房产中介收费要公开、透明、阳光

柳正忠

摘要：对房地产经纪行业的其中一个痼疾——房地产经纪服务佣金收费欠透明问题进行分析，认为房产中介与消费者都应当讲诚实信用。一方面，作为消费者有付佣金的义务，但也享有知情权。另一方面，房产中介收费应当公平、公开、透明。这有这样，才能让房产中介与消费者之间沟通更顺畅、关系更融洽。

关键词：佣金收费;公开;透明;阳光

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0068-69 收稿日期：2019-09-05

房地产经纪活动提供的是有償服务。当居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬（《合同法》第426条规定）。也就是说，按照现行规定，在买卖双方签署买卖合同之后收取佣金是完全合法的。本文要谈的是房地产经纪行业的其中一个痼疾——房地产经纪服务佣金收费欠透明问题。之所以说它是一个行业痼疾，是基于笔者受理消费者对房产中介佣金收费投诉的长期观察。关于行业痼疾的观察，广州市房地产中介协会会长廖俊平发表过很多评论文章，观点鲜明，其中就包括经纪服务佣金收费问题，得益此，笔者在本文中阐述自己的一些看法。

笔者认为，像行业标杆公司里有专门的法务人员和律师提供法律支持，从法律层面上讲，对于《价格法》的规定，经营者的价格行为应当遵循公平、合法和诚实信用的原则;不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。倘若违反上述规定，可能面临诸如责令改正、警告、没收违法所得、罚款、责令停业整顿，或者吊销营业执照等行政处罚。再如，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分;造成损害的，应当依法承担赔偿责任的法律风险。

经纪业务中谈到中介佣金时，各方一般在《居间服务合同》中约定：“佣金由买方向居间人支付（这个惯例的形成可能是因为长期以来房地产市场一直都是卖方市场，其实佣金由谁支付取决于当事人协商一致，法律不予以干预），金额详见佣金确认单。”从表达方式上毫无问题，但意思表示方面却意味深长。

以下例举一种现象：经纪人员在填写内容时，将买卖双方隔离开：一方面要求买方签订一张佣金确认单，金额按交易惯例收取（即，佣金按成交额的2.5%收取，当然这个数额也是可以谈的）;另一方面对卖方说：“这次交易的中介费高达27万元左右，买方提出无法负担，请您考虑为买方负担一点”（这里只是例举其中诸多说辞的一种，也可能没有这么高）。有的卖方甚至对纸上约定由谁付佣金的内容都不明白就签字了。

由于买卖双方被隔离，对方支付中介费不完全知情，买方认为自己支付了全部佣金，卖方认为自己出于同情或理解才付了中介费。这到底是中介的“聪明”，还是行业的悲哀呢？

在居间合同中，委托人有哪些义务？在全国房地产经纪人协理职业资格考试用书《房地产经纪综合能力》（中国建筑工业出版社2018年5月第二版）“民法概述”章节中是这样概括的：“委托人的义务：①按照约定向居间人支付报酬。居间人促成合同的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，除另有约定的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。如果促成的合同是无效的，或者说可撤销的，则不能视为促成合同成立，居间人不能请求支付报酬或者说收取佣金。但由于居间合同可以随时终止，有时不免会发生委托人为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝居间人已完成的中介服务，而与通过居间人认识的第三人订立合同。就此情况，居间人并不丧失报酬的请求权。因为居间人行使报酬请求权，是以委托人与第三人的合同成立为前提，而不是以居间合同是否得到履行为要件。②向居间人支付从事居间活动支出的必要费用。居间人未促成合同成立的，委托人可以拒绝支付报酬，但居间人可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如交通费等。”以上直接表明了委托人的义务，但与之相对应的委托人也享有如下权利，即任何一个消费者都希望支付报酬是直接、公开、透明、阳光的。因为《合同法》遵循的原则是平等、自愿、公平、诚实信用、守法和公序良俗原则。

《价格法》第7条规定，经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。公平原则，强调合理性;合法原则，强调违法将受到查处，并承担相应的法律责任;诚实信用原则，就是开诚布公、货真价实，信守承诺、说到做到。具体到房产中介的价格活动，不如实介绍房屋的情况，将买卖双方隔离开来，采用瞒天过海方式分别收取中介佣金，以合法行为掩盖违法目的等行为，都是违反诚实原则的;违反协议，不履行已承诺的义务等，都是违反信用原则的。这些行为不仅无效，当事人还有权对由此而造成的损害要求赔偿。

《房地产经纪管理办法》对于房产中介收费也有明确规定。例如，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。再如，房地产经纪服务实行明码标价制度等。

上述现象，因为经纪服务收费不透明导致不少用户直指房产中介推行“霸王条款”，在消费者（委托人）看来，享有对服务的知情权是房产中介提供相关服务时应尽的义务。中介促成买卖合同后收费没错，但错就错在不尊重客户的知情权。公开透明，实行明码标价，注明服务的项目、收费标准等情况，不得收取任何未予注明的费用，并按承诺提供好相关服务，不损害消费者的知情权、选择权，不强制消费等，是房产中介的基本义务。作为业内人，笔者除了期盼消费者如此外，也期待房产中介收费公平、公开、透明，让房产中介与消费者之间沟通更顺畅、关系更融洽。