房地产开发企业预缴增值税会计处理简析

天津雍鑫建设开发中心

房地产开发企业是我国国民经济的重要来源之一，且随着城市化进程的加快，其所发挥的作用越来越大，与人们的关系越来越密切，因此受到了社会的广泛关注与重视。我国顺应经济发展的需求推出“营改增”政策后，对房地产开发企业的影响极大，房地产开发企业要想做到更好且可持续发展，就必须要对新政策有深入的了解，并在进行预缴增值税的会计处理时制定合理的措施。

一、房地产开发企业推行“营改增”的重要意义

对房地产开发企业实施“营改增”具有重要的作用，笔者结合工作经验与实际情况进行总结，对房地产开发企业推行“营改增”的重要意义如下：其一，房地产开发企业所经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前会受到审批、申请许可等方面的影响，建设时会受到工程设计、计划变更、实施等因素的影响，建设后会受到价格波动、市场需求、国家政策等影响，这些因素会导致房地产开发企业在进行房地产开发项目时需要较多且复杂的流程，且一旦上述影响过大，会导致房地产开发企业的经济效益降低，甚至受到损失，增加了房地产开发企业的税务负担[1]。而对房地产开发企业推行“营改增”政策则可以有效的解决上述影响，有效的减轻了房地产开发企业的税务负担，提高了企业的经济收益与竞争力，促进了企业的可持续发展。其二，房地产开发企业经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前后与建设过程中都需要投入大量的资金，且回收较慢，这种情况导致了房地产开发企业的资金受到影响，甚至出现资金断条的情况，因此而导致房地产开发企业破产倒闭的情况也时有发生。而推行“营改增”政策后，可以进一步改善我国的税收制度，使其更加合理，也使得房地产开发企业的内部经济结构得以优化，使企业的流动资金更加充裕，进而可以投入到其他项目中，提高了企业的竞争力。

二、房地产开发企业预缴增值税会计处理的会计科目设置

国家税务总局的相关规定中表明，一般纳税人在使用预收款的方式销售其自行开发的相关房地产项目时，应该在受到预收款时，缴纳预收款的3%金额作为增值税。通常情况下，预缴增值税有着固定的计算方式，但其中的适用税率则存在区别，首先纳税人被分为小规模纳税人与一般纳税人两种，后者在缴纳预缴增值税时又有两种计税方法：一是一般计税法，适用税率为10%；另一种为简易计税法，征收率为5%[2]。一般来说，房地产开发企业所从事的房地产开发项目所涉及的金额巨大，因此仅是百分之几的差距也会涉及到巨大的金额，若房地产企业没有对自身应该采用何种计算法缴纳预缴增值税，不仅会导致房地产开发企业自身的经济效益受到损失，有时还会导致其行为违反相关的法律法规，构成偷税漏税。在本次“营改增”政策推行后，房地产开发企业以一般纳税人进行定义，而一般纳税人在缴纳预缴增值税时有两种计税方法，因此要根据自身开发的房地产项目进行选择使用哪一种计税方法计算预缴增值税。若房地产开发企业销售的自行开发的房地产项目为老项目则使用简易计税法，且在选择简易计算法进行缴税后，不得变更，若想变更为一般计税法，则需要在三年后方可进行。若房地产开发企业销售的自行开发的房地产项目为新项目则使用一般计税法进行缴纳预缴增值税。

在房地产开发企业被定性为一般纳税人后，在设置会计科目时，应在应缴税收的科目下设置预缴增值税科目，由于部分房地产开发企业的房地产项目有老项目和新项目两种不同的项目，因此其预缴增值税的计税方法也不同，所以应在预缴增值税科目下在此分设两个科目：一般计税与简易计税。这种详细且直观的会计科目设置不仅使预缴增值税更加清晰，同时在日后进行核算与查询时也更加方便，一目了然。如上所述，在“营改增”政策推行后，一般纳税人的会计科目设置有所改变，与此同时在进行会计处理时也应该做到对应改变，因会计科目增多，所以在进行会计处理时要更加重视预缴增值税，可采用如下方法进行记录：若以一般纳税人的身份且采用一般计税法进行缴纳预缴增值税，应将借方记录为银行存款，将贷方记录为预收账款，且在记录预缴增值税时可以将借方记录为一级科目：应交税费--二级科目：预缴增值税--三级科目：一般计税，贷方记录为银行存款；若以一般纳税人的身份且采用简易计税法进行缴纳预缴增值税，应将借方记录为银行存款，将贷方记录为预收款项，且在记录预缴增值税时可以将借方记录为一级科目：应交税费--二级科目：预缴增值税--三级科目：简易计税；贷方记录为银行存款。若以小规模纳税人的身份缴纳预缴增值税，则应将借方记录为银行存款，将贷方记录为预收款项，且在记录预缴增值税时可以将借方记录为一级科目：应交税费--二级科目：应交增值税，将贷方记录为银行存款[3]。

