城市规划与房地产开发的协调机制

马逍男

【摘要】进行合理的城市规划是提高居民生活质量的必要途径，而城市规划与房地产的有效合作才能确保城市规划工作的顺利执行和开展。短期出现过热，长期出现延迟这是目前城市发展出现的问题，其中，城市规划与房地产开发之间没有进行有效协调从而不能达到城市规划的预期效果是一个重要问题，应该积极采取有效措施，促进房地产开发与城市规划之间的有效合作和密切互动，才能确保房地产开发可以在城市规划中发挥更好的作用。本文首先对城市规划与房地产开发的内在联系进行了分析，然后对我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现进行了分析，最后提出了我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施。

【关键词】城市规划  房地产开发  协调机制

由于我国城市发展的速度加快，一些城市可能无法在城市规划和房地产开发之间进行有效协调，这就不能确保城市规划工作的顺利开展，要想确保城市规划工作万无一失，必须要解决城市规划与房地产开发之间的矛盾，是解决问题的基础，找到正确的协调机制并制定解决方案，是推动城市规划工作执行的动力。

一、城市规划与房地产开发的内在联系

开发商在经过政府批准获取土地使用权后，必须按照国家规划的要求适当建设土地，房地产开发基于城市发展的要求。在一定程度上，城市规划与房地产开发位于城市建设过程的不同阶段。城市发展的第一步是城市规划，规范土地使用，做好城市規划工作，促进社会经济快速发展，房地产开发处于城市发展的第二阶段，房地产开发是将城市理念变为现实，将土地转变为城市建筑的过程，城市规划是房地产开发的前提，尽管他们处于城市发展的不同阶段，但将城市发展和城市服务质量提高到一个新水平的目标是相同的，可以看到它们之间的关系是相辅相成，不能分割的。

二、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现

（一）城市规划与房地产开发发展不协调的表现

（1）开发过量，结构失调。作为国民经济命脉，2018年我国房地产GDP为59846亿元，占国家GDP比重达 6.6%，房地产开发行业仍旧是我国国民经济的重要支柱产业。与此同时，近五年房地产行业平均利润率约为12%，虽然在“房住不炒”的政策调控方向下，有缓步下降趋势，但仍然高于大多数其他行业利润率水平。2018年房地产行业利润率为11.90%，在各行业中排名第二。大规模、高盈利水平的行业背景下，这吸引了更多的房地产开发商进入市场，希望赚取行业红利，盲目追求房地产项目开发，虽然我国实施了宏观调控政策，但还是有些偏激进开发商转移到中小城市，并在这些城市大力进行房地产项目开发，导致房地产市场上供大于求，出现严重的库存积压现象。大多数三线和四线城市拥有大量房地产库存积压，减少库存是一个长期问题。为了缓解库存压力，我国三四线城市正在尽一切可能采取纠正措施，房地产价格也在下跌。而很多中小城市竞争力低，难以在短时间内消化如此大量库存储备。这种盲目的、激进的新城建设模式对于农民工住房问题和城市人口住房拥挤等问题没有产生积极的缓释和解决效果，反而使得房地产开发商在短期内赚取了巨大的经济效益，从而导致房地产开发的继续失衡，形成恶性循环。

（2）公共基础设施建设缺乏或重复建设。政府机构在城市发展过程中需承担起保护社会公共利益的重要工作。但由于没有直接的经济利益，公共基础设施建设通常由政府完成。而国家预算有限，无法满足城市快速发展的需求，致使基础设施配套建设落后于城市开发进程。由于技术和资金等各种因素的限制，即使房地产公司愿意建设公共设施，但它们只能实施部分与自建商业、住宅项目相关的公共设施项目，这就造成了局部有序整体无序的局面。更严重的是，在某些地区，由于公共设施开发混乱，基础设施建设不断重复建设的现象时有发生，造成大量人力、物力、财力的浪费。

（3）城市景观环境破坏严重。在城市发展过程中，建设用地上的大量施工，钢筋混凝土的肆意搭建，高容积率致使城市高层建筑也在不断增加，城市距离水系、植被甚至蓝天等自然景观都愈加遥远。高楼林立的城市中，单调的现代主义建筑对自然环境漠视，钢筋混凝土、玻璃幕墙等破坏了人与自然的和谐相处，甚至特有的城市景观、历史建筑亦被大规模破坏。

（二）城市规划与房地产开发不协调发展的根源

城市规划的最终目的是维护公众利益，加强对土地的利用率，因此，城市规划政治特征和计划特征非常明显。而事实上，房地产开发是一项商业活动，其主要参与者是房地产开发公司，房地产公司是以获得经济利益作为市场经济中的一个重要主体。与此同时，城市规划是长期的，但房地产开发商的存续时间则相对较短，房地产开发商对城市规划建设的理解及执行显著降低。在这种情况下，房地产业发展与城市发展之间的矛盾是不可避免的。 “房地产开发引导规划”的情况并不少见，这种情况导致房地产开发中高周转高回报的住宅项目大幅增加，而保障居民的生活质量的基础设施配套项目比例降低，从而影响居民生活条件，长期来看会阻碍城市发展进程。

三、我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施

（一）城市规划应加强对房地产开发的管理

首先，准备工作要做好，提前进行城市规划不仅可以让房地产开发做好准备工作，制定具体的实施要点，具有一定的思想准备，还可以帮助房地产开发商在后续的工作过程中减少返工情况。其次，完善相关法律法规的制定及实施。根据不同城市的不同规划要求，以及有关法律的相关规定，根据实际情况制定和颁布相关法律法规，确保法律法规能够对城市规划的有序发展起到一定的法律约束，促进城市规划的良性发展。第三，需要明确城市规划管理人员的职能。经实践证明，如果城市规划管理人员过度下放管理权限，将不利于城市规划工作的有序开展，城市规划在较高级政府层面统一筹划安排实施，将有利于开发区规划的合理性、整体性提升，并有效加强政府的管理调控力度。

（二）规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力

城市规划必须要考虑到开发者的利益，增加规划的弹性和应变能力，将城市规划理念落到实处。此外，我国的城市规划体制仍然以终极式理想规划方式占主导地位，这使得一旦在工作过程中发生任何问题便不知所措，不能真正针对工作中发生的问题去有效解决问题。因此，城市规划应该更加灵活并增强弹性，要尝试着去找到事发的原因，学会总结经验，解决各种问题，并实施渐进的“滚动计划”。

（三）借鉴国外规划思想，编制渐进式规划，增强规划的弹性和应变能力

从巴洛克时代开始，到二十世纪末的可持续发展理论和新自由主义理论，外国城市规划的发展理念逐渐由封闭、静态、刚性演变成具有浓厚的人文氛围，多样性、动态弹性的城市规划。城市规划应从一种简单的政府行为，逐渐向感性发展，公众参与度逐步加强。在我国开展城市规划时，我们也应该学习外国的城市规划思想，制定动态计划，并加强公众对城市规划的互动，调动城市居民对城市规划的积极性，增加城市规划的灵活性和适应性。特别是要改变静态市场规划模型，应根据新问题和实际情况，不断调整和补充规划计划，以确保城市规划在具体实施活动中的有效性。

四、结语

简单地说，房地产开发服务于城市规划，城市发展与城市规划密不可分。要想确保城市规划工作顺利实施，房地产开发商在城市规划中起着非常重要的作用。只有加强城市规划与房地产开发之间的协调，共同努力将城市发展作为唯一目标，才能将城市规划工作有序开展起来，指导房地产开发的合理进行，最终实现城市的可持续发展。

参考文献：

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