陇南市房地产市场发展的调查与思考

朱武萍

2019年上半年陇南市房地产市场呈现蓬勃发展态势，地产商开发力度持续加大、住宅销售持续向好、房价涨幅明显，为深入了解当地房地产市场发展状况，对当地房地产市场投資、销售、房价、房地产信贷等情况展开调查，并就存在问题及后期走势进行梳理后提出遏制房价快速上涨、加快房地产市场融合发展等政策建议。

一、房地产市场运行分析

（一）投资状况

1.投资增速上升，显著高于固定资产投资增速。2019年陇南市地产开发商投资意愿持续上升，伴随着房地产投资增速持续上升，与固定资产投资增速之间差距持续扩大，6月末的全市房地产投资增速高于固定资产投资增速12.5个百分点。

2.新开工面积大幅增加，住宅供应量显著上升。随着市场需求量不断增加，房企加快房屋建设力度，施工、新开工、竣工房屋面积均同比大幅增长， ，同比增加14.47万平方米，主因在于商品住宅竣工量上升带动房屋竣工面积增长。住宅投资仍为地产开发商投资主要方向，截止6月末，全市商品住宅投资占房地产总投资比达75.66%，较去年同期上升13.63个百分点，住宅施工面积370.42万平方米，同比增长20.04%，住宅施工占比较同期提升1.34个百分点，住宅新开工面积达77.8万平方米，是同期的2.49倍， 3.中大户型仍为开发重点，商业营业用房投资增速下降。住宅投资结构看，重大户型仍为房企投资主要方向，1-6月全市90平方米以上住宅投资占比达84.43%，较同期上升13.64个百分点，在建项目中规划90平方米以上住宅4.04万套，较同期增加0.64万套，增长18.7%，而90平方米以下住宅套数减少0.62万套，下降24.29%。商业营业用房投资增速放缓。

（二）销售状况。1.需求稳步上升，商品住宅销售持续向好。居民购房需求稳步上升，商品住宅销售持续增长，2019年1-6月陇南市商品住宅销售面积达104.2万平方米、8321套，销售面积较同期增加9.88万平方米，增长10.47%，其中销售面积最高的3月份达23.12万平方米，二手住宅成交量也呈回升态势，上半年全市累计成交二手住宅11.12万平方米、1167套，成交面积较同期增加1.72万平方米，增长18.29%。个别楼盘销售异常火爆， 2..销售持续向好，带动住宅库存水平下降。市场需求持续向好背景下，开发商建设力度不及市场需求上升水平，全市住宅市场库存持续降低，截止6月末，陇南市商品住宅库存面积135.05万平方米、1.22万套，库存面积较同期减少10.96万平方米，下降7.51%，库存面积最小的4月份仅为115.02万平方米，全市商品住宅去化周期下降至8.77个月，较同期减少0.66个月，去化周期最短的成县仅为5.03个月。

（三）资金状况。融资收紧但销售向好，房企到位资金增长显著。房企到位资金的显著增加为提升投资速率提供有利条件，截止5月末，陇南市房地产行业本年实际到位资金总额达30.19亿元，同比增加4.17亿元，从来源看银行借款到位资金增加及销售回款向好有效带动房企到位资金上升。具体来看，在开发力度不断加大情况下，房企以成本换资金方式加大银行借款融资力度，截止6月末全市房企银行借款到位资金5.51亿元，较同期增加2.62亿元，按揭贷款发放速度加快及房地产市场需求持续旺盛带动房企销售资金来源持续增长，1-6月定西市房企收到购房客户定金及预收款5.56亿元，同比增长28.12%，个人按揭贷款到位资金7.04亿元，同比增长20.8%。

二、房地产市场后期走势预测及需要关注的问题

（一）房价快速上涨，挤压居民其他方面支出。房地产繁荣已持续数年，使得房价持续上涨的预期不断延续，进一步强化了居民购房需求，致使房价进入持续上涨的怪圈。购房热情的持续上升使得源源不断的居民收入流入房地产领域，住宅、租赁价格涨幅明显高于居民收入涨幅，显著推升了居民杠杆水平，当地消费贷款中个人住房贷款规模占比达70%，房价上涨对居民消费的影响也逐渐显现，2019年当地消费增速持续下滑。

（二）流入地产领域贷款快速扩张，制约其他部门信贷资金投入。截止受房地产领域投资及消费意愿的不断提升，流入房地产领域贷款持续增多，2019年6月末陇南市房地产业贷款余额占全市银行业贷款余额的比重较同期上升0.1个百分点，房地产业贷款增速高于整体贷款余额增速3.19个百分点，房地产领域的贷款是当前全市贷款增长最快的行业，虽说当前房地产业不良发生率较低，但从整体形势来看，房地产行业整体资金效率较低，过多信贷资金流入房地产业对其他行业资金流入造成较大阻碍。

（三）城镇化增速放缓，房地产投资高速增长持续性存在隐忧。龙头房企对三四线城市的乐观预期显著带动了陇南市房地产市场投资热度的上升，同时房地产企业实施的“高周转”战术有效支撑了房地产开发投资增长，但长期来看定西市面临的常住人口增速放缓导致的城镇化速度下降给房地产市场长期发展带来的影响不容忽视，同时在此轮以追求生活质量主的改善性需求住房需求降低以及全国范围内的棚户区改造即将完成，给当地房地产市场投资增长带来较大压力，对经济增长贡献度面临下降风险。（作者单位：人民银行陇南市中心支行）