浅谈住房价格上涨对社会经济的影响

唐清

就正常商品而言，由于需求规律的作用，价格和需求量呈反方向变化，即价格上升需求量减少，价格下跌需求量增加。而住宅是一种非常特殊的商品，它同时具有普通商品的消费属性和证券资产的投资属性，既关乎人民的生存又与金融市场具有非常紧密的联系。住房价格就如同人的体温一样，只是反映房地产市场或人体系统运作的一个指标，在住房价格或涨或停、上下波动的时候，会引起社会财富的存量变化，因此房价在某些程度上可以体现中国经济的发展状况。

一、我国房地产市场的现状

自上世纪90年代起，随着我国城市化进程的飞速发展以及住房制度的改革，房地产产业得到了前所未有的发展，并且因为其产业链比较长，对钢筋、建材、水泥、家具等多个行业有较为强大的带动作用，对城镇化的不断推进以及社会各方面的发展有着十分重要的作用，同时又影响着建筑业、销售管理、金融业、国民经济核算等诸多产业，因此房地产行业已经逐步成为当前我国的支柱行业之一。

（一）房地产市场供给总体状况[1]

随着我国房地产市场的快速发展，我国的房地产供给也在飞速增加，房屋施工面积逐年走高，由1998年的48473.49万平方米增加到2013年的665571.89万平方米，年均增长19.08%。从不同物业的房屋施工面积来看，住宅由1998年的34291.89万平方米增加到2013年的486347.3万平方米。年均增长19.34%，住宅占比基本在74.45%～79.05%，因此住宅在我国房地产市场的供给中起着主要作用。不过2007年以来，我国房地产市场上住宅施工面积在总施工面积中占比开始下降，而办公楼与商业营业用房施工面积在总施工面积中占比开始上升，并且有加速增长态势。

（二）房地产市场需求总体状况[1]

自从1998年房地产市场启动房改以来，加之我国处于一个城镇化加速的时期，我国房地产市场的总体需求除了2008年受全球金融危机的影响有大幅度的下降以外，其余年份每年都在递增（截至到2013年），商品房销售面积由1998年的10662.22万平方米增加到2013年的130550.6万平方米，年均增长18.18%。销售额由1998年的2134.89亿元增加到2013年的81428.28亿元，年均增长27.48%。随着需求的强劲，也逐渐推高到了房价，由1998年的2002.29元/平方米上涨到2013年的6237.3元/平方米年均增长7.87%。不过随着房地产市场需求的逐年释放，近年来房地产市场销售面积增速有所下降。

二、住房价格上涨对社会经济的影响

（一）住房价格上涨对社会经济的积极影响

住房价格的上涨会促进城镇化的发展，同时推进社会现代化进程，对于积极推动经济的发展做出重要贡献。

1、刺激消费，拉动经济快速增长

房价的持续上涨会让人们对未来房价的变化趋势有一个合理推测，于是就会产生买房要趁早观念，这在一定程度上会刺激消费者的购买欲望，迫使消费者向银行贷款，在能力有限的条件下进行最大程度的消费，社会总支出大幅度增加，政府的财政收入也会增加。

2、推动城镇化的发展

房价上涨引起土地出让金和税收的相应上涨，地方政府通过多征地和多卖地、进行开发区/园区建设和城市扩张，以达到增加自身财政收入总量的目的，加速了城市周边被征地农民的城镇化[2]，房价上升还会促进住房附近的向更加商业化的方向发展，整个城市也就更加城镇化、现代化。

3、促进房地产供给侧改革

房地产的供给端近些年来一直是低质量的高供给状态，房价的上涨使得房地产从生产、供给端入手，进行产业结构优化，让房地产最终回归消费品，力推房地产的供给改革从根本上解决当前的房地产问题，促进房地产行业持续健康的发展。[3]

4、拉动一系列相关产业的发展

住房价格的上升让商人看到房地产行业投资的前景，房地产行业投资增大的同时也会带动水泥建材、钢筋混泥土、家具家电等相关产业的蓬勃发展，没有哪个行业是完全独立的，都是与其他产业相关联的，房地产行业扩大，建筑业的发展促进社会上其他产业的发展。

