人口与城市化对中国房价的影响——来自日本房地产历史的启示

□ 罗慧彬

(武汉大学经济与管理学院 湖北 武汉 430000)

一、引言

人口增长和城市化是房价增长的主要动力之一，对房价具有重要影响。一方面，中国提前进入老龄化社会，截止到2018年末，我国65周岁及以上人口有16658万人，占总人口的11.9%；另一方面，二胎政策的效果已经基本结束，新出生人口继续下滑。据各个权威机构的预测(WTO、国家卫计委等组织)，我国人口拐点将于2030年左右出现。而在城市化方面，2018年我国城市化水平是59.58%，距离发达国家还有15%左右的差距。值此中国人口及城市化转型之际，再次研究人口增长和城市化对房价的影响具有重要意义。人口是影响住宅用地和房价水平的最直接、最重要因素。人口数量的增长直接增加住宅的需求；人口年龄结构的变化关系到购房人群占比，只有青壮年人口才有相对旺盛的购房需求和能力。城市化即人口在城市和农村的分布意味着人口密度的变化；人口向城市聚集自然推高城市房价水平。总量、年龄结构、城市化水平还会影响潜在经济增长动力。本文希望通过借鉴日本房地产历史发展的经验，尤其是探究人口及城市化在两次房地产泡沫中扮演的角色，为中国政府房地产市场政策提供一定建议。

日本房地产发展史4个阶段

二、城镇化与人口老龄化对日本第一次房地产泡沫的影响

一般而言，房价脱离经济基础即被视为泡沫。日本经历过两次房地产市场泡沫，分别是在1955-1975、1986-1991年。

日本房地产市场在1955-1975经历了第一次泡沫，日本统计局数据显示1955-1974年，日本城市土地价格增长49倍，年均复合增长22.7%。OECD数据显示1960-1974年，日本实际房价增长4倍，年复合增长10.3%。1955年，日本工业产业快速发展，工业用地需求旺盛，带动工业用地价格大涨，远超同期住宅和商业地价增速。1965-1975年，一方面，由于重工业对环境的污染日益严重，日本开始调整产业结构，推动制造业升级，与此同时，以不动产、金融服务和批发零售为代表的第三产业快速发展，工业发展速度减慢、服务业发展速度加快，导致这段时期工业用地价格增速开始低于商业和住宅用地。另一方面，住房需求集中释放，住宅用地开始领涨。60年代以前，日本政府主导房地产市场，通过住宅金融公库、公团、公营解决居民住宅需求，但随着城市化率大幅提升、战后“婴儿潮”进入置业高峰，政府管控为主的住房市场越来越难以满足居民日益增长的住房需求。从1965年开始民间金融机构的个人住房抵押贷款业务蓬勃发展，民间资本快速进入房地产市场。同时，自1960年“国民收入倍增计划”实施以来，居民购买力大幅增加，强劲的住房需求和大幅提升的购买力推升住宅用地价格快速上涨，超过同期的商业和工业用地。为了与经济政策相配合，日本在1973年石油危机前一直实行比较宽松的货币政策，贴现率从1965年5月的8.4%波折下降到1970年10月的6.0%，其后加速下行，1972年6月达到4.25%。同一时期，货币保持高速增长，1968年1月M2同比增速为15.7%，于1970年开始加速扩张至1972年6月的28.5%。

相对宽松的信贷环境、充足的货币供应、积极发展的工业化和服务业、住房抵押贷款的发展都一定程度上助推了房价上涨，但人口增长与较快的城市化进程是该轮房价上涨的主要原因。1961-1975年日本住宅、非住宅投资年均同比增长17.3%和4.2%间接证明人口因素所带来的住宅需求上升时房价增长的主要驱动力。如果信贷政策及货币供应是主要原因，则工地、商业地产、住宅地产应该同等程度地上涨；住宅抵押贷款的发展在其中起着重要作用，但该发展也部分由人口增长及城市化带来的旺盛的住宅刚需所推动。受益于战后婴儿潮，二十年间日本总人口增加2266万人，20～60岁的劳动年龄人口增加2031万人，1965年，日本人口城市化比率仅有56%，尚有大量劳动力居住于农村。随着日本经济的恢复、制造业的崛起以及农村土地制度的变化，城市高额工资吸引了大量农村剩余劳动力，人口红利得以释放，为经济发展提供了大量廉价劳动力，至1975年人口城市化比率提高至75.91%，年均增长1.0%。

人口与城市化通过多条路径影响房价。一方面，劳动人口增长以及城市化推动经济增长动力，并带动房地产建造的成本上升以及为销售者提供更高的购买力。据金森久雄(1982)估计，就业人数的增加平均每年拉动GDP增长0.8个百分点，将就业人口、劳动时间、性别、年龄与教育全部划分至劳动要素，则劳动要素的增长每年拉动GDP增长1.5个百分点。另一方面，人口与城市化作为房地产市场上的有效需求，两者的增长极大的主推了房地产刚需的增加。1968年以前，住房套户比还不足1：1，以3口之家考虑，即平均每增加3个人，有1套住宅需求来估计，2266万总人口的增加将增加750万套住房需求；3507万城市人口的增加将增加1100万套城市住房的需求。

