千亿房企产品力：偏科生优于三好生

张跃亮 王亚辉

摘要：未来整个行业规模遭遇天花板，但优秀房企的增长还远未到顶，产品力或将成为这些企业的下一个“风口”。对于具体的产品而言，针对相同的面积如何提升空间的使用效率和附加值，也会成为企业产品力的思考重点，而文、理、工兼具的“全科”企业，才更有机会乘风破浪。

关键词：好体验;附加值;标准化;高溢价

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0041-47 收稿日期：2019-10-14

过去常说：文科万科、理科金地、工科中海。一直以来，产品力并没有统一的量尺，毕竟适配客户需求的产品才是好产品。

随着市场对住宅产品的要求越来越高，既要舒适体验，又要人文情怀，还要有科技加持，这时候企业就不能“偏科”了。

高考刚过去不久，结果和志愿都只决定了一时的选择，而不是最终的必然。

与之类似，这几年的房地产行业也在经历选择（坚守、退出）、分科（规模化、多元化）、大考（销售额、利润率）。当房地产回归居住本质，产品力成为企业的必然选择。

中国房地产测评中心发布的2018年产品力TOP40榜单囊括了80%的千亿房企，可见产品力和发展能力有着不可分割的必然联系。住宅品质成为企业规模化发展的必修“学分”。也可以看到，产品力开始要求企业向“全科”能力发展：

一是人文关怀，提升客户体验和附加值，相当于对文科生的要求;

二是体系标准，推动产品标准化、高溢价，相当于对理科生的要求;

三是技术支撑，包括品质管控和全专业协同等，相当于对工科生的要求。

本文引述了多家千亿房企产品力在上述文、理、工要求上的策略与表现，虽然比较片段，可作为对“全科”产品的启发与期许。

1“文”——好体验与附加值

房地产市场化的20年，前半段由刚需主导，很长一段时间对房子的评判标准都是容积率、绿化率、得房率等量化指标，当前进入居住改善升级时代，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，好房子的标准开始变得不一样。

宋卫平2018年在绿城大学的第一课上提到，绿城的产品要成为集颜值、贤惠、聪明于一体的城市标杆。颜值、贤惠、聪明，反映了当前市场对产品力的共性要求——产品体验、服务体验和科技体验。

1.1产品体验：产品设计与硬件配套契合客户需求

例如，龙湖会对首置、首改、再改、高端客群的敏感点进行分析形成敏感曲线，再根据客户调研结果得出龙湖客户敏感曲线，将客户需求转化为各类研发指标，渗透到每一处产品细节，指导最新的产品设计与户型研发。

重庆龙湖围绕用户家庭的全成员生活周期和全家庭成长周期，通过“浸入式观察”，提取了设计住宅用户的337项指标;又如龙湖在厦门首创豪宅设计客户调研表，面向广大客户征集产品设计意见与建议。

世茂也是类似理念，“先还原生活，再设计空间”。其户型设计主张格局方正、更多南向面宽、全明采光、多1平方米空间设计、大客厅原则、动线分流规划。例如世茂“璀璨系”产品会尽量多放大南向面宽，同时采用“大客厅”连通客厅、餐厅、厨房功能区域，制造出更多的聚会空间和小孩的嬉戏空间。旭辉第六代产品里的“巨厅”，也与世茂的“大客厅”形制不谋而合。

在园林景观打造上，龙湖从五重景观向五维景观升级，五重维度由点到面，五种感受由浅人深。

以“精筑”为例，龙湖造园构景方法注重植物摆放的多角度审视;坚持“计算机辅助设计+手工堆泥确认小样+施工前3D打印”三重工序进行景观布置。

1.2服务体验：触点细节和标准动作融人人文关怀

例如融创服务体系涵盖工地开放日、业主体验小组、客户拜访、“一封家书”、总经理见面日等内容。

世茂的璀璨系在细节上改变了常规儿童区的完全开放设计，减少出口，避免孩子与家人走散，做去边角化设计消除安全隐患，同时还考虑儿童游玩中的混龄情况。

金茂府针对居住的舒适性与家庭成员需求提炼了198个细节，在适老化细节上，比如卫生间人口做无障碍设计;地面增大摩擦系数，做防滑设计;淋浴房设置淋浴凳及扶手，还有卧室的紧急求助，等等。

1.3科技体验：提升便捷性和安全性

金茂府的科技系统多轮迭代后，已完善到包含空气、温度、湿度、阳光、噪音在内的十二大系统，例如通过地源热泵和毛细管网可保持室内温度常年在22-27摄氏度;并从人性化细节提升居住体验，如人户、衣柜、起夜感应灯，衣柜阻尼系统、多功能收纳系统、智能门锁、绝缘轨道槽等。

中海与华为成立了联合研发团队，开展交互式、体系化、无线无感的智能化专项研发，着力打造智能家居、智能系统、智慧社区三个维度的智能化体系。

2“理”——标准化与高溢价

随着千亿房企项目不断增加，为了保证经营结果，企业需要从管理一个项目向管理一类项目转变，通过决策前置、设计前置，把80%的问题在标准制定中进行充分考量，用于支撑企业快速开发，并提升产品溢价。

2.1标准化的落地与产品线的建立

龙湖的“积木理论”主张标准化的模块、个性化的拼合，从而实现产品的属地化与多样性。

世茂為了让5大产品系有更好灵活性和落地性，采取了“集团标准化”与城市级别“属地化”相结合。例如世茂集团在完成璀璨系产品白皮书以及8套标准施工图图集后，8大地区公司根据各城市建筑规范和市场的差异性，分批增补属地化施工图集，建构城市标准化体系，进而不断完善世茂集团标准化图库，实现了集团标准与城市个性化的融合，最终让世茂5大产品系有了很强的灵活性。目前世茂的设计标准化可覆盖全集团70%-80%的项目。

蓝光总部成立了独立的研发和标准化中心，标准化一旦建立之后，会不断迭代和更新，户型每半年局部迭代一次，每两年完成一次换代。目前，蓝光集团户型库已经扩充到67个户型，另20%的“属地化”体现为华南、四川、华中、山东、京津冀区域的户型库，创新户型如果能被广泛复用，也会沉淀到集团户型库中。