浅谈房地产开发全过程的造价管理

2019-12-03吕丹丹

四川水泥 2019年10期

吕丹丹

（山西旅游职业学院经济管理系，山西太原 030031）

0 引言

全国城镇化率的不断提高带动房地产建设的稳步发展，房地产造价管理贯穿其全寿命周期，从项目的投资决策、设计方案比选、合作单位的确定到施工现场管理和结算，涉及工程技术能力、经济学及管理学方面的知识；房地产造价管理要主动影响投资决策，为设计方案的选择提供依据；另外，技术要求应和经济指标相结合，争取做到在满足安全及技术规范的基础上将经济成本朝着最有利于项目利润的方向压缩。

房地产造价管理需要合理的组织架构作保障，清晰的制度和流程为依托，将全过程管理、全周期管理、全要素（进度、质量、干系人、采购、安全、风险、环保、成本）、全参与（政府、建设单位、施工、监理等）的造价管理思维渗透到各个环节、各项措施和每位参与者中。

1 项目决策阶段

决策阶段要考虑到政府政策、设计方案、建设业态和规模、土地资源合理利用、当地市场等对项目进行合理的定位，从土地成本、建设成本、期间费用及相关税费等方面测算项目利润，是后期工程造价管理的前提和保障。前期决策从土地基本情况和规划指标出发，综合考虑土地出让年限、容积率、建筑密度等条件，利用内外部资源整合制定合理设计方案，进行成本及盈利指标测算，作为投资的重要决策依据。

例如：某项目主要业态为住宅和商业（占比5%），可售面积为10万平米，按照当地房地产均价15000元/平米计算，经成本测算后，可得出本项目毛利润率约为23%，毛利润约为3.45亿元；再扣除25%的企业所得及土地增值税后对照项目预期效益目标科学决策项目可行性，具体指标如表1所示：

表1 项目成本测算表

决策阶段的经济评价参数还包括IRR（内部收益率）、总投资收益率、投资回收期等体现盈利能力的指标，资产负债率、流动比率等体现企业偿债能力的指标。房地产项目投资额大、资金周转要求高，在项目决策过程中，也要充分考虑融资的途径、时机和风险，通过前期策划确定最佳融资方案，控制财务成本。

2 项目设计阶段

设计阶段从设计源头控制造价，实施限额设计是设计阶段造价管理的重要方法，在设计阶段考虑技术与经济的合理统一，进行多方案比选，既不能忽略技术、安全上的合理规范和要求，也不能保守设计，浪费成本；从建筑、结构、装修、园林等方面逐步推行标准化设计，提高工作效率。

设计方案的比选是项目设计阶段造价管理的必要程序，项目中多采用多指标法进行比选，即从经济指标、工期、技术质量、安全文明、材料机械、人员等结合各项目特点进行分析和评价。例如：保证安全情况下减少建筑基础及主体结构的含钢量，直接降低材料成本，进而减少地基处理费用；降低地下车库的层高及地库顶的覆土厚度，降低土方开挖和回填成本，也缩短了项目工期。

施工图是指导现场施工的重要文件，施工图审查有针对性的核查工程实际成本，审查内容包括工程量、人工材料以及定额使用的审查。施工图审查方法较多，若对审查时间有要求，可选择标准预算法、分组计算法、筛选法等审查速度较快的方法，但有一定的局限性；若对审查精度要求高，可选择全面审查法、重点抽查法等。

3 项目招投标阶段

工程造价全过程管理阶段中，招投标阶段直接影响工程项目的结算，要重视工程量清单计价办法的细化实施，把握招标文件的质量及制定合理的评标办法，在谈标过程中既要重视商务标的谈判，也不能忽略技术标，防止后期施工过程中由于“低价中标”导致因管理、技术力量薄弱，恶意变更和索赔，不但影响工程进度和质量，也会增加时间成本和经济成本。

合作单位的质量直接决定项目的质量和成本（包括时间成本和费用成本），招标方式的选择、合同类型及计价方式的选择都会影响招标质量和效率；有施工标段的划分也是造价管理的重要方式，对于项目体量大、业态多、专业复杂程度大的项目，应根据工程特点、甲方管理水平以及资金情况选择合理的标段划分，选择多家单位施工，不仅能发挥各施工单位的优势，各单位相互竞价对降低中标价也有促进作用。

4 项目施工阶段

施工阶段的造价管理，主要是处理好工程造价、工程质量和工期之间的关系，从项目初期了解项目的情况，制定合理的人员、材料、机械计划及施工组织设计，过程中根据规范、图纸、合同等文件严格监督管理。竣工结算阶段要结合施工现场的实际情况，过程中的相关文件及视频资料要及时采集、妥善保存，做到有理有据的结算工作。项目施工阶段是整个开发周期成本投入最大的，且不确定因素多、施工周期长、涉及行业广泛等情况对项目动态成本的管理造成较大难度。

成本动态管理中现场工程变更对工程结算有重大影响，是施工管理监督的重点，包括工程内容的增减，改变原定施工条件、施工工艺等，分析工程变更的原因及责任方，按照施工单位提出申请或监理/甲方指示两种情况分别履行变更程序。

动态纠偏是被动的造价管理中最有效的措施，结合前期编制的项目资金计划，采用直观的横道图法、时标网络图法进行偏差分析，分析偏差产生的原因（客观原因、建设单位和施工单位管理原因、设计原因等），进行纠偏，保证项目关键线路顺利推进。对于管理不当引起的偏差，纠偏的基本条件是建立合理的组织机构，即费用管理流程的制定，各级管理人员定岗定责，分工明确；对施工原因造成的偏差，进行技术方案的重新审查对比，制定合理的技术方案；针对不同偏差原因和幅度，也可采用一定程度的奖惩措施。