西安市房地产成本测度及其价格控制对策浅析

2019-11-29张英辉

大众投资指南 2019年13期

张英辉

（西安财经大学行知学院，陕西西安 710038）

前言

我国的经济社会飞速发展，房地产行业也进入了快速发展阶段。在国民经济体系中，房地产行业占据着非常重要的位置，只有促进房地产行业的稳步发展，才能稳定国民经济秩序。房地产行业在运行过程中存在波动，房价不稳容易引发社会问题。针对这一情况，需要考察成本结构，控制房地产价格。

一、西安市房地产行业的成本测度

（一）样本选择

为考察西安市房地产行业的成本测度，需要确定几个样本。在选取住宅类型时，以普通住宅项目作为对象，并考察了各成本因素对价格的影响。收集的样本基本满足以下几个条件：第一，为了确保对象具有研究价值，成本存在可比性，所选对象的开工时间比较相近[1]。第二，为了获得有效的价格信息，特意选择了在2019年之前完成的、交付使用的楼盘。第三，在新的时代背景之下，西安市蓬勃发展，城市居住人口数量进一步增加，土地资源越来越少。西安市住宅建筑物朝着高层方向发展，因此研究对象主要是高层楼盘。第四，项目整体耗费的金额相对较多，所以将单位建筑面积房价作为重要的参考对象。将以上条件作为基础，主要选择了首秀、西荷御园、华城万象彩虹城、万科新地城、雅苑东方、银象花园、紫郡、钻石半岛、桐树湾、蔚蓝领寓、兰亭坊等三十个楼盘。

（二）样本统计

我国相关文件规定，经营性土地出让应该使用招标拍卖挂牌制度，在上述文件出台之后，土地市场改革力度加大，国家对建筑土地的要求更高。在开展项目建设的过程中，必须对土地的建设条件进行考察，确保土地满足建筑用地条件，其基础设施相对完善。我国开展土地改革，获得了显著成效，无论是土地价格还是相关成本数据都更加透明，利益相关者可以通过网络平台共享数据信息，查看西安市住宅用地土地数据，知晓住宅用地土地的总面积等等。在对单位建筑面积土地成本进行计算时，应该用成本价格除以规划建筑面积，并乘上（1+3%），其中的3%是土地转让契税税率。

西安市的经济发展水平不断提升，物价上涨速度加快，建筑材料的价格发生变化。在成本估算的过程中，也需要采用不同方法。通过调查，发现西安市近几年来的建筑大多为高层建筑，且以毛坯房为主。普通住宅主要分为三种类型：第一种类型是六层以下的楼房，第二是二十层以下的小高层楼房，第三是二十层以上的高层楼房。普通住宅主要应用钢筋混凝土材料，形成砖混结构。第一类型的楼房的平均建安成本为2400元左右，成本相对比较低；第二类型的楼房的平均建安成本为2800元左右，与第一类型的楼房相比，其在设计上耗费了较多成本；第三类型的楼房的平均建安成本为3500元左右。根据各个类型楼盘的特征，应用SPSS软件对所获取的数据进行处理，可以发现西安市楼盘每平方米的建安成本均值为3100元左右。城市发展脚步不断加快，西安市政府出台了相关政策，西安市交通网络四通八达，公共配套设施费用也相应出现变化。从2008年开始，西安市的公共配套设施费用越来越多。根据调查，在2008年，公共配套设施费用仅仅在175元左右，到了2018年，西安市的公共配套设施费用已经达到了700元左右。营销成本和楼盘的销售价格相关，在对其进行计算时，应该根据统计比例，乘上销售价格。在计算管理费用时，应该考察土地成本和建安成本，并乘上管理费用占据开发成本的比例。在计算财务费用时，应该分析建筑工程的投资额，并乘上比例、利率等等。在对成本进行估算后，可以获得项目投资总额。除了上述几个重要的成本项之外，还需要注意工程项目的不可预见费用、税费、隐性成本等等[2]。

