小区物业管理问题与对策

刘金花

（新疆石油管理局有限公司克拉玛依物业服务公司，新疆 克拉玛依 834008）

前言

我国的城市化进程在近些年不断的发展和进步，同时我国的房地产市场也在飞速的发展，我国的城市住宅小区在这样的大环境下也在不断的增多，但在发展过程中，物业管理却没有得到进步和改善，当今诸多小区的物业管理还不够完善。因此，加强小区物业管理是当今物业企业重点思考的问题。

一、小区物业管理存在的问题

根据调查得知，绝大多数的购房消费者在购房过程中，都非常注重物业管理的问题，而针对于已经购买完房屋的消费者调查中显示，接近于半数的消费者表示对自身所处的物业管理十分不满意，而其中有五分之一的购房者表示不满意，其中只有极少部分购房者表示满意或者是非常满意，由此可以看出，购房者对于当今多数的物业管理企业提供的物业管理服务都具有较低的满意度。针对于当前物业管理公司提供的如公共服务、专项和特约服务等，都还有较大的空间可以提升。虽然其中有少部分的物业管理企业可以做到以上所述的服务，但是诸多的物业管理企业甚至连在楼房公开销售中所作出的承诺都无法做到。其中例如小区内的清扫、下水管路堵塞等诸多问题，给业主造成诸多困扰[1]。再者诸多的小区治安管理也存在居多的问题，经常性发生车辆被盗的情况。虽然有很多小区都设有警卫门亭，但并未起到任何作用，对小区出入的人员根本没有过问和了解，致使偷盗案件不断发生。还有的小区雇佣的保安多数为年近花甲的老人，根本无法起到安保的作用。虽然部分小区有24小时的保安巡逻，但仍然没有完全消除此类案件的发生。另外，在物业收费管理方面，有诸多的业主反映存在不合理收费的现象，而很多收费名目业主根本不能接受和理解，但又无法与物业管理公司抗衡，从而怨声载道。

除此之外，由于我国的物业管理公司与开发单位之间或多或少的存在某种密切联系，甚至有很多物业管理公司就是由开发商自己组建而成。因此，在小区物业管理经营活动中就存在垄断的情况，从而无法体现出业主委员会的作用，也剥夺了业主选择物业管理公司的权利和自由。如此即表示如果某一个物业管理公司开始管理一个小区，其他物业管理公司没有公平竞争的机会，也无法由业主选择哪家物业管理公司来管理自己的小区。再者由于除了上述原因之外，还因为业主委员会没有足够的意识，因此业主委员会十分涣散，没有能力和力度来对物业管理公司形成制约的效应。业主委员会虽然由业主推选而出，但是在相关法律法规中没有相关的硬性规定来形成制约。进而导致业主委员会松散，从而无法履行应有的责任，无法对物业管理企业形成监督的作用。再者，由于业主委员会在管理过程中所产生的经费都要自筹，要自行寻找办公地点，自行建立相关的管理制度。因此对于其运转和成立都有较大的制约和束缚。

二、加强小区物业管理的对策

（一）制定相应的法律法规，加强行业监管

在实际物业管理过程中，针对产生的问题，应该首先由相关管理部门制定出相关的法律法规，从而可以将业主、委员会、物业管理公司三者各自的权利、义务明确划分和确定。并且，通过制定和完善物业管理的相关法律法规，处理目前物业管理过程中存在的纠纷、问题的有效方式。首先，如果要建立物业管理的相关法律法规，则需要中央相关管理部门直接进行立法。再者，在构建物业管理的相关法律法规过程中，应该明确房地产开发公司、物业管理公司、业主委员会几者各自的权利、义务、权限、职责等多项内容，促使其可以正常运作，界定出各自的责任[2]。另外，在实际物业管理过程中，应该充分考虑物业管理公司与小区业主各自的意愿，在业主与开发企业、物业管理公司签订合同中，应该根据相应的法律法规进行合理的调整，因此，才可以有效提升我国业务管理的水平，致使我国物业管理工作可以不断的进步和发展[3]。

（二）加强物业企业管理，引入竞争机制

在实际物业管理过程中，相关的政府管理部门可以引入市场竞争机制，从而就可以形成良好的物业管理市场经济主体。如果没有市场竞争机制，物业管理市场就没有较好的成效，并且这也是当今物业管理市场管理成效差的主要原因之一。如若想要解决当前的物业管理问题，就要首先基于完善的法律法规，在此前提下才可以改变当前物业管理垄断的情况，从而引入竞争机制，来促使这些物业管理服务水平可以提升质量和标准[4]。针对于此种情况，相关管理部门可以提升物业管理公司准入和审核的标准，提高门槛，从而加强物业管理公司的资质审核力度，例如，在实际审核过程中，可以加强物业管理公司的资格认证管理，同时对审核通过的物业管理公司，也要定期的进行审查和考评，进而可以促使物业管理公司可以在经营和运行中不会发生松懈的现象。再者，引入市场竞争机制的过程中，要在其中明确项目招标工作的基本内容、要求、标准和服务操作流程等内容，从而可以有法可依、有迹可循[5]。

总结

我国的物业管理服务属于新时代公共产品中的混合产品，其没有竞争性，但具有社区性等特征和属性。根据上文所述我国物业管理存在的问题，以及受到物业管理的本质所致，我国物业管理仍然存在服务质量方面、市场化方面、业主观念等多方面的问题，以上问题都严重制约着我国物业管理服务的发展和进步。因此，要通过建立相关的物业管理法律法规，完善相关的管理制度和标准，明确物业管理中所涉及的权利、义务、责任等多方面的问题，从而将物业管理问题消除和改善。