（二）住房价格上涨对社会经济的消极影响

虽然住房价格的上涨推动着国民经济的快速发展和社会的进步，在社会经济的发展中起着促进作用，但同时我们也要看到房价上升过程中所带来的负面影响。

1、城市土地的资源供应短缺

土地是人类社会赖以生存的基本资源，也是房地产项目的根本，同时我们应该意识到土地具有资源和资产的双重属性，所谓土地资源是指在一定技术条件和一定时间内，可为人类利用的土地，它是一种重要的自然资源。随着大量人口涌进城市以及房地产行业的快速发展，房价持续升高，城市土地资源在不断减少。而距离城市中心越近，企业和居民越愿意靠近城市中心，这样的城市集聚效应致使越是靠近城市中心，土地利用越拥挤，土地利用率越高，土地剩余资源也就越少。[4]

2、居民消费紧缩

在我国，城镇住房私有化率高达80%以上，房地产已经成为家庭财富的重要组成部分，以个人房产为核心的资产价格已经成为消费者支出的一个越来越重要的决定因素。[5]为了购买一套私有住宅，中下层阶段人民都会选择向银行贷款，每个月有固定的房贷支出，在工资水平变化不大的情况下，居民的消费水平会有明显下降，在其他方面的支出不得不减少，生活水平和生活品质也会下降。

3、房地产市场供需的不平衡

房地产市场在逐年扩大，住宅数量也在不断增加，但相对于中国几亿的城市化人口，这个数量目前来看是远远不够的，加之外地人口的流入以及农村人口的进城发展，房地产市场上的需求与供给并不平衡。不管是什么样的市场，一旦供需失调，造成的后果都是不可预估的，更何况是房地产这样与钢铁玻璃、水泥建材、家具家电等诸多产业息息相关的行业呢，房地产行业失衡的供求关系，导致了垄断利润的存在，诱使银行业过度介入房地产市场，造成一定的经济波动，进而影响金融稳定和物价稳定，对宏观经济和社会产生影响。

4、百姓买房压力过大

历史经验证明，当某样商品供不应求时必然会造成该商品价格的上涨，如果房地产市场上供不应求，那么房价的升高就在预料之中，而房价的快速上涨已经超过大多数居民的购买力，这就导致许多工薪阶级的老百姓买不起房，成为“买房难”的其中一员，住房是居民生存和发展的必要前提和基本的物质保障，过高的房价给百姓带来的压力极大，很多人一辈子都在想方设法购买一套自己的房子，极大的影响了居民的生活水平和幸福感。

三、政府基于当前的房价可采取的措施

住房问题不仅是经济问题，也是民生问题，是国家和百姓共同关注的大事情。今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”上谈房地产调控时提到五个“坚持”，其中一个坚持就是要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

（一）坚持住房不炒

因为房价的上涨使得不少人购买几套房子以此在房价更高的时候抛售，这种炒房的现象我们经常可以在房地产市场看见，这严重影响了房地产市场的均衡，我们应该坚持房子是用来住的，是为了满足人民的居住需求，而不是用来赚钱的手段，政府应对于购买几套房产的居民设定一些措施来保证住房不炒的原则，例如居民第二套房及以上的住宅自购房日起未满3年不得出售之类的政策，切实保证市场的稳定。

（二）为低收入人群修建公租房、租赁房

一个城市总会存在一些低收入人群，他们买房困难对于居住需求比较迫切，所以可以整合社会资源，为该类人群修建公租房、租赁房等，满足不同人群的居住需求，不过要注意入住资格的核实和公平性。

（三）健全住房保障系统，规范住房政策

住房保障系统关乎国民的生存，只有国家在政策上落实相关政策，规范住房规则，保证房地产市场的均衡性和整个社会经济的稳定性。

四、小结

在住房价格不断上涨的今天，我们不仅要看到其对促进城镇化发展、刺激经济高速发展和对供给侧改革的影响，也要看到在房价持续增长的时候对百姓的剥削一面，应该尊重市场规律，注重采取经济手段，改善供求关系。要认真落实资金和土地，给低收入群体多盖一些租赁房、公租房，要增加供给，缓解住房市场供不应求的矛盾，逐步稳定房价，以此推动经济的稳定发展以及提高人民的生活幸福感。