关于如何构建房地产企业项目动态财务管理研究

李洪刚

[摘要]随着我国社会的进步和经济的发展，人民群众的生活水平逐渐提升，随之而来的是民众对商品房的需求逐年递增，这给我国的房地产行业带来了巨大的发展契机，大量的投资者蜂拥而至进入房地产市场进行投资，求得收益的最大化。房地产行业是一个非常典型的资金密集型行业，随着我国房地产行业的发展，商品房的数量和规模都逐年增长，这也给房地产企业带来了巨大的资金压力，同时增加了房地产企业的资金财务风险。文章就从动态财务管理模式角度出发，介绍了动态财务管理的概念及基本原则，分析了动态财务管理在房地产企业的应用可行性，指出了我国目前房地产企业动态财务管理中存在的一些问题，研究并探讨如何有效地构建房地产企业项目的动态财务管理模式。

[关键词]房地产企业;项目动态;财务管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201928110

1动态财务管理的基本原则

为了更加有效地发挥出动态财务管理的效果，应当遵循动态财务管理的四项基本原则：第一，合法性原则。主要是指房地产企业动态财务管理必须要遵循国家相关法律法规的规定，在规则允许的范畴之中进行动态财务管理工作，以防房地产企业财务管理活动过程之中出现违反国家法律法规的现象。第二，适应性原则。主要是指房地产企业所构建的动态财务管理模式必须要与企业自身的实际状况和企业当地的整体社会、经济和民生的发展水平相适应，并能够根据企业的发展和未来的战略规划以及不断变化的市场动态进行及时有效地调整和优化。除此之外，还必须保证房地产企业动态财务管理模式的可行性和可操作性。第三，一贯性原则。主要是指房地产企业动态财务管理模式必须要保持连续性和一致性，因为动态财务管理需要结合对于企业和项目未来发展目标以及规划进行实时动态的财务管理，这是一个需要长时间进行的管理模式，因此必须杜绝朝令夕改等不利于房地产企业动态财务管理模式执行的现象发生，从而有效保障动态财务管理工作的顺利执行。第四，整体性原则。主要是指房地产企业构建的动态财务管理模式不仅要适应于企业当前的整体情况，还要从长远出发，与企业未来的发展战略及规划相适应，并在动态财务管理模式执行的过程中与企业其他财务管理制度通力协作，有效保证房地产企业的财务管理水平的提升。

2动态财务管理模式在房地产企业应用的可行性分析

21房地产企业具备大规模应用动态财务管理模式的基本条件

动态财务管理模式是随着信息化技术的发展而逐步发展起来的，十分强调对于财务信息的实时性和及时性，因此对于应用企业的硬件条件和信息化水平要求较高，即需要具备先进的财务信息处理系统。目前我国的房地产企业实力虽然参差不齐，但是大部分企业都具备较强的经济能力，并且普遍意识到了信息化管理的快速处理能力的重要性。目前大部分房地产企業的财务管理工作都已经实现了计算机和互联网办公，只要建立起相应的财务信息数据库，开发出相应的信息处理工具，再结合云计算平台就能够有效地促进动态财务管理模式的发展，因此房地产企业具备大规模运用动态财务管理模式的基本条件。

22房地产企业具备广泛的动态财务管理需求

因为房地产企业本身行业的特殊性，其项目运营的资金数量极其庞大，开发一个楼盘所需资金动辄数亿、数十亿，这给房地产企业的成本控制工作带来了巨大的压力，因此房地产企业急需提升自身财务管理水平和应用动态财务管理的需求。通过对动态财务管理模式的应用，房地产企业可以十分轻松地实时了解到项目的资金使用情况，大大增强了企业使用资金的准确度和安全性，也为房地产企业的经营决策提供了更多的依据。

