司不能与融资机构建立借贷关系，不允许擅自对外抵押、担保，不得为获取贷款而让度、损害集团整体利益。集团通过资金集中管理创造良好的融资环境，采取集团统一授信，总体把握融资规模，在融资谈判中发挥集聚效应，取得优势地位，一揽子争取更为有利的信用条件和更多的融资优惠。

（五）建立企业集团资金集中管理模式

建立企业集团资金集中管理模式可有效地提高资金利用率。首先，建立集团资金集中管理平台，将企业内部所有账户纳入企业资金集中管理平台。其次，建立资金结算中心，由企业集团对分公司的现金统一进行结算。最后，实行统收统支，企业一切的现金活动都集中在总部财务部门。

四、总结

本文通过对营运资金和营运资金管理概念的阐释，在理论理解的基础上，分析目前房地产企业营运资金管理上存在的问题。“财务工作监控不足”“缺乏资金集中管理模式”“融资渠道单一”是本文问题分析的重点，并且相应的提出一些措施，包括“完善企业内部环境”“建立信息沟通机制”“对内部进行独立的监督、评审”“建立企业集团资金集中管理模式”等，希望对房地产行业营运资金管理起到一点借鉴作用。