“营改增”后房地产企业管理思路梳理

李咪娜

随着时代的发展，税收制度也需要与时俱进。“营改增”政策其实就是优化与完善了原有的税收制度，对重复征税的现象进行了有效的规避。不过，对房地产企业来说，“营改增”政策的实施对其管理产生了比较大冲击，房地产企业需要在此背景下做好管理思路的梳理，优化管理模式，以此来确保企业的稳定持续发展。

一、“营改增”后房地产企业管理带来的冲击

作为一种新的税收政策，“营改增”是在原有税收制度上的创新与优化，这一政策的实施在很大程度上冲击了房地产企业的管理，但如果房地产企业可以抓住这一契机对自身管理理念与管理模式进行创新，就可以有效推动企业的发展。例如，“营改增”的实施，使得交易成本降低，提升了房地产交易的灵活性，在很大程度上减低了企业经营的风险。所以，该政策的实施，从某个层面来看加快了房地产企业的经济转型，对企业的发展具有积极的影响。众所周知，房地产企业管理中会涉及到比较多的内容，如开发与建设、商铺招商租赁等，而在这些业务开展过程中会有大量的资金流动[1]。在原有的税收制度下，就会存在流动资金被占用的情况，减少了房地产企业的现金流动性，不利于房地产企业全面掌握、分析现金流动的情况，这样也就无法及时了解到企业存在的经营风险。而在“营改增”政策的实施背景下，房地产企业的现金流动性得到了增加，企业可以及时了解经营风险，并采取有效的措施进行规避，避免了对企业造成的巨大经济损失，使房地产企业得以健康持续发展。

简单来说，“营改增”政策实施对房地产企业管理带来的影响主要有：工程预算造价体系发生变化、对业务合同内容的影响、对会计核算的影响、对发票日常管理的影响以及对财务报表的影响。在工程预算造价体系方面，建设工程的计价规则、概预算的编制以及竣工结算都会发生一些改变，这就需要相关的部门能够及时调整工程预算造价方式；对业务合同内容的影响，因为增值税属于价外税，在业务合同中需要明确含税额；对会计核算的影响，在“营改增”后，企业需要设置“应交税费-应交增值税”等明细科目，这样便于核算相关销售税等；对发票日常管理工作的影响，“营改增”政策实施的背景下，为了达到降低税负，相关工作人员要尽可能取得增值税专用发票，而这也对会计工作提出了更高的要求；对财务报表的影响，主要涉及对利润表、资产负债表和现金流量表的影响。这些都会在一定程度上影响到房地产企业的发展，需要相关的管理人员可以及时调整管理方式，针对具体的情况采取有效的应对措施，使“营改增”政策实施的负面影响可以转变为推动房地产企业发展的积极影响。

二、“营改增”后房地产企业管理思路的梳理

（一）改变房地产企业经营模式

房地产企业的经营模式是随着市场的发展动态以及实际的发展情况进行变化的，只有不断优化与改进经营模式，房地产企业才可以实现稳定持续的发展。“营改增”政策的实施，导致房地产企业的管理工作发生了比较大的变化，对企业的管理思路提出了新的要求，通过对经营模式的革新，可以有效规避企业在经营中可能出现的资金短缺问题。具体措施如下：一是，缩短房地产项目的运作周期，这样可以增加现金流动性，降低企业财务成本，使资金的利用率得到提高。不过，这也需要结合企业自身的实际情况。二是，重点考虑增值税抵扣的内容，通过增值税发票的全额抵扣，来吸引更多的企业进行投资，分散经营的风险。但是在选择合作伙伴时，要特别关注对方的纳税人资格，保证可以取得增值税专用发票，这样才可以实现降低税负的目的。三是，重新设计投资、预算以及成本测算模型。由于增值税的计税方式、税率变化，房地产企业要根据政策环境的变化，来重新构建相关的业务模型，为企业各相关工作开展提供可靠的依据。四是，对招标采购工作进行严格的管控，尤其是控制全过程成本。营业税与增值税存在比较大的区别，进项税额的多少会直接影响到企业增值税税负的大小，所以签订合同是实现目标的关键[2]。对此，房地产企业的相关部门要合理设定造价目标，尤其是在评标的过程中，进行综合权衡。同时，合同的签订时需要确定交易对方提供的相关约定条款。五是，对业务流程进行全面梳理，找出存在的风险点。在“营改增”政策实施的背景下，房地产企业的日常工作都发生了一些变化，而这有可能产生经营风险，所以相关的工作人员要全面梳理业务流程，对招标采购环节、成本控制环节以及销售环节等可能存在增值税风险点的方面进行仔细研究，并制定有效的应对策略。还有，房地产企业的税款缴纳、会计核算体系以及报税系统等都会出现一些问题，要求相关人员及时进行优化。

