宅基地买卖居间合同的相关法律问题探析

林东彬

（250100 山东大学中心校区 山东 济南）

一、宅基地买卖居间合同的法律效力问题

案例：2011年5月12日，买卖徐氏家园的主要代理人孙某（甲方）与被告人张某（乙方）签订合约，协商买卖宅基地。协议的具体内容是“甲方委托乙方”。卖自己的宅基地双凤丰中社区独栋别墅，总价35万，乙方需要3万元人工费，甲方获得32万元。“2011年6月10日，徐某与外地高人签署了”宅基地转让协议“，并表示徐和他的家人同意分发位于双凤镇某处的宅基地。转让给外国人高某，协议由双方签署，并由张某作为证人签字。签署协议当天，张某收到2万元并签发了收据。由于上述宅基地转让协议的非法转让合同无效，高某无法建房。许和外地高某于4月14日驳回上述宅基地转让协议，为此，2013年8月1日当天，徐某将中介张某作为被告人进入太仓市人民法院，要求被告人返还临时劳务费2万元并承担案件的诉讼费用。被告辩称，在上述宅基地的转让协议之前和之后需要三到四个月，这花费了他很多钱。高某是他正在寻找的第四个买主，被告付出了的劳动力故应收取人工费。

“中华人民共和国土地管理法”第八条第二款和第六十三条规定，宅基地由农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得转让，转让或者出租。用于非农业建筑。同时，根据“合同法”第五十二条第五款关于违反法律，行政法规强制性规定的合同无效的规定，宅基地商业交易合同的标的物为农村宅基地，而且内容违反了法律。因此规定合同无效。在上述情况下，虽然原告的请愿书是基于宅基地转让协议的无效性，但是局外人高无法建造房屋，被告被要求归还中间人的劳务成本。然而，承包商认为宅基地转让协议无效，但宅基地交易合同也无效，因为合同内容违反了法律的强制性规定，这是基于中介合同的无效性而不是随后的宅基地转让协议。中间人应该返还中间人的劳动力成本。

二、宅基地买卖居间合同和宅基地买卖合同的关系问题

笔者认为，中介合同与买卖合同是两个独立的法律关系。首先，根据“中华人民共和国合同法”第424条（以下简称“合同法”）的规定：“中间合同是中介人向客户报告合同的机会或者是提供合同媒体服务，委托人支付报酬。中介合同由委托人和中介人签字，销售合同由买卖双方签订。因此，两份合同的签字机构不同，第二，合同内容不同，卖方委托中介人进行中介活动为主要内容，委托内容主要包括中介活动的类型，范围和要求，数量，方法和支付报酬的时间。宅基地销售合同是根据卖方提供的宅基地所有权转移，买方支付价格作为主要内容；最后，虽然宅基地交易合同和宅基地销售合同的最终目标是希望促进宅基地使用权的最终转让，但很明显，宅基地合同是为了后续的买卖合同，并且建立销售合同的基础不是建立中介合同。

在上述情况下，由于违反合同，出售和购买宅基地的合同以及出售宅基地的合同已经签订合同，但合同无效。然而，前者的无效性并不直接导致后者的无效性，即后者的无效性与前者的无效性无关。两份合同的独立性对彼此的法律效力没有任何影响。

三、宅基地买卖居间合同无效后，因该合同而取得的居间报酬应当如何返还

宅基地商业交易合同无效，因为内容违反了法律禁令。根据合同法的有关规定，合同无效后，合同取得的财产归还。如果双方都有过错，他们应承担相应的责任。原告作为村民出售自己的宅基地。他知道宅基地属于农民集体，不给予或转让。原告对合同无效也负有不可推卸的责任。原告如何归还被告人的劳动力以促进贸易关系的建立，如果退回，应该退回多少？笔者认为，如果中介机构不方便设立合同，虽然不能要求付款，但在中介活动中，中介机构将了解相关合同信息，业务信息以及相关人员的信用状况和信誉。基于此情况发生的情况和必要的费用可以向委托人，即卖方索赔。由于没有相关法律法规作为命令的依据，有多少索赔的问题只能由法官根据案件的具体情况来判断。在上述案件中，根据原件的情况和被告的过错以及被告的赔偿，法院官员最终判决被告人返还1万元的中介报酬。

四、几点建议

目前，中国的房地产业有一定的发展，但总的来说，房地产业仍然比较混乱，主要有以下特点：一是规模小，自身实力弱，往往由少数中介机构第二是中介从业人员的素质不同，包括全职和兼职。似乎只要有足够的联系，他们就可以成为中间人。缺乏专业性和弱法律意识的特点尤为突出。最常见的做法是混乱的收费方法，包括收取固定费率，赚取超额价格和收取佣金。这导致消费者无法清楚地了解消费，也给中间产业带来了困难。从这些现象可以看出，中国房地产业的中介作用和市场竞争机制尚未充分发挥，法律法规尚不完善。为了减少房地产合同纠纷，笔者提出以下建议：

首先，加强和完善房地产业的法律法规。只有通过严格规范房地产行业的经营规则，才能充分适应中国房地产市场当前的发展需求。因此，完善的政策法规是对房地产业非标准和违法的有力调整。在提升中介产业形象的同时，也要积极借鉴发达国家的先进经验，只有这样才能使中国房地产业的快速有序发展。

其次，规范员工素质，提高员工的专业服务意识。目前，我国房地产中介服务人员的专业门槛较低，往往导致人员素质参差不齐，加强管理，确保专业化。标准化，我们应进一步加强管理规范，完善房地产中介服务人员资格认证制度，除法定义务外还从事中介服务，还应根据交易习惯，公共秩序和履行职责，履行职责。良好的习惯，如在中介过程中，为客户提供必要的专业建议，解释房地产交易的政策和法规，并对客户提供的各种材料进行专业审查，以确保所提供信息的真实性和合法性由客户。

再次，完善实施子项目收费标准。由于中国房地产中介市场收费方式的混乱，故一些非法中介人员有机会利用这个漏洞，因此纠纷也产生了大量纠纷以至于影响了房地产中介的信誉。如果采用服务项目收费，并且中介服务中的单独服务链接需要另外收费，客户可以根据需要选择不同的服务项目和内容，同时可以更好实现风险控制。