现形势下温州城市解读与拿地策略研究

2019-12-09林芯羽

营销界 2019年19期

林芯羽

一、温州城市宏观环境分析

温州在浙南中心城市地位明确，是四大都市圈之一。从全国视角来看，温州南靠海西城市群（福州、泉州、厦门、温州、汕头5大城市为核心），北接长三角城市群，位于海岸线中点，南北两大经济区唯一交汇的沿海龙头城市，是长三角和海西区的节点城市。从省份视角看，温州是浙江杭宁金温四大经济圈之一的温州都市区的核心区。从区域视角看，温州在全国沿海经济带中区位优势突出，距离上海、杭州、宁波、福州等中心城市均在200km以上，城市竞争压力小，较易发挥区位优势建立区域中心城市，因此在浙南区域首位度很高，是浙南闽东核心城市。

（一）政治法律环境

从规划角度看，2017年，温州市城市总体规划提出“一主二副三级多点”。一主为温瑞平原市域主中心温州中心城区+瑞安中心城区；两副为平苍（平阳、苍南）和乐清为副中心；三极为永嘉除去瓯北片、文成和泰顺的县城（旅游文化增长极）；多点则指多个支撑全市城镇化发展的其它小城市（镇）。

这意味着政府依靠拉伸骨架，提高中心首位度来提升城市竞争力的思路依旧没有改变，未来很长一段时间内温州发展重心、发展中心还是在“中心” ，其中重中之重的温州中心城区仍旧是投资关注重点区域，包括非市区的瓯北片区。

与此相呼应，瑞安被纳入都市核心区，瑞安的城市方向在于融合，而乐清单独作为副中心，强调对周边的吸附集聚；乐清未来的城市机会更多的还是在于其价值坚挺的主城区；而未来瑞安的城市机会可能不仅在于拥有良好价值基础的中心城区，还可能在于与温州市区接壤的融合区，又特别是一些民富强镇，如塘下镇（与市区历史渊源，龙湾原部分属于瑞安塘下），飞云街道可能会接受来自中心外扩辐射的首波利好。

近年土地市场景气，致使以卖地为主要构成的政府性基金收入大幅扩张，温州的土地财政也较为严重，稳定性差，18年在卖地收入减少叠加地方债显著加高，偿债压力陡然升高，也是温州19年加大力度卖地的原因；温州地方财政总收入不能覆盖总债务（或与庞大棚改支出有关），温州举债建设经济，地方债务压力不小，但尚属可控；城投债发行量较省内属中下游水平，风险较小。

（二）社会文化环境

温州的人口有基数大，本地人口多的特点。19年7月最新市委文件规划提出2025年温州市常住人口破千万。同样，温州也是二胎政策的受益城市之一，温州家庭一般多子女，学龄人口活跃，城市功改型需求体量可观，人口结构中青壮年比例较高（适龄购房人群），住房需求长远向好。

与乐观的人口现状相对，温州人才引进良性循环不足，人才流失严重，新知识中产在温累计缓慢。

风俗上来说，温州人的起家靠朋友，家族、宗族的亲缘关系是维系熟人圈子的核心力量，连同镇的地缘关系，共同形成了温州一个个的文化小团体，逐渐演变成经济上的小团体，依靠民本力量自发而成的市场经济决定了温州经济团块半径局限在小范围内，缺乏系统性。

（三）自然环境

三少一差，是改革开放前温州的痛点。人均耕地少，国家投资少，可用资源少，交通条件差，整体来说，温州近代人口稠密，资源匮乏，交通闭塞，工业落后，城市破旧，人均耕地面积不足半亩，经济社会发展缓慢，2/3的温州人处于贫困线以下，是当时中国最为贫穷落后的地区之一。

（四）经济环境

温州经济起步早，GDP居浙江第三，长三角第十，15年后经济回血，增速跑赢省内平均水平，18年GDP增速超过杭州、宁波、苏州，走出低谷，但总量与杭州宁波差距仍大；下辖区县中乐清市、鹿城区、瑞安市经济前列，市区经济基础较好，对楼市拉动力较强。

温州三产优势不足，虽然三产比重上升较快，但工业，尤其是低端制造业仍旧对国民经济贡献最大。温州靠“小商品”发家，在转型升级大背景下，众多小微企业，从事劳动密集型生产的企业也成为发展的桎梏。加之10年的房价高涨，使得资金纷纷涌向房地产，当温州房价崩盘，温州制造业更加衰败凋零。