（二）加强房地产企业内部管理

内部管理工作是房地产企业管理的关键环节，该项工作的质量与效率会直接影响到企业的管理效果。在“营改增”政策实施的过程中，房地产企业的管理工作发生了较大的变化，其中做好内部管理工作是非常关键的，需要相关管理人员可以不断创新内部管理工作的方式，提高内部管理水平，顺应时代的发展。对此，首先需要房地产企业内部人员可以充分分析“营改增”政策的实施对自身管理工作都产生了哪些影响，并深入研究房地产企业在“营改增”政策实施下所面临的挑战和机遇，在此基础上结合企业自身的情况进行内部管理的创新，提高管理的实效性。另外，房地产企业还需要对内部管理的各个细节进行明确，如保障性住房建设、房地产开发以及商铺招商租赁等，保证各项工作都可以落实到实际工作当中。

其次，要增强企业全员的税收意识。一是，对管理层的培训。通过培训工作要让管理层可以正确认识“营改增”政策，只有这样才能做好上层控制，进行全局把控。二是，对招标采购人员的培训。其目的是为了让招标采购人员能够清楚认识到营业税与增值税的区别，明确增值税与业务的影响。三是，对财务人员的培训。在“营改增”后，企业财务人员需要及时是适应税收制度的变化，尤其是在财务核算的转变、具体业务的处理等难题的应对。很多财务人员受到以往工作观念与习惯的影响，如果不对他们进行相应的培训，就无法促使他们工作观念与工作方式的转变，这样就会影响到企业财务管理工作的质量。四是，加强财务管理工作。一方面是关于发票日常管理工作的强化。房地产企业的发票管理工作在“营改增”后需要进行一定的转变，特别是在增值税发票的管理中，要及时认证增值税专用发票，通过构建与完善相关的制度，来明确责任、分清责任，防止过期、遗漏等问题的发生[3]。另一方面是对纳税申报的日常管理。纳税申报在“营改增”后，提交的材料、申报的时间都有了一些变化，尤其是才开始阶段，很多财务人员并不了解增值税纳税申报表的报表结构、进项税额等内容，就会在纳税申报中出现一些问题。对此，要有专人进行培训，帮助企业的财务人员可以充分了解与掌握纳税申报的流程以及方法，为做好该项工作打下坚实的基础。

（三）全面提升人员技术水平

企业发展的核心在于人才，对房地产企业同样如此。众所周知，房地产企业的岗位众多，不同岗位对工作人员的要求也存在着一些差异，特别是在“营改增”以后，对各岗位工作人员也提出了新的要求。其中，财务岗位的相关工作人员，特别需要提升自身的综合素质水平，要保证每一位财务工作人员都了解“营改增”政策的内涵，对相关的理论可以充分掌握，这样才能做好自身的工作。而其他岗位的工作人员，也要尽可能丰富自己的知识。对房地产企业的管理人员来说，需要重视企业人员技术水平的提高，定期开展相关的培训与教育工作，保证全体工作人员的综合技能水平可以满足实际工作的需求。尤其是一些新技术应用、新政策实施的背景下，企业要及时对相关岗位的工作人员进行培训，保证他们可以具备相关的知识与操作技能，高效完成各自的工作内容，以此来规避企业在经营中的风险。

三、结束语

总而言之，税收制度在各行业飞速发展的背景下也发生了一些变化，“营改增”政策就是对以往税收制度的优化与完善。对房地产企业而言，“营改增”政策的实施给企业的发展带来了巨大的挑战，需要房地产企业的管理人员可以认真、全面了解相关的政策内容，梳理企业管理思路，这样才能将挑战转化为机遇，促进企业自身的健康发展。对此，房地产企业除了要对经营模式进行改变以外，还应该做好房地产企业的内部管理工作，提高人员技术水平，这样才可以有效应对“营改增”政策实施所带来的影响，确保企业管理的科学性与实效性，为企业稳定发展打下了坚实的基础。