三、房地产开发企业预缴增值税的应用

房地产开发企业在对预缴增值税款项进行核算与会计处理时，主要注意以下两个方面：一方面是为预缴增值税设置合理的会计科目，在上文中已经进行了介绍；另一方面是若预缴增值税可以进行抵减时的处理。一般情况下，当房地产开发项目已经进行预售时，则需要对预售的房地产开发项目进行增值税的缴纳，而有时会出现缴纳税额过多的情况，针对这种情况可以从预缴增值税中进行抵减来处理。当前相关的专家与学者对于在何种情况从预缴增值税中急性抵减处理存在着一定的争议，其中一部分人认为，一般情况下房地产开发企业在收到预收款后要根据预收款的金额与计税方法缴纳预缴增值税，而房地产开发企业收到的预收款中还包含着其他增值业务与其他房地产业务，因此应进行混合抵减[4]；而另一部分人则认为混合抵减时不可取的，应对房地产开发项目进行严格的区分，进行针对性的抵减。

四、建议

为使房地产开发企业可以更好应对“营改增”政策推行后带来的影响与改变，笔者结合工作经验与实际情况，提出了一些建议，望可以起到帮助作用，如下。

(一)进一步确定土地增值税

房地产开发企业所经营的房地产开发项目具有自身的特点，在“营改增”政策推行后，房地产开发企业必须缴纳一定金额的土地增值税，该项税收也是房地产开发企业在进行会计处理时关注的重点。在对土地增值税进行处理时，需要注意以下几个方面：一是当房地产开发企业的房地产开发项目进行预售时，当房地产企业收取了预售款项后，必须缴纳一定金额的土地增值税；二是当房地产开发企业的房地产开发项目完成施工后，根据“营改增”后的税收政策对当期工程结算后的成本与收入进行清算；三是当房地产开发企业的房地产开发项目施工结束且符合验收标准后，在缴纳土地增值税时要对之前所预估的土地增值税额再一次进行调整[5]。

(二)选择合适的纳税人

国家实行“营改增”政策后，对一般纳税人与小规模纳税人进行了重新的定义与调整，而纳税的身份不同，则进行纳税时的税率也有所不同，若房地产开发企业属于一般纳税人，则应按照一般纳税人的身份进行纳税，避免因此导致纳税行为与国家的规定不同，避免被定义为偷税、纳税。若房地产开发企业的规模不大，属于小规模纳税人时，则应以小规模纳税人的身份进行纳税，这样可以减少房地产开发企业的纳税金额，减轻企业的税务负担，有利于提高企业的经营效率与经济收益，有利于企业的可持续发展。

(三)提高管理能力

随着“营改增”政策的实施与深入，房地产开发企业的财务管理与财务核算等财务方面的工作会受到很大的影响与冲击，为了使房地产开发企业的财务工作可以更好的适应“营改增”政策推行后的税收制度，房地产开发企业的管理人员与负责人必须要提高认识，加强对该方面的重视程度。定期开展相关的会议，在会议上向企业的会计人员强调“营改增”政策的影响，告知其管理人员的重视程度，进而提高会计人员的重视程度[6]，同时为了使企业可以更快的使用“营改增”政策推行后的变化，可以定期组织会计人员参加专业知识与专业技能方面的培训，并制定完善的奖惩制度，根据考核的结果对参加培训的会计人员进行奖励和惩罚，进而提高会计人员参加培训的积极性，使会计人员可以更快的适应新税收制度，更好的处理相关的税务工作。

(四)优化工作模式

“营改增”政策实施后，会计处理工作变得更加复杂，同时税收的计算方法与税率也发生了变化，会计人员的工作量加大，在这种情况下，为了使会计人员的工作负担减轻，提高工作效率与工作质量，房地产开发企业必须充分的考虑自身的实际情况，对现有的工作模式与工作流程进行优化和简化，进一步完善企业的财务管理机制与监督机制，保证会计人员的工作行为更加有序，更具有责任意识，更加积极且认真的完成本职工作，减少并避免贪污、挪用资金等违法行为的发生。

五、结束语

综上所述，“营改增”政策的推行，不仅可以有效的降低企业的税务负担，改善企业的内部结构，同时还可以使我国的税收制度更加完善合理。长期以来房地产开发企业一直是我国经济发展的重要支柱产业，与人们的生活关系密切，且关系到我国的国民经济发展，“营改增”政策的推行给房地产开发企业带来的冲击与影响巨大，若房地产开发企业没有意识到“营增改”政策对其的影响，没有制定完善且合理的应对措施，必然会导致房地产开发企业的税务混乱，影响到企业的资金链，影响到企业的资金链，甚至会导致企业的经济效益遭受损失，进而出现破产倒闭的情况，对整个房地产行业的发展带来不利影响。因此房地产开发企业一定要重视“营改增”政策对企业自身与发展带来的影响，制定完善且合理的应对措施，建立并完善财务管理机制与监督机制，提高企业的竞争力，促进企业的全面可持续发展，推动整个房地产行业乃至国民经济的发展。