房地产企业并购中融资风险及对策探讨

刘春花

（河北伟强房地产开发有限公司，北京 075411）

一、房地产企业并购中融资风险的基本类别

房地产企业并购中的融资风险可以分为权益性融资风险和债务性融资风险两种类型。权益性融资指的是以牺牲企业的控制权为代价的一种融资方式，目前较为常见的权益性融资方式是股票融资，主要分为股权再融资和上市融资两种途径[1]。前者风险相对较小，能够帮助企业获得稳定持续的现金流，后者由于受到市场波动或政策变动的影响，并且普遍融资周期较长，因此风险更大。不论企业选择哪种方式都必须选择合适的股票发行时机和发行数量，如果决策失误，导致企业股票无法对投资者产生足够的吸引力，使企业不能获得预期的融资金额，可能导致企业产生融资风险，制约企业的并购进程。债务性融资主要包括银行借款融资、债券融资以及其他金融工具融资。银行借款融资风险的产生是由于融资条件发生变化、借款利率升高，在并购方面限制条款增加、审批程序繁杂、放贷进度缓慢等导致企业资金链吃紧，融资成本加大，引发相应的融资风险。债券融资风险的产生主要是由于企业没有选择合适的债权发行时机、发行方式、发行价格以及票面利率等，导致企业并购重组后经营成果损失，经营效益不佳。最后就是金融工具的应用，目前中小房地产企业对金融工具的应用并不广泛，这一方面是由于我国房地产金融市场尚不完善，不能为企业创造良好的外部融资环境。另一方面是由于企业的融资模式创新能力不强，对金融工具缺乏了解和应用，导致企业融资渠道受限，并购进程受阻。

二、房地产企业并购中融资风险的主要成因

（一）风险防控意识薄弱

一些房地产企业领导者在融资过程中缺乏必要的风险防控意识，没有提前做好风险的分析工作，导致在风险来临时不能及时进行应对和防控。企业尚未形成完善的内部控制机制体系，对并购过程中的融资行为没有进行有效的监督管理，企业内部各部门岗位之间又缺少协作配合意识，不能很好地发挥风险控制的联动作用。企业管理人员财务风险控制能力不强，风控手段单一，不能及时发现和处理可能存在的风险异常情况，延误了风险的最佳控制时机，加大了后期风险管理的难度。

（二）融资方式单一

目前房地产企业的并购融资途径还是以银行信贷为主，较少地通过金融工具如股票、债券或其他融资模式如融资租赁等途径进行并购融资[2]。单一化的融资模式可能导致企业的融资结构失衡，如果后期出现融资不畅，可能直接影响到企业资金的正常周转，进一步引发严重的资金管理风险。加上近年来我国实行越来越严格的房地产调控政策，房地产企业所面临的外部环境剧烈变化，竞争压力逐渐增大。如果企业并购不能达到预期的收益或者无法按时偿还债务，不仅无法通过规模扩张促进企业发展，还有可能扩大企业的风险危机，甚至导致企业破产。因此，企业有必要通过多元化的融资途径和融资方式分散和缓解风险情况，确保企业经营活动的稳定、有序。

（三）融资成本较高

一方面受国家宏观政策调控的影响，银行提升了房贷利率，限制了房地产企业开发贷款的额度，导致许多房地产企业进而转向民间借贷等其他融资途径，相应的企业所付出的融资成本显著增加，一旦企业所投项目失败，将面临巨大的偿债风险。并且民间融资等融资方式账务处理过程复杂，可能产生更多融资隐性成本，对企业可持续健康发展产生不利影响。

三、房地产企业并购中融资风险的防范策略

（一）优化融资结构，提高政策适应能力

房地产企业要准确把握市场发展趋势，积极了解相关政策法规，降低环境中的不确定因素给企业并购融资带来的不良影响，合理的控制企业融资规模，满足企业并购需要。企业要结合自身的发展实际改变传统单一的融资结构，选择多元化的融资途径，从而有效地分散和降低并购过程中的融资风险。如房地产企业可选择期权、信托、项目开发贷款、融资租赁等方式进行融资贷款。下面将以期权融资为例展开说明，对于期权工具的应用，主要是企业将未出售的房屋以销售期权的形式与购买方约定在未来一定时期内买方能够按照约定价格购入房屋，购买前并不享有相应的房屋购置的权利自由。主要由于当前政府对房价的干预导致居民害怕房价贬值，使其购房意愿下降，进而使企业的销售周期延长，资金回笼困难。而期权费用一般较少，如果未来房价呈现上升趋势，居民即可行使权利，按照原先约定的价格购买房屋。如果房价下跌，居民选择不购买房屋，也只是损失一笔较少的期权费用，并不会对其产生实质影响。而这笔期权费用却能为企业获得一次无偿的融资资金，有效缓解企业在并购过程中的资金周转压力。

（二）建立风险预警机制，有效识别防范风险

企业在开展并购活动前，要制定完善的并购融资计划，提前做好风险预案，加强信息化共享平台的建设，实现风险信息的实时共享，降低信息失真等现象给企业造成的不必要的经济损失。同时也有利于企业领导人员及时掌握企业的并购进展，了解企业整体的经营状况，从而更好地做出经营决策。为了提高企业在并购过程中融资风险的防范能力，企业要建立有效的风险识别与评价机制[3]，全面的梳理企业并购过程中可能存在的风险隐患，深入分析风险相关的影响因素，结合经济规矩与相关理论指导建立企业的风险指标评价体系，利用层次分析法等指标赋权方法给各项风险指标加权，量化指标评价内容，提高风险识别的科学性与合理性。再综合企业管理人员的经验分析结果实现定量与定性相结合的风险预警机制，及时发现企业并购过程中可能存在的融资风险隐患，有效控制和防范风险的产生，减少企业的经济损失。

（三）强化财务内控约束，促进企业转型升级

房地产企业要通过强化财务内控约束，结合企业的并购需求建立完善的融资内控体系，加强各个并购融资环节的审核监管、规范并购融资流程、严格控制融资成本费用、适时调整计划方案，为企业并购活动的高效、稳定开展建立基础保障。企业具体需要从以下三个方面着手加强并购融资内部控制：首先，在并购融资前要制定明确的并购目标、结合目标制定相应的融资策略。企业要严格遵守相关的并购融资流程，确保企业合法、有序地开展并购融资活动。其次，企业要通过调整经营模式降低融资成本，对内可优化并购业务流程，在并购实施的关键环节设置风控点，加强该风控点的岗位人员及业务流程的授权审批控制，落实岗位内控责任，强化业务流程监管；对外可通过企业联盟，优化企业间的资源配置，提高资产配置效率，减少不必要的资金投入，加快企业的资金流动，促进企业资金周转。最后，企业要加大对其财务等相关人员的教育培训，提高其风险防范意识，要求企业的财务人员要转变自身职能定位，逐步从财务会计向管理会计转变。通过积极学习企业经营、并购重组、风险管理、内部控制等相关理论方法，促进企业财务的转型升级，从而更好地发挥财务在企业并购融资过程中的决策支持作用，提高企业的并购融资效益，全面提升企业的发展能力水平。

四、结束语

综上所述，随着我国房地产行业改革逐步深化，行业内的并购行为相对以往更为普遍和广泛，而并购过程中融资的成功与否直接影响到企业并购的成败。因此，房地产企业在并购过程中一定要注重防范融资风险，结合外部环境变化调整并购融资策略，强化内部控制约束，保障企业经营稳定，完善风险预警体系，提高风险抵御能力，全方位、多角度的提升企业的并购融资水平，促进企业实现可持续健康发展。