关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考

林联积

一、福建省属国有企业土地现状及特点分析

据统计，截至2018年8月，福建省属国有企业共拥有土地总面积约30万亩，土地呈现以下四个特点：一是从土地性质上看，出让地只占到20.42%，说明省属国有企业取得的土地大部分是历史存留的，新增的比较少；二是从土地用途上，高速公路用地占到59.35%，工业用地占比29.39%，其余的为商业、仓储、住宅、农业等用地，说明省属国有企业目前拥有的土地价值不高，需要积极主动处置土地，提升土地价值；三是从土地分布看，福厦漳泉只占到30.44%，说明省属国有企业的土地分布在沿海经济发达地区比较少，大部分在欠发达地区，影响其价值；四是从土地使用上看，省属国有企业的土地主要是通过被动处置变现，积极主动开发自有土地，提升土地价值的比较少。

二、国有企业土地资产处置中的常见问题

随着中国城市化进程的加快，土地作为经济发展的一个重要生产要素，价值日益凸显。国有企业也逐步意识到土地在企业转型升级、参与市场竞争中的重要作用，采取开发建设自有土地、棚户区改造、建设安置房、土地出售等多种处置模式，尽可能提升土地价值，实现国有资产保值增值。笔者多次亲身参与省属国有企业土地资产处置，发现土地资产处置在取得一定成绩的同时，也存在不少问题：

（一）对土地资产管理重视不够

国有企业生产任务比较繁重，主要精力都用在生产经营上，对土地资产的重要性认识不足，重视不够，主要表现在以下几个方面：一是没有对土地情况进行系统研究，缺乏土地处置规划，土地资产闲置比较多，利用率不高；二是土地资产底数不清，数据不准、现状不明，根据笔者在实际工作中的调研摸底，有些企业连简单的数据都无法统计明确；三是土地资产权属不清。一些老企业建厂历史较长，又经历了脱钩划转等，土地相关资料丢失，权属无法确定，导致出现土地无法过户、无法更名、土地取得方式无法变更等问题。

（二）土地资产处置程序不够规范

笔者在实际工作中，发现部分企业在土地资产处置程序上不够规范，对其土地资产进行处置时，没有按规定履行相关决策程序，自行决定，直接进行招拍挂，非常不规范，有可能导致土地无法通过市场发现功能实现价值最大化。

（三）企业土地资产运营效率不高

部分企业虽然有较多土地资产，有的还是在市中心的优质土地，但是这些土地不是闲置或出租，就是被动等处置，企业没有对这部分土地进行积极主动开发盘活，运营效率较低，造成土地资产的隐性流失。

（四）土地处置的法律法规不完善

目前现有法律法规，对国有企业土地使用权的有序流传、土地资产开发盘活，公平参与市场竞争起到了积极作用，但并没有对国有企业土地被作为公共管理与公共服务等用地的处置市场价值作出规定。这就使土地处置的实际操作中，用地单位往往把国有企业的土地规划为公共管理与公共服务用地，处置价值相比市场价值明显偏低，使国有企业利益受损，影响国有企业解决历史遗留问题及企业转型升级。

三、完善土地资产处置的建议

（一）做好土地资产管理基础工作

企业要做好土地资产管理的基础工作，提高管理水平。重点做好以下四方面工作：一是根据公司土地资产情况制定相应制度，做到“有法可依”；二是调研整个公司的土地资产，了解每一宗土地的基本情况，建立土地资产台账；三是请教土地专家，研究土地情况，结合土地台账制定公司土地开发利用规划；四是针对一些存在疑难杂症的土地，成立专门的工作组，结合实际情况稳步解决土地权属等问题。

（二）围绕公司主业开展土地资产处置工作

国有企业一定要充分认识到土地作为生产要素的重要作用，特别是在企业转型升级，解决历史遗留问题上的所起的支点作用。目前，各地国有企业都确定了自己的主业，土地资产处置盘活就要围绕着公司主业展开，实现企业转型升级。所以在土地资产处置时，一定要调查了解土地周边的控规及开发计划，判断与公司主业是否相关，通过谈判寻找项目合适切入点，将其打造成公司的发展平台，对主业的提升起到四两拨千斤的作用。

（三）综合运用各种土地资产处置方式提升土地资产价值

目前，国有企业对自有土地开发利用一般采取土地一级开发、棚户区改造、建设安置房、土地出售等模式。企业应充分考虑自身特点和土地资产的差异性， 选择符合公司主业发展、有利于提高企业经济利益的模式进行开发，提高土地资产价值。对于市中心的自有土地，企业要尽可能采用土地一级开发模式，笔者所在企业就有一宗市中心的土地，原计划做公共用地处置，经过协商改为企业自行开发建设，土地价值提升10倍，项目开发建成后，对外招商的也选择与公司主业能产生协同效应的业态，引进银行等大型金融机构，取得很好效果，促进公司资本运营主业发展； 对于棚户区改造的土地处置模式，要根据企业实际情况，提出可行思路，尽可能将职工安置在一块土地上，腾空其他土地以集中发展企业，达到既解决职工住房问题，又能解决企业发展问题。

（四）建立一支执行有力、勇于担当的土地管理团队

国有企业拥有的高价值土地资产往往成为各种矛盾的聚焦点。这就要求企业要建立一支执行有力、勇于担当的土地管理团队，这个团队要有四个方面能力：一是要善于调查研究，毛主席说过：“没有调查就没有发言权”，只有经过调查研究，对土地资产才会有一个比较客观的了解，做到心里有数；二是要善于请教专家，毕竟土地资产处置专业性比较强，专家在土地资产方面有丰富的经验，能给我们提供一个符合实际的意见和建议；三是要善于集思广益，会根据调查的情况和专家的建议提出可行的解决问题的思路，做到复杂问题简单化；四是要善于沟通协调，土地问题往往错综复杂，需要与专家等各种人员沟通协调，这就要求管理团队掌握沟通技巧及专业知识，以诚待人，协调解决土地问题；五是要深入学习掌握市场经济的知识，充分利用市场竞争发现土地价值的原理，在土地开发过程中多找意向客户，通过公开公平公正的市场竞争，让客户对土地处置进行公开竞价，实现土地价值最大化。