房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究

程保华

（450000 河南省高级人民法院 河南 郑州）

当前，房地产交易数量大大增加，国家进行了严格控制，虽然成交量上升，但是房屋租赁纠纷也越来越明显。出租人往往根据看涨预期制定租金，合同的效力受到影响，进而产生一定的纠纷现象。租金的上涨给租户带来了资金上的困扰，加剧了住房需求之间的矛盾，影响了社会的稳定与和谐。面对房租租赁市场的各种混乱现象，需要综合各种手段，对房租租赁纠纷的类型和诱因等进行深入剖析，采取相应性的治理对策，调节房租租赁中的问题。

一、房租租赁纠纷利益化冲突的原因

1.政府宏观调控的负面效应

当前，政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，限购政策没有发挥出真正有效的作用，房价依然呈现出较高的走势，对于很多工薪阶层来说，购房压力较大。相对来说，沿海经济发达城市实施加紧的户籍政策，很多居民没有购房资格，租赁市场的热度居高不下，持续升温，市场供求关系的不平衡，大大增加了租赁双方之间矛盾激发的可能性。

2.市场租赁市场供求关系的失衡

在城市化进程加快的背景下，大中城市的流动人口呈现出明显的上升趋势，居住需求明显增加。流动人后的基数较大，出售租房的数量相对较少，并且价格昂贵，与老百姓的住房需求格格不入，存在较大的偏差。在这种情况下，房屋租赁解决了外来人口的住房问题，随着租赁需求的日益加剧，市场中房屋的出租数量跟不上实际的需求量，租赁市场中的供求关系失衡现象比较明显。另外，社会中贫富差距过大，住房的保有量较少，少数人手里掌握着较多的房产资源，出租房占据着绝对的优势地位，租赁市场之间不平等，进一步加剧了供求矛盾。同时，高租赁需求与低租赁房屋的供应冲突较大，租赁价格持续上涨，市场投机者为了获得更大的利益，破坏了稳定的房租租赁关系，引发了纠纷的增多。

3.个人追逐利益最大化的群体性欲望

虽然政府在一定程度上控制了房价，但实际效果并不明显，从总体上来说，房地产市场依然呈现出上涨趋势，房屋租赁的价格仍然较高，加重了租赁者的经济负担。为了获得更高的经济利益，闲置房产者纷纷以高价出租，赚取一定的租金收益。同时，从客观角度出发，房屋租赁市场的供求不均，租金价格的上涨呈现出长期的维持状况。租赁市场中，投机者的大量涌入，加重了整体的逐利风气，出租房在利益最大化的驱使下，会有意无意的做出一些侵害承租方和管理方的行为，加剧了双方之间的冲突与风险。从微观层面来讲，这是诱发利益冲突的主要原因，应引起相关人员和部门的高度重视。

二、解决房屋租赁纠纷主体利益冲突的方法途径

1.拓宽审判思路，平衡各方之间的利益

以尊重客观事实为依据，结合相关的法律法规，对房租租赁纠纷案件进行审判。在租赁审判压力日益增加的背景下，司法部门应掌握好自身的自由裁量权，运用基本的法律规则，对各类纠纷主体的利益进行平衡，协调相互之间的关系，做出最合理的考量。在衡量租赁合同的过程中，应将承租人的租赁意图作为重要性因素，如果出租房在签约后，未能履行合同中的条款，提供的商用租赁场所与合同规定的不符，则视为违约。在租期届满或者合同解除的情况下，出租人拥有收回租赁房屋的权利。应遵守城市守信和公平公正的原则，保障出租人的物权和请求权，在合理的范畴内，出租房应衡量租赁双方利益，权衡两者之间的利益。

2.发挥政府解决纠纷事件的主观能行性

由于客观环境的不同，房屋租赁有着各自的特征，具有一定的特殊性。实践表明，乡镇村等组织，将集体土地上的厂房和商铺用于出租的较多，容易出现动拆迁和涉嫌违法搭建等问题，在发生纠纷的时候，牵涉的利益错综复杂，种类的数量也较多，纠纷双方的对立情绪比较激烈。因此，政府应充分利用优惠政策，在自身经济利益下，为加大调解成功的可能性，需要相互退让，通过各种方式确定双方的最终权利和义务，最终调停双方之间的纠纷。为了缓和相互之间的矛盾，地方政府应结合相关的法律条款，以原有合同条款为依据，选择合作共赢的方式方法，缓解双方之间的矛盾。如果没有达到理想的效果，可以通过诉讼途径解决相互之间的问题，促进社会和谐发展。

3.填补法律漏洞，全面化解纠纷与冲突

当前，国家出台了相关的法律法规，对房屋租赁合同纠纷提供了法律上的支持，在解决房屋租赁解纷案件中发挥着至关重要的作用。站在社会实效性方面，在调节房屋租赁纠纷主体间利益冲突的时候，应在分类的基础上，采取针对性的方法措施。如果是一房多租的情况，在认定租赁合同优先性的时候，需要将实际占用租赁房屋作为一项重要标准。这是因为，实际占有者以租赁合同为依据，有权占有房屋，符合物权法的相关规定，承租人只享有债权请求权，在优先性上落后于出租人，合理且合法。在界定无权转租和超期转租合同效力的时候，应均衡纠纷主体间的利益，根据房租租赁市场的总体发展态势，在立法模式成立的框架内，保障承租人和出租人的利益，增强其法律化效力。

4.完善租赁合同登记备档制度，大力整治群租乱象

当前，房屋租赁市场比较或缺，作为一项有效的牟利手段，群租能够快速增加出租者的经济收入，造成市场投机者的不断增多，破坏了稳定的房租租赁关系。因此，除了提高政府工作人员的积极性之外，应逐渐完善租赁合同登记备档制度，帮助房产管理部门及时识别违法群租行为，在履行合同期间全面采集信息，采取抽样检查和实时检查的方式，有效了解辖区内各个房屋租赁合同的实际履行情况，从实际上减少和杜绝群租现象，增强房屋租赁的合理性。

三、结束语

在市场经济快速发展的过程中，房地产市场取得了比较明显的进步，房屋租赁的数量大大增加，也出现了相应性的问题。需要对双方纠纷利益化冲突的原因进行详细分析，针对实际情况，拓宽审判思路，平衡各方之间的利益，发挥政府解决纠纷事件的主观能行性，填补法律漏洞，全面化解纠纷与冲突，完善租赁合同登记备档制度，大力整治群租乱象，促进社会的和谐稳定发展。