对房地产减值评估的研究

陈汉明 邝莹

摘 要：房地产减值评估是现阶段我国评估行业中重要但又较少关注的一种评估业务。本文首先探析房地产发生减值的原理，再从资产自身和外部环境分析房地产可能发生减值的原因和情景。最后是讨论了减值评估的方法的问题，传统的评估方法在房地产减值评估中限制较大，因此對其进行了针对房地产减值评估的改进，同时提出其他评估方法。

关键词：房地产评估;房地产减值;评估方法

中图分类号：D922.29;F299 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2019）20-0192-02

在房地产市场热度只升不下的今天，房地产评估在社会经济活动中发挥着重要作用。依据《房地产估价规范》，现有的几种目的下的房地产评估分别是：土地使用权出让价格评估;房地产转让价格评估;房地产租赁价格评估;房地产抵押价值评估;房地产保险估价;房地产课税估价;征地和房屋拆迁补偿估价;房地产分割、合并估价;房地产纠纷估价;房地产拍卖底价评估;企业各种经济活动中涉及的房地产估价和其他目的的房地产估价。

其中，房地产减值评估在我国涉及相对少些，对其的研究也有待加强。这种目的下的评估，在《房地产估价范围》中列为“其他目的的房地产估价”，具体是这样规定的：“其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”

在实际操作当中，遇到房地产减值评估时，可以进行修复的资产损害部分比较易于计量和评估，但是在损害真实发生时，不可修复性的损害也确实存在。对于这部分不可修复性的损害，也应当考虑对其进行价值评估。

1 房地产减值评估的概念

房地产减值是指待估房地产与正常的房地产相比，由于存在或出现实体、功能、环境等方面的不利因素，使待估房地产受到影响，其价值低于正常未受到影响的同类房地产或低于其受影响前原本的价值。房地产估价人员对这部分减损的价值进行评估，就是房地产减值评估。

上述房地产可能出现的实体、功能、环境等方面的不利因素，与机器设备的贬值有些类似。实体是指房地产的实物特征，实体损耗大多表现为外观损耗、建筑材料损耗、施工瑕疵等;功能是指房地产的使用性能，如房屋结构、使用面积等;环境指房地产周围的设施情况，如景观环境、空气质量、噪音污染等。除去以上三个方面外，还有其他可能导致待估房地产发生减值的情况和因素，具体情况在下文中介绍。

2 房地产减值的原理

房地产的价格是房地产价值的外部表现形式，而房地产价格的变动是由房地产价值的变动引起的。当房地产的价值发生了减损，房地产的价格就会下降。

房地产作为一种商品，具有商品的基本属性，即价值和使用价值。使用价值是指商品能够满足人们某种需要的属性，价值是指凝结在商品中的无差别的人类劳动。一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的关系或比例，是商品的交换价值。当房地产的价值发生减损的时候，其使用价值和交换价值就会产生差异。

在后文的分析中也会看到，通常造成房地产减值的原因主要是供求关系发生较大程度的变化。由于各种不利影响的发生，消费者对于发生损害的房地产需求量下降或是转移至未发生损害的房地产。根据经济学上供需曲线的关系，当供给不变时，如果需求量下降，价格就会降低。

3 房地产发生减值的几种情况

3.1 因施工质量问题造成的房地产减值

由于施工建造方的原因，建材质量、施工过程等不符合要求规范而造成了房屋建筑质量问题。此类问题不影响房地产正常的日常使用，但对房屋的使用感受有一定不良影响。该房地产所有者就此问题投诉开发企业，此时需要对该部分的房地产减值做出减值评估。例如，房屋验收交房后对房屋进行装修，装修时发现房屋墙壁厚度不足，经专业人士检验后，确认为建造施工方未按要求施工所致的，房屋所有者就此对房地产开发企业起诉到法院，需要进行赔偿，法院要求对此进行评估业务。

3.2 由于人为破坏导致的房地产减值

在房屋装修施工时，可能出现施工不当导致的房屋减损，或是周边房地产施工导致某房地产产生沉降、墙体开裂等问题。经过修复后虽不影响正常使用，但其价值实际产生了贬值。例如，对新房进行装修，装修工人在对墙壁进行施工时，不慎造成了墙体裂缝，进行修补后不影响正常使用。但是如果对此房屋进行出售时，需要对购买者介绍具体情况，因此导致购买者在消耗同等金额的情况下，更愿意选择未发生损害的房屋，或者购买者以此原有要求折价出售。房屋出现这种贬值在损害发生时无法体现，但出现交易行为时，就会体现出房屋的减值。

3.3 房地产规划设计变更导致的房地产减值

房地产与其他资产相比，外部情况的变化会更大程度地影响房地产的价值。例如，在房地产开发时，开发企业宣称在小区500米范围内有地铁线路通过。但是在小区落成之后，政府针对该地铁线路重新规划，使得该小区不在地铁线路500米的辐射范围之内。针对这种情况，很多追求交通便捷的购买者便失去了原有的购买欲望，在这种趋势下，该小区出现的供大于求的情况，房屋交易价格会低于开发商早期销售时的价格，对于价格降低前已购的房屋，如果进行再次出售，此时的销售价格也会低于原有价格，体现为房屋的减值。

