房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径

2019-12-02邱俊

工程建设与设计 2019年22期

邱俊

（上港集团瑞泰发展有限责任公司，上海201900）

1 引言

房地产行业具有风险高及投资大的特点，为了保障房地产企业的经济效益，企业需加强成本控制工作，并通过精细化管理措施实现成本的有效控制，从而提升自身在市场中的竞争力，进而增加企业的经济效益。但现阶段，房地产成本控制过程中还存在一些问题，企业应加强对这些问题和应对措施的研究，从而实现对企业成本的有效控制。

2 成本控制对房地产企业的重要意义

与其他国家相比，我国房地产行业起步较晚，但是房地产的发展速度却很快，房地产企业的快速发展在一定程度上促进了我国经济的进步与发展。房地产企业的运营与市场环境有很大的关系，并且会受到政府宏观调控政策的影响。基于这些影响因子，房地产企业的运营过程中可能会面临一系列的经济风险，为了有效应对这些经济风险，降低因素影响，需要加强房地产企业的成本控制工作。现阶段，我国已经对房地产行业进行了宏观调控，对房价进行了有效控制，在一定程度上促进了房地产业的发展。实际上，在不断完善的现代市场经济背景下，房地产企业面临着许多困难与风险，比如，困难方面，土地资源日益减少，可利用率逐渐降低；资金方面，融资难度逐渐加大，经营风险增加等[1]。为了有效面对这些困难与风险，需要做好成本控制工作，使企业内部管理质量有所提升，从而增加房地产企业的经济效益。

3 房地产成本控制中突出问题分析

3.1 项目调研不深入，投资分析途径单一

近年来，我国房价呈现持续上涨趋势，大部分房地产企业的经济利益有所增加。多数房地产企业在项目建设过程中，并未事先对项目建设进行深入调查和研究，对项目实际情况的了解不够详细。同时，多数房地产企业在投资分析方面不够全面，分析途径比较单一，导致企业在项目建设过程中出现资金方面的问题。例如，一些房地产企业在项目建设前，未深入了解并充分考虑市政工程关于河道整改、景观、隔离带等内容的规划，只是简单地进行了投资可行性测算，未全面系统地分析投资指标和资金流向等，使项目建设过程中的成本控制难度增加，也在一定程度上增加了市场风险的发生率，阻碍了房地产企业的稳定发展。

3.2 施工阶段频繁出现成本超支现象

众所周知，施工阶段是项目建设的重要阶段，具有投资大、工期长、范围广等特点。在房地产施工阶段中，为了保障施工质量，需要对该过程进行成本控制，从而在成本预算范围内完成项目建设工作。但事实上，在施工阶段进行成本控制具有一定的难度，因为施工阶段涉及内容多，范围广，成本控制实施比较困难，加之施工过程中经常发生工程变更，不仅影响了施工进度，也使施工成本有所增加。另外，房地产成本控制管理具有系统性和综合性强的特点，需根据合同进行施工和管理。但部分企业在施工过程中对进度的关注较多，未及时进行合同管理，使施工成本无法得到有效的控制；还有一些企业的施工现场管理比较松懈，物资管理精细化程度不够，使材料、资金浪费比较严重，导致施工阶段的成本超出预算。

3.3 成本控制体系不完善，方式比较落后

财务部门是企业的重要部门，其主要对企业的资金状况进行管理，其中，多数房地产企业都是通过财务部门执行成本控制，以确保成本控制作用的发挥。在实际的成本控制过程中，倘若只进行了财务决算，未进行事前和事中控制，成本控制的作用将难以充分发挥。另外，房地产项目属于长期开发项目，有效的成本控制能够保障企业经济效益的最大化。但部分房地产企业对成本控制工作的重视程度不够，未建立和完善成本控制体系，且成本控制方式比较落后，导致成本控制工作未得到有效落实，从而影响企业的经济效益。

