轻资产模式对房地产行业的影响

■ 苗蕊 邸嘉乐（辽宁对外经贸学院）

众所周知，随着我国城镇建设发展步伐的不断加快，居民对于用房的需求以及商品房的需求不断提升，在这一背景下，涌现出大量的房地产企业。在经过国家宏观调控之后，房地产企业自身在资产投资以及运营管理、融资渠道等方面也出现了不少的问题。因此，有必要探讨轻资产模式作为未来的主流发展方向。本文探讨轻资产发展模式对于房地产行业发展所带来的影响以及今后的优化策略，对于促进我国整个房地产行业的健康发展有着一定的积极意义。

一、轻资产的概念

目前，关于轻资产的概念并没有达成较为广泛的学术共识。从字面意思来理解，轻资产主要是减轻资产。这就意味着，在资产的投入以及资产的运营成本方面进行降低。轻资产的概念是与重资产概念相对应而言的。它主要是强调在企业运营和发展的过程当中，重视对企业无形资产的运用。例如，企业的研发，企业的品牌影响力以及企业的核心技术等方面。对于房地产企业来说，其轻资产主要包括在日常的房产运营发展中所形成的良好的业界口碑以及不错的市场业绩影响力。通过调动企业发展轻资产，可以有效的降低在重资产投入运营中所存在的诸多不利因素，满足企业更好的可持续发展需要。因此，如何进一步的促进轻资产运营模式，在房地产行业中的运用已经成为当前整个业界关注的一个主要课题。

二、我国房地产企业发展现状

根据不完全统计，我国房地产行业已经成为了经济发展的重要驱动力。以房地产作为重要的龙头，直接带动相关的产业发展，但是，在最近一段时间，我国的房地产行业逐渐的呈现出以下几个方面的不足。

（一）库存剩余较多

在房地产行业市场运营发展中，只有将开发出来的房产商品进行销售，才能够获得投入成本的回收。根据相关城市的房产库存调查，目前，仅辽宁省就有百分之十五左右的房地产企业存在严重的库存问题。这种库存积压现象，不仅在一定层面上造成了房地产企业资金周转的不畅，同时，也影响了整个房地产市场的行情发展。如何进一步的去库存，实现企业投资的回收已经成为了诸多房地产企业发展的一个主要方向。例如，辽宁省锦州市金城房地产公司，在当前的运营和发展中就面临着巨大的去库存挑战。2018年，该企业建成的房产商品突破两万平，但是，从整个市场的销售业绩来看，所完成的业绩不到总额的百分之十。企业面临着不少的库存压力。同时，包括万达、恒大以及碧桂园在内的诸多的一线房地产企业，也不同程度地面临着去库存的压力。因此，在今后的我国房地产企业运营和发展的过程当中，基于轻资产的发展模式，有必要在去库存方面加大力度。

（二）开发成本较高

目前，在我国房地产企业运营和发展过程当中，其所面临的压力不仅来自于去库存，还来自于整个企业运营和发展的综合性压力。例如，目前，随着整个市场供需关系的变化，企业在拿地的价格方面逐渐的上涨。三线城市一些龙王地段，单平米的价格已经超过了三万一平米。这就在一定层面上提高了整个的成本。同时，在进行房地产建造过程当中，运输成本、原料成本、人工成本等诸多方面的成本也在呈现出上升态势。所以，房地产企业综合投入成本不断加高，已经成为了不争的事实。如何在现有的成本基础上，进一步科学地进行成本控制，已经成为了房地产企业在日常的运营和发展过程当中需要思考的一个主要问题。

（三）融资方式少

作为一个需要大量资金注入的行业，在房地产企业运营和发展的过程当中，其自身融资渠道是否多元化直接影响着其资金的筹备情况。从去年到现在，已经有很多企业面临着资金短缺，甚至濒临倒闭的问题。例如，我国著名的房地产企业万达集团，之所以不断地进行资产的剥离，其主要的出发点是，降低其在市场中的成本支出。由于企业综合运营效益下降，很多商业银行对包括万达集团在内的贷款需求并像往常一样的满足。再加上，企业自身在资金利用以及融资渠道的拓展方面还存在着一些不足。综合以上原因，企业在融资方面面临着诸多的压力。如何进一步的拓展企业融资渠道，实现企业资金的充足，帮助企业更好的实现利润的提升是诸多房地产企业在轻资产运营模式下需要思考的主要问题。