（三）影响房价的主要因素

安装成本会对西安市的房价产生重要影响。在诸多成本中，安装成本占据的比重最大，其平均比例可以达到30%。我国的经济发展步伐不断加快，物价水平不断提升，建筑材料的价格不断上涨，使安装成本也相应加大。影响建筑成本的要素比较多，包括建筑设计的整体概况、建筑设计方案、建筑物面积、建筑物的高度、建筑材料的质量等等。外部要素会对建筑成本产生重要影响，而其中工程建设成本受层数影响较大。上文已述，西安市楼盘有六层以下的，有二十层以下的，也有二十层以上的，建筑层数不同，建筑成本也呈现出差异性。当建筑物的层数发生改变，其整体建造结构也需要进行调整，耗费一定的变化成本。建筑物越高，内部楼梯的造价越高，工程整体成本越高。建筑物层数较高，其维护难度也比较大，因此要耗费更多的维护费用。

土地成本会对西安市的房价产生影响。土地成本在各项成本中占据约17%的比例，当前西安市房地产行业的土地成本比较高，主要受到以下几个要素的影响：第一，受到政策影响，我国制定了房地产项目开发的税收政策，土地价格上涨，房价升高。第二，受到公关影响，很多开发商为了在市场竞争中站稳脚跟，加大了公关费用的投入，使土地成本加大。第三，受到融资影响。入地储备贷款存在风险，融资要求比较大，部分融资利率比贷款利率高，也导致土地成本持增不减。

税费会对西安市的房价产生影响。西安市房地产行业在项目建设的过程中需要缴纳营业税等等。政府对房地产开发企业收税，虽然税费比较合理，但是仍然给房地产开发企业造成了压力。为了实现经济效益的最大化，部分房地产开发企业以提升房价来折损利益损失。

隐性成本会对西安市的房价产生影响。隐性成本实际上指的是非经营性开支，是为了完成项目而产生的企业成本。西安市房地产市场竞争比较激烈，房地产开发企业面临较大的市场竞争，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，部分企业耗费更多成本，和政府官员建立关系，如给政府官员“红包”等等。公关支出成为房地产开发企业的成本费用之一，也被附加在了房价上。

（四）房地产成本构项的测度方法

现阶段应用于房地产成本构项的测度方法以土地成本测度法及建安工程成本测度法等多种方法。土地成本测度法与土地购置费有关，收益还原法、市场比较法与剩余法是土地成本测度法的主要内容。土地成本测度法与土地的真实成本有关，需要与其他测定方法综合运用。市场比较法趋近于市场价值，具有易于操作的特点。剩余法适用于可被再次开发的土地之中，相关人员需要从土地的规划用途、开发价值及总投资等因素入手，开展计算。建安工程成本测度法以类比估算法、参数估算法及工料清单法等多种测度方法。类比估算法具有简单易行的优势；参数估计法具有操作简便、时间成本低与人力成本低的优势；工料清单法可以让人们从建安成本估算及建筑安装过程入手，对各个成本项目进行估算。

二、西安市房地产的价格控制对策

（一）科学测定价格

为了控制西安市的房地产价格，应该对其价格进行科学测定。就目前来看，房地产市场上有三种价格测定的方法：第一，根据成本来测定房地产的价格；第二，根据需求来测定房地产的价格；第三，根据竞争来测定房地产的价格。在上述三种测定方法中，第一种测定方法的应用范围最广泛。对西安市房地产市场进行分析，发现房地产市场需求比较稳定，从成本角度测定房地产价格具有合理性，因此在定价过程中，可以采用成本加成定价方法，在确定总成本的基础上，分析西安市房地产行业的平均水平，估算利润率，在保证开发商利润的同时达到房价控制的目的。西安市的房地产价格直接呈现了楼盘价格，价格成为价值的货币表现[3]。房屋建筑适合的人群不同，在定价过程中，也需要考察人群的收入状况。对于一些收入水平较低的人群，需要适当调整廉租房价格，发挥廉租房的重要作用。对于收入水平中等的人群，也需要适当调整房屋的价格，使大多数中等水平人群接受。在定价过程中，应该估算房屋建筑的显性成本、隐性成本，并添加合理利润，形成房地产价格模型。