三、城镇化与人口老龄化对日本第二次房地产泡沫的影响

1986-1991年，日本以广岛协议作为导火索迎来第二次房地产泡沫，6年间城市土地价格总体上涨57%，年均复合增长8.3%，房价总体上涨34%，年均复合增长5.4%。房地产市场分化是此轮泡沫的主要表现，6大城市土地价格总体上涨168.6%，年均复合增长20.9%，比全国平均水平高11.4个百分点。宽松的货币政策为直接原因，广岛协议后，既为抑制日元升值过快，又为刺激内需，寻找新的经济增长动力，日本开始降息之路，大幅降息和货币供给增长导致了过剩的流动性，大量资本涌入股市和房地产市场。另一方面，金融脱媒，银行业扩大房地产相关贷款。80年代后日本金融自由化加速，优质企业增加直接融资比例，银行整体存在资产配置的压力，转而扩大对居民的住房贷款以及以土地作为担保的中小企业融资。银行需要存在资产配置压力，在“土地价格不可能下跌”的心理预期下，土地成为一种优质的贷款抵押品；另一方面，实体企业利润率比不上土地和房地产价格的增长幅度，土地和房地产成为一种优质的投机资产。最终，一个恶性推高房价的循环机制形成：企业通过购入土地后转抵押，以获取信贷，而后到资本市场和房地产市场投机，不断推高地价。面对股市和楼市的双重泡沫，1990年日本政府开始主动挤泡沫，在日本政府加息、征税的双重压力下，泡沫快速破裂，最终迎来失落的三十年。

虽然此轮房价上涨与人口和城市化没有直接关系，但人口总量见顶，城市化进程缓慢以及其它因素导致的日本经济增长动力不足、房地产市场有效需求下滑是经济基本面更不上房价的根本原因。1990年日本人口总量已经接近顶峰；1960年后日本生育率低于3%，1975年后降至2%，同时由于医疗水平的发展，死亡率下降至千分之七，早早步入人口发展的第三阶段。1986-1991年，日本人口已经见顶，此后人口总量增长缓慢。同时，置业人口在1980年后已经开始下降。人口总量和人口结构的变化表明在1990年左右，日本住房需求已经见顶，此后没有太大的增量需求。人口红利释放完毕，城市进程缓慢。1975年，日本城市化率为75.9%，1990年为77.4%。15年间，城市化仅提高了不足2个百分点。一般而言，当城市化率达到70%以上后，城市化进程就会极为缓慢。住房存量满足现有需求，增量需求依赖人口增长。日本1968年套户比超过1，1988年套户比接近1.05。20年间套户比缓慢增长主要原因在于人口仍然保持一定的增长率，在1990年人口增长接近顶峰，职业人口下降之际，未来住房需求将呈下降需求。人口总量、结构以及现有住房存量等数据均表明有效住房需求无法支撑土地价格和房价的进一步增长。

四、日本两轮房地产市场泡沫比较以及对中国的启示

对比两轮房地产泡沫，第一次泡沫以1976年房价小幅下跌后连续十年缓慢增长而结束；第二轮泡沫则导致失落的二十年甚至三十年。为什么会有这么大的差距？其最主要的原因在于两轮房地产泡沫后的经济基础不同，房价增长的驱动方式不会决定房价以何种形式破灭，刺破房价泡沫后是否有足够的需求来继续支撑房价才是决定因素。从人口角度来看，第一轮房价上涨中，人口总量、劳动力水平与置业人口均处于增长阶段，人口红利释放，城市化发展较快，房地产市场有效需求迅速增加；第二轮上涨中，人口总量虽然仍处于高位，但增长已经很小，人口红利几乎释放完毕，城市化推进缓慢，房地产实际有效需求相对不足。在上述背景下，日本大都市化现象继续推进，6大城市的人口流入依旧充裕，有效需求相对旺盛，因此第二轮房地产泡沫主要体现在大都市。

日本的城市化进程和房地产市场经验，人口红利的不断释放，往往是初期工业化和城市化快速发展的催化剂，房地产市场也跟随人口和经济的基本面而快速增长。当人口的增长逐渐成为瓶颈，工业化和城镇化的快速发展阶段也基本宣告结束，要提振经济必须进行产业升级，房地产市场也会跟随基本面降温。但地产市场受政策刺激的影响也很大，不过刺激往往只能带来一时的繁荣，不能改变人口决定的大趋势。目前，我国人口增长趋势相当于1986年的日本，城市化相当于1975年的日本，人均房地产存量为1.1栋，相当于1986年的日本。随着城市化的继续推进，城市住宅仍有一定的增长空间，但在人口总量增长不足以及老龄化的背景下，住宅市场的刚需相当有限，更多的是改善型需求。未来我国政府需要严格把控当地产市场价格，防止房价泡沫型增长，违反刚需有效的基本面。