广西房地产市场发展状况与趋势分析

房地产业日益成为宏观经济的主要层面。近年来各大城市房价快速上涨，全国一线城市房价涨幅迅猛。广西房地产业发展起步较晚，近年来，广西房地产业飞速发展，2017年，房地产开发投资2683.48亿元。广西房地产投资多集中于南宁、柳州及桂林三大城市，大小城市房价差异明显，南宁等大城市房地产投资增长迅速。房地产是宏观经济的重要部分，保持房地产业与地区经济协调发展已成为地方政府工作的重要任务。对房地产业发展的研究具有理论与实践意义。

一、广西房地产业发展阶段

我国将房地产业化为第三产业，根据其类型分为土地市场，居住物业市场，工业物业市场及商业物业市场。房地产业具有位置固定性，明显的区域性，产业链长，周期性，高资金密度高风险性等特点。房地产业是区域经济发展的重要部分，房地产业发展与区域经济发展密切相关，其健康发展能促进区域经济发展。

广西改革开放后的经济发展与国内大多地区同步。1985年后，广西深化农村改革，进一步完善了以家庭联产承包责任制为主经营体制。改革开放以来，广西经济基础十分脆弱。广西房地产业发展始于上世纪70年代末。

1979年-1990年为广西房地产业的萌生阶段，1979年，政府拨款在柳州等地建房进行首例房地产开发经营。1988年，广西房地产制度改革起步。1989年，广西政府确定南宁、桂林等地作为首批改革试点单位。1991年-1998年为广西房地产业的起步阶段，此时期房地产经历了投资过热后的调整，1992年为地区房地产投资的高峰，导致局部地区房地产泡沫经济的出现。广西沿海城市出现了严重的房地产经济泡沫。1993年随着国家的宏观政策调控，逐渐进入调整平稳期。但在1995年后连续出现4年的负增长[1]。1998年广西政府印发关于推动城镇住房制度改革的办法，明确提出自1999年广西停止住房实物分配。1999年至今为房地产加快发展期。1999年后，广西房地产投资规模不断扩大。2003年同比增速高达58.9%，2017年，广西住宅投资达1983.52亿元。商品房销售面积为5170.99万平方米。

广西房地产市场整体处于快速发展阶段，城镇化与经济增长是推动房地产市场发展的主要力量。某地区城镇化率为30%时，城镇化处于高速发展阶段。某地人均GDP为3000美元时，地区房地产处于加快发展阶段。2015年，广西城镇转化率为48.8%，广西城镇化与房地产发展处于快速推进阶段，在未来较长一段时间内，广西房地产市场仍将处于快速发展阶段。

二、广西房地产业市场现状

2011年以来，广西房地产开发投资年均增长率为6.2%。低于地区年均GDP的增速。此期间房地产投资额占固定投资比下降到11.76%。可见广西房地产投资总体平稳。2016年后，南宁、崇左等地房地产投资保持较高速度增长，来宾、河池等地增速放缓。梧州市同期房地产投资下降14.84%。

2011年以来，广西房地产销售面积保持年均4.68%的小幅增长。同时期商品房竣工面积降幅达23.29%，表明广西房地产销售形势良好，房地产市场工序形势指标竣工销售比指标数值总体处于下跌趋势。

广西境内14地级市商品房销售情况存在较大差异，各地房地产市场规模差距较大，南宁商品房销售量占全区总销量的28.4%，柳林、玉林等地商品房销售量与其接近，占全区总销量比重的10%左右。贵港、钦州、来宾等地销量比约5%[2]。各地房价区域差异显著。南宁、柳州两地房价处于全区最高水平，均价在6600元/M3以上，桂林、北海房价在4000元/M3左右，贺州，来宾两地均价处于全区最低水平，低于3000元/M3。2016年后，南宁、崇左、梧州等地商品房成交量明显增长。崇左市商品房成交量同比增长25.3%。同期北海，桂林分别增长17.68%，14.5%。