4 房地产成本控制的精细化管理途径

以房地产某项目为例，对成本控制的精细化管理途径进行进一步探讨。

4.1 房地产项目概况

本房地产项目为宝山新城（SB-A-4 单元）的建设，其位于上港十四区宝山新城东北部。该区域地理条件优越，是宝山区多个城市建设的焦点，对该城市的发展有重要意义。该项目规划建设用地为73.99hm2，包括多种用地，如基础教育设施用地、商业办公用地、道路用地等，整体情况如图1 所示。为了更好地建设该房地产项目，需要对房地产项目进行精细化管理。

图1 宝山新城SB-A-4 单元各街坊及各地块范围

4.2 房地产项目成本控制精细化管理有效途径研究

4.2.1 构建和完善的预算管理体系

构建和完善预算管理体系，是确保房地产企业成本精细化管理的重要途径之一。要实现上述目的，需要对预算管理体系进行系统、全面的构建，使预算管理更加规范化和标准化。具体来说，房地产企业在项目建设过程中，要全面分析和把控企业各个部门之间的差异及工作时间等内容；相关管理人员要细化企业的成本目标，并将目标细化到每个岗位，制定相应的成本计划，并按照成本计划进行，从而确保项目建设的施工进度和质量[2]。

4.2.2 加强各个阶段的成本控制工作

房地产建设项目包括多个阶段，如地块竞标阶段、设计阶段、施工阶段等，需做好每个阶段的成本控制工作，才能实现整体的成本控制。具体来说，在房地产项目地块竞标阶段，要对房地产项目进行深入的实地调研，充分了解土地周边的环境情况，包括土地属性及配套设施等，并建立科学合理的项目投资分析评估体系，结合房地产企业的发展方向和战略，对房地产项目建设的可行性及投资效益等内容进行分析。同时，要充分考虑房地产项目建设规模和目标客户等实际情况，科学合理地编制投资估算成本，从而增强该阶段的成本控制效果。设计阶段和施工阶段是项目建设的2 个重要阶段，因此，要加强这2 个阶段的成本控制工作，从而提高成本控制管理的整体质量。在设计阶段，工作人员应在房地产项目施工前，了解和研究项目的整体情况，并对设计方案进行多方面讨论，如配套用房和车库等面积的策划等，以确保客服需求的满足；同时，要对房地产建设进行风险评估，以保障项目的建设质量[3]。在施工阶段，对房地产施工运营进行分段，由各个部门详细记录和清算部门的资金情况，并设立相应的监督管理部门，并做好部门资金的审核工作，从而保障资金记录的准确性。

4.2.3 提高投资管理水平，加强绩效考核力度

为了达到成本精细化管控的目的，应做好以下几方面工作：（1）从供应商的角度出发，对企业外部资源进行完善和优化，提高整体管理水平和效率，具体而言，应认识到成本结构中供应商的重要性，在采购过程中，加强成本管控，不断创新和完善管理模式，实现管理水平的提高，进而提高房地产企业的竞争力；（2）房地产企业的管理人员要重视成本管控工作，提高自身在成本方面的认知，对投资项目的可行性进行分析，不断提升投资管理水平，减少投资失误；（3）建立单独的投资管理小组，并构建绩效考核机制，企业应定期外聘专业讲师对投资人员进行培训，以提高企业的投资管理水平，同时，要对员工的学习情况进行考核，并将成本精细化管理加入员工的日常绩效考评中，从而使其真正掌握投资方面的知识和方法技巧，激发员工的工作积极性，进而提高成本精细化管理水平，推动企业的长久稳定发展。

4.2.4 加强信息化管理建设

在快速发展的时代背景下，互联网技术及各种信息平台已被应用在各个行业中，房地产企业也应进行信息化建设，并有效应用网络技术。通过信息化管理建设，房地产企业可以更好地进行会计核算，通过信息平台能够实现资源共享，从而更好地进行成本核算、控制等工作，进而提高房地产企业的成本管理水平，进一步推动房地产企业的发展。