论不动产的善意取得制度

程瑶晟

（100029 对外经济贸易大学法学院 北京）

一、不动产善意取得制度概述

（一）不动产善意取得概念

不动产善意取得制度，指的是在不动产交易的过程中，物权受让人为第三人，第三人基于对登记的信赖，和没有处分权限的人进行不动产物权变更的交易，交易之后的不动产已经进行了物权的变更登记，不动产的物权确定由第三人取得，从而真实的权利人不能追夺。在不动产善意取得的过程中，让与人是不动产登记簿中记载的物权人，也就是“登记名义人”，而真正享有物权的权利人，则因为登记错误而被隐藏。

（二）不动产善意取得制度构成要件

1.让与人须为无权处分不动产的占有人

在不动产善意取得制度中，一个前提条件就是，无权处分不动产的占有人是此处的让与人，对于不动产占有人是不享有实际的处分权的。行为人对不动产进行无权处分表现为其处分的行为没有经过权利人的允许以及事后的追认。

2.有偿受让

所谓有偿受让需要受让人为所取得的不动产支付对价，受让人对不动产的取得并不是无偿的，而是需要支付合理的对价有偿才能取得，只有有偿受让才能适用善意取得制度。

3.物权登记

根据《物权法》的相关规定可知，对于转让的不动产或者动车，依照法律规定需要登记的应该进行登记。由此可知，不动产的善意取得中，需要对转让的不动产进行登记。即便是受让人在满足前述几个条件的话，没有将转让的不动产物权进行登记的话，依然不能善意取得。

4.受让人的善意

不动产善意取得制度的适用，需要受让人在主观上是善意的。此处的善意指的是，不动产的受让人基于对登记簿所记载的内容的信赖，由此产生信赖利益，然后在此基础上和出让人进行不动产交易。

二、不动产善意取得制度的缺陷

（一）制度体系不健全

不动产物权变动需要进行登记，只有对不动产完成变更登记之后，才能发生不动产去劝的变动，也只有经过登记程序，之前存在于不动产上的相关权利人才能进行变更。现行的《物权法》对不动产登记进行了相关的规定，但是从总体上看，依然存在着诸多问题，导致当事人在交易的时候成本增加，由此影响了交易的效率。总的来看，主要存在以下几个方面的问题，例如不动产登记机关和权属证书不统一、登记程序存在混乱等等。

（二）对原权力人的救济乏力

不动产善意取得制度的立法规定使得善意第三人的信赖利益得到保护，但是对于原权利人的救济却相对乏力。因为《物权法》上善意取得制度的立法规定，保障受让人能够最终获得不动产物权，受让人权利获得的一个必然结果是原权利人物权的丧失。对于原权利人的权利保障现行的立法是从债权的角度予以保护的，原权利人在进行维权的时候可以选择违约或者侵权或者是不当得利来保护自己的合法权益，但是针对登记机关登记错误的赔偿责任，目前的立法规定的不够明确。与此同时，执行程序的复杂性也导致原权利在救济的道路上面对诸多的不便。

三、不动产善意取得制度的立法完善

（一）统一不动产登记制度

纵观我们国家现有的法律制度环境以及实践环境，我们国家在完善不动产登记制度的时候不应该完全的照搬国外的立法模式，而是要结合现有的实践情况。例如在完善的时候，要考虑到不动产登记实务中穿认同实践与习惯，以及与其他法律规范的协调等。因此，不动产登记制度的统一需要设置专门的登记机关，有了专门的登记机关，才能实现登记程序的统一和规范，这也是今后不动产登记的改革趋势。有了专门的登记机关，能够保障登记的及时性和效率，而且有助于保障不动产交易的安全性和规范化。专门登记机关能够保障不动产权属证书统一格式和规范，能够让不动产登记簿准确的反映不动产的真是权利信息，促进把不动产交易秩序的维护和保障。

（二）增强对原权利人的救济力度

从大陆法系和英美法系来看，对于原权利人因为登记错误向登记机关请求赔偿的立法规制，主要有三种立法模式：第一，国家赔偿模式。采用这种赔偿模式的国家比较多，若是因为登记机关的原因，因此侵犯到原权利人的利益的话，此时需要国家承担赔偿责任；第二，受益者负担的模式。该模式的具体运作办法为不动产登记程序人向登记机关缴纳一定费用设立赔偿基金，该项基金具有特定用途：只在发生登记错误，原权利人向登记机关请求赔偿时才向其赔付；第三，所有权保险模式，这种模式来源于美国。在不动产登记程序中加入商业保险的保障，登记行为人可以选择购买此种保险，即错误与遗漏保险，购买此保险之后，原权利人的利益若是因为登记机关的行为受到损失，保险公司进行赔付。这种做法即不像国家赔偿模式下所导致的公共财政负担加重，也不像利用者负担模式下社会公众负担加重，商业化特征浓厚，符合市场在资源配置中起决定性作用的取向，值得我们借鉴。