据说，在温州，每50个家庭里就有1个资产净值超过600万，每140个家庭里就有1个拥有千万级资产，每2000个家庭里就有1个亿万富豪。

二、温州板块梯级划分与投资建议

（一）板块划分

温州市下辖四个行政区，综合考虑街道区划、发展背景、功能差异、行业习惯等因素细分为为4大区域板块及36个小版块分别为：鹿城区板块：仰义、鞋都、双屿、广化、市中心、江滨、滨江、南塘、南浦、上陡门、中央绿轴、新城、蒲州、七都；瓯海区板块：瞿溪、郭溪、景新、瓯海中心、高铁新城、潘桥镇、横屿、牛山、梧田、南湖、茶山、丽岙镇、山岩镇、生态园；鹿城区板块：状元、瑶溪北、瑶溪南、龙湾中心区、龙湾老城、空港新区、滨海。

（二）板块筛选

1、土地成本：通过地价、地价年涨幅及溢价率的三维分析，优选低地价/低涨幅区，其次低地价/高涨幅区，再次高地价/低涨幅区，最后高地价/高涨幅区（涨幅影响来年地价成本），小区域中溢价率越高越优（即房企出价空间越高，“相对低价” 拿地的机会越大）

土地成本层面的优先级：1级-景新＞龙湾中心＞瑶溪南＞瑶溪北；2级-滨海＞潘桥＞牛山＞双屿＞仰义；3级-七都＞瓯海中心区＞梧田＞茶山＞南湖＞蒲州；4级-南塘＞绿轴＞滨江CBD＞市中心＞江滨

2、板块价格实现

根据多因子赋值体系，对其板块价值进行赋值，就能发现牛山、蒲州等板块的价格虚高；以瓯海中心区、瑶溪北为代表的区域板块存在低估。牛山、蒲州量价风险大；空港、梧田、滨江CBD现阶段价格支撑，但未来1～2年内因超供应而量价存在风险；瓯海中心区量价存在明显提升机会的板块，滨海竞争缓和有跑量机会。

3、板块潮汐与资源分布

温州人群通勤流动呈现由中心向往扩散的特点，主要是因为办公区域集中在在鞋都、南浦、车站大道、新城一带，居住片区主要为市中、景山、黄龙、蒲州等。鹿城区南浦、车站大道、新城等办公大楼集聚地向市中、吕浦、南浦等住宅片区扩散；以鹿城双屿（鞋都）为代表的工业区是市区外来务工人口主要居住、工作区域；龙湾中心区、瓯海中心区等区域中心晚间集聚度不足，人气尚待积累。

而在资源分布上，现阶段高度集中化，传统中心商圈（鹿城五马-大南门）影响力犹在，但已有向滨江片区转移的趋势，其余区域配套稀少，龙湾瓯海建区30年来长期依附鹿城，瓯海的中心区、南湖-茶山片以及龙湾中心区三大片区近年才发展起来，发挥小区域的辐射作用。

（三）投资/拿地建议

针对景新、瑶溪南北、瓯海中心区板块，建议优先或重点投资，给予适当中高涨幅预期，可适当激进低利润拿地；针对滨海、潘桥、高铁新城、茶山、双屿、龙湾中心区、鞋都、七都板块，给予重点关注，安全边界内积极投资拿地；中央绿轴，滨江CBD因价值对等，竞价风险大，应机会关注，谨慎存量风险；江滨、市中心、南浦、南塘板块土地稀缺，竞价空间大，价值高，应对优质地段给予预期同时配套，做标杆处理；仰义、灵昆、南湖板块机会关注，看平市场价格；余下板块参考案例较少，应谨慎投资，远期关注。

三、温州地产产品结构与客户群体分析

（一）产品结构

1、温州已过渡到改善时代，公寓客户主流面积段100-144㎡，集中“首改”段；一方面与温州生育率高二胎家庭多有关，多一步到位；一方面受近年市面小户型稀缺影响；同时近年高改比例明显下降。

别墅产品主流面积段集中在144-180㎡，近年各面积段都有下沉趋势，别墅微小化。

2、2018年7月开始实施的“浙江省建筑新规”，限制了全省包括温州的户型面积功能，目前温州市面上针对各个房型对应的（一类高层）主流面积段如下：建议高层户型配置的三房两卫的控制在100㎡以下，做89㎡的尝试，尽量避免三房产品面积过大；四房128㎡/139㎡两档皆较为安全，但139㎡这档最好能做出四面宽；在铁刚/投资主导的区域可尝试两房机会产品。

3、温州项目对客厅和主卧的尺度会适当倾斜，户型面积越大越明显（优先满足会客功能）户型选择功能性优先尺寸，但需达到及格线三房客厅3.6m起步，主卧3.3～3.4m，压缩书房；四房产品上140㎡后客厅需达到4m，考虑做独立衣帽间，主卧套房以保持市场竞争力；叠墅客厅面宽≥6.5m 、主卧≥4.2m；卫生间皆明卫，仅在3卫及以上允许出现暗卫；对南向阳台数量也有明显要求，飘窗和阳台合计数量需≥3。