近年来，随着广西国民经济与社会的发展，在国家系列房改配套政策指导及省委政府正确领导下，广西住房分配制度改革深入推进，适合广西地区的城镇住房制度基本形成。房地产市场供求总量基本平衡，价格基本稳定。初步形成了存量与增量联动的居面。住房公积金制度基本进入法制化轨道，经济适用房建设稳步发展。房地产市场总体趋势向好[3]。

三、广西房地产业市场发展中的问题

广西房地产业同全国范围及周围省市区相比，房地产开发尚存在一定的差距。广西房地产投资规模处于全国中下游水平。房地产投资规模在全国的比重仍偏低。开发投资规模同比闽、赣低2.1，0.3个百分点。

广西商品房价格在全国处于中上水平，商品房均价较全国平均水平低752元/M3，在全国各地房价排名第10。上海房价最高，北京，广州居于其次。

其下为津，浙，苏，闽，辽，琼。广西商品房售价居于西部各省市区第一。广西住宅商品房均价较全国水平低796元/M3高于湘赣地区，位局西部第二，仅次于云南。

相关调查统计表明，广西房地产开发企业在数量及资质等级方面与各省市区存在较大差距。广西一二级企业房地产仅占全部房地产企业的1.9%，居于全国末尾。房地产开发企业平均开发规模低于全国平均水平。位居全国第19名[4]。广西房地产开发企业开发实力有待进一步提升。

影响广西当前房地产业发展的突出问题主要为商品房价格偏高，开发结构矛盾突出，地区发展不平衡，房地产市场秩序不规范等方面因素。广西房地产销售价格在全国排名中位居中上水平，均价居于全国第十，房价与居民年均收入比远超国际通行的合适水平，不同程度的抑制了居民对住宅需求的增长。

目前广西房地产处于高速发展阶段，但市场供给结构失衡问题突出，非住宅商品房开发过快，广西商业营业用房开发投资增幅为各类型房屋建筑首位。经济适用房投资比偏低，广西经济适用房占房地产企业开发比重的1.3%。

房地产开发重要集中在经济较发达地区，其他城市经济总量较小，导致地区产业区域发展失衡，南宁开发规模占广西总量的四成。其他大多地区城镇尚处于起步阶段。受开发轻管理思想影响，广西房地产市场存在的问题矛盾日益突出。房地产市场不规范，挫伤了消费者购房积极性，影响了地区产业的健康发展。

四、广西房地产市场未来发展策略

当前广西房地产与区域经济发展基本协调均衡[5]。但广西房地产发展历史较短，随着发展的深入，逐渐暴露了一些问题。广西房地产区域发展失衡原因为各地区经济发展综合实力差异影响，区域经济环境差异影响及其他因素。

广西部分地区土地价格增长过快原因为外地开发军团进入，土地竞拍竞争激烈，使得城市土地价格呈现过快上涨势态。非理性竞争是导致广西土地价格过快增长的重要因素。南宁商业地产短时间内迅猛发展，其得益于政府政策的引导，及商品房地产开发利润高于普通住宅利润。

建议广西房地产加快对区域经济协调健康发展，完善地区产业区域性发展战略。根据不同区域做出不同的发展战略，通过发展控制与平衡政策逐步减少区域间的失衡问题。经济发达地区今后应充分发挥市场机制作用，使房地产开发适应市场需求变化。经济欠发达地区可充分利用目前国家出台的系列政策，加强经适房建设力度。进一步规范土地市场，建立科学的用地供应机制，实行严格的土地管理制度，引导房地产商理性竞争。

五、结语

本文对房地产与区域经济间的协调关系进行了理论构架，通过房地产与区域经济协调发展理论，对广西房地产市场现状及未来趋势进行了研究分析预测，广西房地产业近年来发展迅速，在地区政府相关政策指导下取得了长足的发展。但当前广西房地产业市场发展中仍存在一些突出问题，有待认真研究分析其中原因，采取有效的针对性措施，促进房地产业健康发展。推动地区经济社会协调稳定持续发展。