营改增对商业地产企业会计核算和纳税的影响

文/李晶晶，武汉大学政治与公共管理学院

1 营改增政策概述

随着近年来我国经济的快速发展，商业地产企业建设发展规模不断增加，而其发展的成本也一样在不断的提高，因此商业地产企业的自身结构亟需调整，否则将会受到社会制度的影响，从而降低其经济效益。但是实际上因为商业地产涉及的问题较多，所以在进行结构调整上存在一定的难度。而国家通过进行营改增税收政策，从而为商业地产企业打开了一个改革的新机遇，不仅能够提高了商业地产企业的财务管理效率，并且避免对企业进行重复征税的问题，真正的降低房地产企业的发展成本。但是，营改增政策中的发票抵扣条款，虽然在目前实施上存在一定的难度，但是也能够有效避免企业出现偷、漏税的行为，从而更好的提高社会企业之间的良性合作。所以总体上来讲，营改增政策对商业地产企业的发展是利大于弊。

2 “营改增”对商业房地产行业所带来的有利影响

2.1 避免重复纳税

首先，商业房地产作为近年来我国纳税的大户，每年都需要向国家交纳很多的税费。但是因为其经营规模较大，项目建设周期较长，导致大量的流动资金被占用，从而使企业的运营上出现一定的影响。并且传统的税收政策还会出现很多环节的重复纳税问题，从而给商业地产企业的经营增加困难。而营改增后很好的避免了这一问题的出现。

2.2 增强财务人员税务素养

在实行营改增政策后，一些商业地产企业的财务体系也随之改变，为了能够更好的适应企业增值税的计算，需要加强企业财务人员的自身综合素质，从而避免了一些财务风险的出现。所以，实施营改增政策后，商业地产企业的财务人员需要不断的提高自身能力，从而更好的对营改增后财务票据的改革上进行很好的适应，也使的企业的财务风险降低。

2.3 有利于业务整合

因为商业地产企业涉及的项目较多，传统的税收政策会造成大量的单据堆积，从而使财务部门的工作量加大。而营改增政策的实施后，商业地产企业的财务部门在进行会计核算时,能够合法、有效的根据相应的税收单据进行财务核算，并且还要对增值税专用发票的进项税额进行抵扣认证，从而有利于商业地产企业内部业务的整合，并提高了财务部门的效率，为企业发展提供了支持。

3 营改增对商业地产企业带来的不利影响

3.1 提高了对财务人员的要求

传统的税收政策在税费计算上非常的简单，但是随着营改增政策的实施后，财务人员需要对税费进行相应的抵扣，从而增加了财务人员的计算复杂性。并且营改增后税费采用发票认证抵扣与网上申报的方式。所以要求财务人员在掌握自身财务知识基础上，还要加强对计算机网络技术的应用，这样才能够满足实际工作要求。但是，一些商业地产企业没有进行财务人员综合素质的提升，导致出现财务风险的几率增加。

3.2 对财务报表的不利影响

商业地产企业在日常的运行过程中，不仅需要对企业流动资金的考虑，还要掌握企业的资产负债率，从而降低企业的运营风险。而营改增正常对商业地产企业的财务报表的资产负债及利润或产生一定的影响。因为营改增后，一般纳税人如果购买不动产能够取得增值税专用发票，并且是用于生产经营的，这样不动产的进项税额可以进行相应的抵扣，而企业的固定资产价值是不含税价,从而会对企业的资产总额进行减少。并且因为增值税属于价外税，所以在进行企业的营业收入计算时，虽然对增值税销项税额进行扣除，但是实际施工中用的沙石与人工成本则难以在增值税发票中进行扣除，这样会导致企业的成本增加，利润收益降低。

3.3 会计核算方面

营改增政策实施后，需要对商业地产财务中的每一个环节进行核算，从而增加了财务核算的工作量。并且对于运营中的劳务费、部分材料费等不能获得增值税发票的，则不能在会计核算时进行抵扣。并且实施营改增后，企业需要支付的增值税项目提高了，使得企业劳务成本增加。此外纳税时必须要使预交税金超过应支付税金，也限制了商业地产企业的资金流动性。

4 提高商业地产企业应用营改增政策的措施

4.1 会计核算方面的变化措施

首先在进行企业会计核算方面，管理者必须要掌握全局，并对营改增政策对企业的影响进行掌握，针对这些影响进行相关财务管理制度上的完善，从而提高企业财务人员的工作效率，将传统的财务工作中不能够适应新的税收政策的地方进行不断的完善，从而保证企业财务核心工作的效率与质量。并且，企业还要对财务人员的技能水平进行提高，并且对核算方法进行优化，从而使财务工作效率得到提高。此外，商业地产企业要认真的学习营改增政策，对营改增政策给企业带来的积极影响进行肯定，不断的对财务会计核算工作进行创新，从大局出发加大对企业财务制度的改变力度。

4.2 纳税方面的筹划对策

首先，商业地产企业在营改增政策实施过程中，必须要强化企业的纳税意识，通过对票据进行严格的审核和测算，从而提高企业的纳税质量。并且通过积极开展纳税筹划管理，降低企业运营的税负压力，不断优化企业自身的资金筹措制度，增强在市场竞争中的竞争力。其次，商业地产企业要不断加强与税务部门的沟通合作，及时了解新的的税务政策细节。加强对企业发票的管理与审核，提高企业财务管理的水平。

综上所述，虽然营改增政策的实施对我国各个行业都有着不同的影响，但是，营改增政策符合我国社会经济发展的需求。对此商业地产企业必须要加强企业财务人员的综合素质，将营改增政策作为企业发展的机遇，从而让企业能够更好的适应社会发展变化。

[1]钱宏华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].经贸实践,2017(23):290.

[2]曹玉萍,尹楠.“营改增”对房地产企业会计核算的影响分析[J].财会研究,2017(11):39-41.