对酒店类开发项目能否分割预售许可的思考

【摘要】随着城市化进程的发展，酒店类开发项目也屡见不鲜，对酒店类开发项目能否分割预售许可，全国各地的做法并不一致。针对该问题，笔者认为：对酒店类开发项目不可进行分割预售许可，并从酒店的功能、不动产登记、房产测绘、风险和隐患四个角度论述。

【关键词】酒店 分割预售

随着城市化进程的发展，房地产开发量的增加，越来越多的商业地产配套而出，在商业用地上设计建造酒店类项目的情况层出不穷。房地产开发公司为了缓解资金压力，快速回笼资金，越来越倾向于将酒店客房设计为“住宅”，继而进行分套（间）预售，针对该问题，酒店类开发项目该如何办理预售许可，必须整幢预售，或可分割预售。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。对住宅开发类项目而言，分套（间）预售合理合规，对酒店类开发项目而言，可否参照住宅类开发项目进行分套（间）分割预售，现行的法律法规没有明文规定，全国各地的做法并不一致。如：北京市出台了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，明确酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续;部分地区相关部门认为，从《城市商品房预售管理办法》的规定出发，没有出让合同条款约定限制，符合预售许可条件，即可批准。对此问题，笔者认为：对酒店类开发项目不可进行分割预售许可，理由有四。

一、酒店的功能

酒店是集住宿、餐饮、会议、娱乐等多种功能用途为一体的综合性建筑，通过提供客房、餐饮等服务以获得经济收益，如果对其中的客房、餐厅、会议室、娱乐室等按各自用途进行分（套）间预售，则分割肢解了酒店的整体功能，且被分割肢解的部分不能依靠自身实现相应的功能，如住宿中的客房，须依靠酒店的大堂、停车车位、配套设施用房等方可实现其作为客房为顾客提供住宿、休息的功能。

二、不动产登记

房屋预售许可与不动产登记息息相关，能否分割预售许可，还要看能否分套（间）登记，即酒店的客房、餐厅、会议室、娱乐室等是否具备成为不动产登记单元的条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，虽然酒店的客房、餐厅、会议室、娱乐室有分隔标志，却不能独立实现自身的规划用途，即无法独立使用，不具备成为登记单元的条件，故不支持对這些部分进行分割预售许可。

三、房产测绘

办理预售许可之前需要对面积进行预测，测算酒店整幢面积较简易，测算结果具有唯一性;若进行分套（间）测算，测算结果会具有多样性和争议性。由于现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）中只有一些原则性的规定，对具体的酒店分套（间）面积测算操作指导性不强，不同的测算人员由于测算思路的不同，测算结果也会存在差异。如：对于酒店中的大堂、厨房、餐厅、会议室、娱乐室、地下室等部位，认定为酒店的专有部分？或公共部分？不同的认定会带来不一样的测算结果。

四、风险和隐患

现在的酒店类开发项目大多存在售后包租的现象，所谓售后包租，即房地产开发公司将商品房出售给购房者，但是购房者并不用于自住，而是交给房地产开发公司或其委托的代理机构用于经营，经营者定期向购房者支付租金的一种销售方式。该模式通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，风险也逐渐显现出来。一是房地产开发公司融资或变相融资后，常常将资金挪用至其它项目，一旦项目运作的某一环节出现问题，导致资金链断裂，烂尾工程在所难免;二是项目建成后一旦经营不善，无法达到预期的收益水平，经营方没有现金流兑付，会出现拖欠购房者租金，甚者卷款潜逃;三是酒店经营方一旦出现上述情况，购房者无法自行经营，租赁出去较为困难，空置率大幅上升，投资回报率与购置时房地产开发公司所承诺的相差甚远，为维护自身权益，极易形成聚众群访事件，给社会带来不稳定因素。

结语：近年来，随着住宅项目销售的升温和销售价格的持续上升，房地产开发公司为了快速回笼资金，经常把酒店类开发项目包装成“住宅”进行分割预售，这种分割预售肢解了酒店的功能，购房者购买此类房屋存在很大的风险和隐患，权益也很难得到保障，望国家能出台相关文件，以规范酒店类开发项目的预售管理。

参考文献：

[1]中华人民共和国国土资源部.不动产登记暂行条例实施细则.2016.

[2]中华人民共和国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》.2004.

[3]北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》京建发[2010]265号.

作者简介：刘明昌，单位：吉安市不动产登记中心、吉安市青原房地产交易所，江西吉安。