（四）投资结构不合理

在房地产企业当前的运营中，很多房地产企业，例如万达地产企业将企业的资金投入房地产金融市场。这种方式虽然在一定层面上可以帮助企业实现利润的增加以及投资效益的提升，可是，由于综合市场环境的复杂以及市场风险防控体系的不完善，当前投资结构不合理以及缺乏审慎的投资观念已经成为了很多房地产企业面临风险挑战的一个主要原因。另外，在进行市场投资中，缺乏对宏观政策的把握，目前，我国对房地产市场的管控其主要的出发点是满足居民的住房需求，炒房的热情正在下降。这就意味着整个房地产市场将会进入相对稳定的发展态势。如果缺乏良好的市场宏观动态的分析，大规模地进行资金注入以及新楼盘的开发，将会影响企业综合的发展战略的实施。因此，在今后的房地产企业运营和发展过程当中，科学理性做好投资管理，显得尤为重要。

三、轻资产模式对房地产行业主要影响分析

在上文中，简要地分析了轻资产模式的概念以及当前房地产行业发展中存在的一些不足。在借鉴相关研究成果基础上，本文尝试从以下几个方面探讨轻资产模式对我国房地产行业所产生的主要影响。

（一）积极开展降库存

在今后的房地产企业发展中，不仅需要将目光聚焦在新的楼盘的开发，还应该对现有的已开发楼盘的库存销售进行加大力度。在去库存的实施中，一方面，应该加大市场营销力度，不断的整合营销资源，通过折扣以及降价销售等方式来提高房地产营销的效率。需要指出的是，在进行房产定价中，应该结合当地的综合物价水平以及国家的相关政策，科学地进行性价比较高的定价模式。通过这种方式来为去库存创造良好的基础；另一方面，注重多元化发展方式。在万达集团去库存模式中，其所采取的主要方式是将企业所开发的房地产商品进行对外出租，然后收取佣金以及物业管理费。这种方式是当前去库存的一个主流方式，对于企业资金的回笼以及库存压力的缓解有着一定的积极意义，值得在整个房地产行业中进行推广与借鉴。需要强调的是，在进行去库存的过程当中，企业应该不断地从发展的战略出发，在去库存的观念以及去库存的主要的思路与模式方面和轻资产模式靠拢。通过这种方式来更好地发挥出轻资产模式运营所具有的价值。

（二）有效降低降低开发成本

在今后的房地产企业运营和发展过程当中，降低企业开发成本是满足轻资产运营模式的一个题中应有之义。在当前的发展中，很多房地产企业都在不断地践行全过程的成本控制思路，其主要包括在最初的拿地皮以及相关的项目设计、施工和服务等环节进行成本的控制。通过这些环节以及流程的内部控制体系的完善，企业可以有效的降低开发成本。特别是随着我国对房地产企业营改增税费政策的不断落实，通过科学的实施企业发展体系，更好的满足营改增税收体系的改变对房地产企业的发展要求，更好的促进企业应税负担的降低。通过这种方式来为企业未来的成本降低提供良好的载体和平台。特别指出的是，在企业降低成本的过程当中，需要将企业的产品质量进行严格把关。只有以产品质量作为企业运营的基础，在未来的去库存以及综合运营成本降低中才能够拥有更多的底气。

（三）积极拓展融资渠道

对于我国诸多的房地产企业来说，资金不足已经成为了制约企业不断的扩大经营的一个主要因素。在这一背景下，企业需要在拓展融资渠道方面加大力度。轻资产模式意味着，企业可以借助自己历年来经营的口碑和业界影响力不断的在与商业银行机构合作方面加大力度。同时，对于部分具有上市资质的企业，可以不断地通过上市，发行股票的方式来募集资金。在资金的筹资渠道方面企业可以通过必要的战略重组来实现转化，更好地帮助企业缓解在资金筹备方面所面临的压力。对于很多房地产企业来说，资金筹集以及资金融资所面临的压力，在很大层面上来自于企业缺乏科学有效的资金管理以及融资渠道拓展。因此，企业需要从当前以及未来发展的需要出发，在融资渠道以及融资相关体系的完善方面加大力度。同时，国家相关部门还应该针对房地产企业整个行业的资金需求，进行必要的政策性的倾斜。借助商业银行与房地产企业战略合作伙伴关系的构建来更好的帮助房产企业在轻资产运营模式下实现企业有效的资金统筹以及未来的资金发展需要。