（二）构建调控体系

政府担任着重要的社会建设任务，需要对人民负责，使人民老有所养，有房可住。当前西安市政府为居民提供了经济适用房、廉租房，解决了贫困人口的居住问题，在一定程度上保障了贫困人口的利益。一方面，政府应该增加廉租房的数量；另一方面，政府应该保证廉租房的质量。保障房的数量增加，质量得到保证，势必会在一定程度上抑制人们对普通商品房的需要，从而达到稳定房价的目的。在国民经济体系中，房地产行业占据着至为重要的位置，房地产行业的发展直接关系着国民经济的发展，只有保证房地产行业的可持续发展，才能稳定国民经济秩序。西安市政府应该发挥自身的调控作用，构建完善的政策体系，引导房地产行业的运行，更好地解决民生问题、社会问题、发展问题。比如，西安市政府应该制定限购政策。在房地产行业发展过程中，限购政策有着重要的协调作用，能够避免人们进行投机投资，使房价迅速上涨。限购政策立足个体的居住需求，在满足居住需要的同时控制了商品房购买数量，能够稳定房地产市场，净化房地产行业的不正之风。限购令使很多家庭出售了投机投资性房屋，只保留了自己居住的房屋，能够为社会提供更多的住房机会，增加高端住房的数量。限购政策是政府重要的调控手段，我国推行市场经济体制，限购政策并不会长久发挥作用，因此还需要考察限购政策的应用条件，做好试点工作。

（三）控制房屋成本

西安市房地产价格之所以持续增加，是因为房屋成本较大，开发商承担了较大的运营压力。无论是土地成本还是税费都比较多，开发商需要将这些费用附加到商品房上。为了降低房价，应该对房屋成本进行控制，提高企业运营效率。以销售费用为例，销售费用在总成本中占据的比重比较小，但是不能因为其占据比重较小而忽视其重要性。销售费用实际指的是销售渠道费用，房地产企业以实现经济效益的最大化作为中心，通过房屋销售而获利，这是最基本的获利形式，但是大多数企业的产品存在同质化弊病，经销商的利润贡献有限。针对这一情况，应该丰富房地产企业的利润形式，深化其与经销商之间的合作。以管理费用为例，管理费用支出也会对总成本产生影响，房地产企业应该加强管理费用控制，不断提高管理人员的个人素质，尽可能实现成本效益的最大化，合理配置人力资源和物力资源，在保证工程质量的同时减小管理成本投入。以不可预见费用为例，工程在建设过程中存在不可预估的风险，房地产企业也要承担这些风险损失。部分房地产企业与官员建立联系，使灰色开支成为不可预见费用的一部分。针对这一情况，必须做好开支明细，对每一笔支出进行动态追踪，保证费用成本的全透明化。

（四）优化城市规划

政府是社会发展的运营师，也是社会建设的主导者，在市场经济体制运行的基础上，政府应该做好城市规划工作，发挥自身的引导作用。政府不仅要对地块的用途进行分析，还需要对地块的区位条件、供求情况进行分析，并确保低价合理。政府应该对西安市房地产行业的发展情况进行调研，根据房地产行业的实际情况，确定土地供给量、让出量等，并根据房价的变化调整土地价格。为了保证土地成本合理，政府需要对建筑物的建造成本进行规划，以此为依据推算土地成本，土地成本应该保持透明，采用使用权出让的方式。政府需要对土地出让金进行管理，延长收取年限，从而降低房屋价格，为居民提供便利。除了对土地价格进行调整之外，政府还应该对税费进行调整。西安市房地产行业的税费并不低，对房屋价格产生影响。很多房地产企业将税费计入到了房价之中，加大了买房居民的压力。西安市政府的税收种类比较合理，但是行政性费用比较多，税费体制存在问题[4]。为了有效控制房价，西安市政府应该调整税费体系，根据房地产市场的发展调整税费。此外，西安市政府可以借鉴国外的税收政策，强化不动产税、财产税等，取缔强制收费。