3我国房地产企业动态财务管理存在的问题

31房地产企业对动态财务管理工作重视程度不够

因为房地产企业在我国的发展时间不长，部分企业还处于粗放化管理中，再加之动态财务管理理论出现的时间较晚，目前的房地产企业动态财务管理相关的理论研究无法完全满足企业的需求，导致很多房地产企业的管理者对动态财务管理工作的重视程度不够。企业的管理者没有重视动态财务管理工作，那么就不能很好地实现财务资源的优化配置，同时在人员配置方面比较随意，造成企业相关人员的能力和专业程度不够，工作效率低。

32房地产企业的动态财务管理监督机制不完善

房地产企业在建立健全企业动态财务管理监督机制上做得不够。很多房地产企业在企业组织架构上未能按照规定组建董事会、管理层等，或者仅仅作为形式并没有充分发挥组织结构的职能，使企业成为“一言堂”，大股东直接对企业的管理人员有任免权，以至于企业管理层难以真正发挥其应有权力。

在企业动态财务管理监管机制方面，存在“外部监管难，内部监管松”的问题。由于政府的相关审计部门不可能对房地产企业内部的经营情况完全了解，只要房地产企业有意隐瞒或者篡改一些财务数据就可以有效规避审查，而民间的审计机构因为自身利益的问题，可能会受到房地产企业的影响而无法严格按照监管要求办事，因此从房地产企业财务监督角度来说，外部监管执行难度较大。同时，房地产企业的财务内部监督容易受到来自企业高层的影响，其监管力度不够，执行力不强，造成房地产企业的内部监管不严，容易引发企业的财务危机。

33房地产企业动态财务管理主体素质有待提高

首先，房地产企业的动态财务管理工作主要面对的是企业管理人员和财务管理人员。目前很多房地产企业在管理人员的安排上任人唯亲，使得企业的重要部门被能力不足的人所掌控，且这些人员因为与企业高层有关系缺乏自主学习的动力，造成房地产企业在重大决策时面临困难。其次，房地产企业的财务管理人员普遍缺乏国家相关的法律法规和政策的了解，同时欠缺对房地产行业及与动态财务管理理论相关的知识学习和财务岗位职业道德的培养，使企业的财务管理工作存在较多漏洞。

4房地产企业动态财务管理模式的构建

房地产企业的动态财务管理模式的构建是影响房地产企业未来发展的重要工程，因此在模式构建之前必须要明确构建的原理，即在传统财务管理的框架下利用信息化技术实现实时的财务信息动态监控，再基于相关财务信息数据的处理和反馈，将房地产动态财务管理构建为一个可以及时反映出企业和项目资金运行情况，并且可以有效模拟未来发展状况的信息化处理平台。因此做好房地产企业动态财务管理模式的构建工作主要有以下几点：第一，需求分析。动态财务管理模式必须要紧密贴合房地产企业对于动态财务管理模式的要求和亟待解决的问题来进行构建，一般而言就是要将房地产企业生产、经营和管理中的各项财务信息数据化，并进行整合，实现快速准确的信息化管理。第二，系统板块设计。确定好动态财务管理模式的需求分析后，需要根据其功能要求进行房地产企业动态财务管理模式的板块设计。一般而言，房地产企业动态财务管理模式的板块设计主要包括项目可行性研究、财务基础信息整合、企业绩效评估和企业项目成本控制等。第三，房地产企业动态财务管理模式的集成管理。在财务信息整合后，需要能够进行科学有效的信息处理，主要包括财务成本分解、前期准备工作、成本跟踪管理、评估考核和项目动态管理等流程，这些流程都需要紧密配合才能最大化地发挥动态财务管理模式的效果，有效提升房地产企业财务管理水平，使房地产企业实现利益最大化。

参考文献：

[1]丁朝飞房地产企业财务管理中的动态管理研究[J].价值工程，2016，35（12）：243-245

[2]马嬛浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（3）：79-80

[3]曾远房地产财务动态管理模式探究[J].中国外资，2012（4）：94