（四）科学规划投资战略

在今后的房地产企业市场运营和发展中，需要对现有的手中的资金进行高效的运用。在进行投资结构的完善以及整合中，一方面，需要遵循投资的基本原则与规律，遵循投资的商业原则来进行投资，尤其是把握市场的发展机遇。目前，我国正在积极的开展新农村建设，因此，房产企业可以将发展的重心适当地向三线四线以及农村迁移。通过这种方式来开发农村广阔的发展市场；另一方面，在进行投资中，企业可以通过包括互联网金融的方式来有效地实现资金的升值。借助有效的资金管理体系以及风险预警体系来为企业投资运营保驾护航。在今后的房地产企业运营和发展过程当中，企业还应该重视投资运营管理中的诸多流程，不断的完善必要的人才储备。借助完善的人才体系来实现企业投资中的科学发展。

四、轻资产模式下房地产行业发展展望

随着我国整个房地产行业“洗牌”的不断进行，在今后的房地产企业运营和发展中，积极践行轻资产模式已经成为了一个主要发展方向。从宏观层面，未来的房地产行业将会呈现出以下几个方面的趋势。

（一）加大养老地产的投资力度

目前，我国对于养老问题，无论是在政策方面，还是在经济的统筹方面不断地进行倾斜。特别是围绕我国老龄化问题不断严重的现状，我国的经济发展改革等相关职能部门在政策体系方面为房产养老以及养老地产的发展进行了科学的规划。在这一背景下，房地产企业应该把握这一机遇，利用养老政策的，不断地进行自身资产的优化，将部分资金进行养老地产的建设和管理。通过这种方式，一方面可以有效地造福社会，另一方面，也可以降低在以往的运营中所存在的重资产成本过高的问题。养老地产投入是未来发展的一个主要趋势，但是，在运行过程当中应该本循着房产市场的投资规律，不断地进行资本的科学管理，重视房地产市场的供需关系的把握，运用轻资产模式来满足未来的多元化发展需求。

（二）大力发展房地产金融

随着我国房地产企业发展规模的不断扩大以及企业所拥有的资产能力的不断提升，在今后的轻资产运营模式下，企业应该将重心逐步的向房地产金融市场迁移。通过运用房地产商品来更好的进行市场金融杠杆的实现。我国的很多房产企业已经在当前的房地产金融中逐步的站稳了脚跟，并且形成了良好的商业循环。在今后的发展中，应该秉承自身的运营模式，不断的在轻资产模式的影响下进行企业金融的科学体系的完善。无论是在金融市场，还是在线下金融中都应该不断地发挥出房地产市场自身的稳定性，利用稳定的发展优势来获得更多的投资者的支持。在满足企业发展所需要的资金的同时，也为企业更好的实现综合收益以及利润的提升创造良好的条件。特别强调的是，在进行房地产金融发展中，应该严格的按照金融市场发展的基本规律，满足市场发展的统筹性要求，促进发展资源的整合，有效的降低运营成本，更好的提升企业综合经营能力和技能的水平。

（三）提升资金的流动性

对于任何一个房地产企业来说，资金流动是企业发展的关键所在。这就意味着在轻资产运营模式的指导下，房地产企业不应该仅仅的局限在自身资产的扩大，还应该注重资金的流动情况。为此，企业应该根据自身的财务报表以及相关的数据，将资金的利用率以及资金的流动情况进行科学的分析，了解企业资金在流动中存在的不足，在提高企业资金流动水平的同时，提高企业的资金收益。当然，在提高企业自身资金流动情况的前提下，企业还应该不断地进行资金的注入以及资金投资的综合性管理。借助科学有效的风险分析来帮助企业科学做好资金的统筹以及现金的管理。在具体的实施中，企业应该严格按照会计相关法规政策以及企业的规章制度，科学保障企业资金流动的安全性与效果性。