2019年中国楼市最后的10大悬念

张大伟

摘要：房地产经济牵动着金融系统、民生领域和国民经济大局;谁也不可能保证自己完全踏准，在房价波峰波谷完成资产转移。中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策逻辑归根结底还是看经济发展。

关键词：15万亿;房价走势;贷款利率

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0028-30 收稿日期：2019-10-15

2019年很可能是过去10年最难判断房地产市场走势的一年。

全国房地产市场销售面积也出现了40多个月的同比首次下调。房住不炒一直在强调。但从房地产企业的销售数据看，依然刷新纪录，土地市场虽然降温，但部分企业依然在积极拿地。

这种情况，笔者总结一下2019年四季度楼市的10大悬念。

1 2019年房地产市场会突破15万亿的历史销售额大关吗？

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额149973亿元，增长12.2%。

2019年1-8月商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，见表1。

单独看8月份数据，环比同比都有轻微上行。9月数据继续环比上涨，这种情况下，2019年全年销售额会不会再次刷新15万亿的历史记录？

2房价走势会趋势性下调吗？

3 1个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续3个月相同;二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

整体市场看，全国大部分城市明顯分化，见表2。

3房地产企业销售额会不会触顶？

大部分企业在9月份销售均出现了一个高峰。截至日前，标杆房企公布2019年前9月销售额的企业合计有30家，这30家企业前9月合计销售额39240亿，同比2018年同期上涨了18.2%。

单独看9月份，这30家房企合计销售额达到了5634亿，环比8月份的4396亿，上涨了28.1%。

4房地产贷款利率会不会下调？

整体看，LPR降低已经是趋势，10月20日的再一次LPR报价预计会再次下调。

目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率，目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

5哪些企业会在年末再抢地？抄底？

具体情况见表3。

6三四线城市会不会出现明显调整？

三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后，面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市，房价调整幅度可能更大一些。

2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市，在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。

大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望+有价无市的现象。这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。

2019楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始进人明显调整期的可能性越来越大。

7会不会有城市开始松绑首套房购房资格认定

市场退烧，政策微调，这是趋势，特别是年末年初的窗口期。

不要老看动不动几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准

本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。

其他银行的房贷政策一点市场意义没有。核心是要看，首套房购房资格认定，首付成数。对于一二线城市来说，也同样存在这个问题，如果认房又认贷不松绑，市场不可能有本质的变化。

8那个城市圈会比较活跃？

当下市场看，除了深圳周围相对活跃，其他区域都在退烧甚至低迷。四季度会如何表现？

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率，两者之间存在着10几个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

9租赁价格继续下跌？租赁企业继续跑路？

四季度是窗口期，作为市场的淡季，租赁的二房东会不会出现集中跑路？

2018年大部分人都看到了7-8月一次明显的租金上涨，对于2019年来说，公寓企业依然在大规模融资与扩展，但从经济角度看，涨幅放缓下，年轻人收入涨幅并没有增加，这种情况，2019年房租会如何走？

10房地产税到底如何？

房地产税落地的速度预期在加快，房地产税是一个综合性概念一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

稳步推进下的房地产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地执行的可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，那么2019年-2020年两会最大的悬念是，到底什么时候会提交草案？