3.4 邻避效应导致房地产减值

邻避设施是指垃圾场、核电厂、公墓等建筑项目。对于周边建有这类建筑项目的房地产，居民和房地产所有者，甚至是购买者都对这样的房地产有排斥情绪。排斥情绪的来源可能是由于担心对自身健康的不良影响，也可能是由于担心周边环境质量下降。这种排斥情绪会导致消费者对该区域的房地产消费热情不足，需求量下降，最终导致房地产的价格下降。例如，在某沿海城市，早期发展以运输、旅游或者贸易为主，但随着经济的发展，当地政府引入PX（对二甲苯）项目，由于当地地理位置特殊，各经济地理位置早已定型，该项目只能在人口密集地区进行规划。但是由于该项目的特殊性，且民众对于该项目的了解不透彻，加上社会普遍对此的反抗情绪，局部地区出现“空城”现象。此区域的房产需求大幅下降，想快速出售所有房产的居民大量增多，出现明显的供大于求。这种情况下的减值便是邻避效应导致的房地产减值。

3.5 政策导致的房地产减值

近年来，政府出台了一系列关于房地产交易市场的相关政策，其中包括最高交易价格的限定政策。这种政策的出台会直接影响房屋的市场价格，也就是房地产的交易价值。消费者在购买房产后，政府出台相关政策，要求交易价格必须低于某一限度，此时若此限制金额低于购买者当时购买房产时的价格，房产则发生了减值。或者，政府对于房屋购买要求出台了相关政策，影响消费者对房屋的需求量，使需求量下降。例如，国家为了限制房价，发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）其中规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”该法条的出台严重影响准备购买第二套商品购买者的购买欲望，在供求关系的影响下，房地产最终会出现减值情况。

4 房地产减值的评估方法

房地产减损实际发生时，有很多减值是不能仅以修复费用来体现的。当房地产发生可修复的损害时，即使该损耗得到了有效的修复，使该房地产的正常使用、使用寿命等条件不受影响，这种房地产在市场上的市场价值也可能发生贬值。主要的贬值原因来自买家的消费者心理以及供求变化。这一类的贬值无法修复，也就不存在修复费用。

一般来说，房地产减值部分的价值，应当为该房地产发生损害前和发生损害后价值的差价，可以用等式表示为：房地产减值=房地产受损前价值-房地产受损后价值。

其中，房地产受损前价值的评估可以采用传统的房地产评估方法，只要条件满足，可以较为容易地得到房地产的价值。但是对于房地产受损后的价值，就难以确定了。由于发生减值的原因各有不同，且在房地产受到的损害情况多样，很难找到可比案例，市场法在此并不适用。对于其他的房地产评估方法，在房地产减值评估中也受到不同程度的限制，因此，想要评估出受损后的房地产价值还需要评估师结合其他方法，得到评估价值。

4.1 传统评估方法改进

一般情況下使用的市场法中可比案例的选取要求交易时间与评估基准日相近，可比案例与待估资产要类似。在这些条件下，很难选取到与发生减值的资产相似的资产。所以如果需要使用市场法，可比案例的交易时间可选范围应当适当扩大，相似程度的要求也可以适当放松。

从收益法的角度看，影响收益法结果的主要因素是收益年限和折现率。当房地产发生减值时，需要关注房地产进行修复后是否会影响其使用期限或收益期限。同时，收益法中折现率的大小与投资风险有关。使用收益法对减值后房地产价值进行评估时，需要考虑发生的损害是否会提高投资风险，适当调整折现率的大小。

对于重置成本法来说，评估结果会修复可修复的损害和减值。而另一部分，由于购买者心理导致的资产减值也无法反映。总之，成本法的结果无法体现房地产发生的各方面减值，因此不适用。

4.2 比例法

首先，选取可比案例A、B、C、D……，选取的可比案例要与待估资产发生相似的减值情况。收集与可比案例相似的一般交易案例（不存在减损的已交易房地产）AA、AB、AC、AD、BA、BB、BC、BD、CA、CB、CC、CD……分析可比案例与一般交易案例相比的减值情况，测算减值比例。其次，选取待估资产周边相似资产的一般交易案例，根据待估资产实际情况，以测算的减值比例作为减值修正系数，对一般交易案例进行修正。最后可以得出待估资产的价值。

4.3 调查法

购买者对商品价格的接受程度在一定程度上反映了资产的价值。可以通过调查问卷的形式，向购买者和专家充分介绍待估资产情况、一般市场情况、资产受损和修复情况等，请被调查者反馈其可接受的价格。问卷的资料内容越详尽越好，问卷的有效数量越多越好。被调查者应以专家为主，整体占比高于普通消费者，总体有效被调查数量应在50份以上。

普通消费者的选取上应该从多个角度出发，被选取者的职业、年龄、购买能力、性别等都需要具有多样性。而专家人群的选择应该包含房地产估价师、造价工程师、房地产开发与销售人员、法务人员等。一般来说，普通消费者提交的问卷更加具有个人观点，价格梯度可能较大，表现的是市场的接受性。而专业人士相对理性和专业，给出的调查反馈更加具有合理性和经验性。综上所述，结合两种人群的调查问卷，最终会得出较为公正、准确的结论。

参考文献

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[2] 李光禄，解直凤.邻避设施致使房地产贬值的弥补路径研究[J].山东警察学院学报，2018（161）：5-12.