城市青年住房现状、问题及对策研究

于淼 吕萍

摘要：文章通过对天津市青年住房状况的问卷调查和实地调研发现：青年的居住现状低于社会平均水平且承担较重的住房经济负担，其住房模式选择具有明显的生命周期性，自有住房和租房青年的居住状况呈分化趋势。针对青年住房产权偏好与购房能力不足、住房高度市场化与青年住房保障不足、青年住房获取的主观能动弱化与家庭支持强化、租房品质需求与租赁市场落后等方面的难题和矛盾，引导和建立青年住房租购并举的梯度消费体系;加快发展和规范住房租赁市场;并推动青年住房保障体系建设成为可行之策。

关键词：青年住房;自有;租赁;住房市场;住房保障

一、 青年住房问题的研究背景和现实意义

我国青年群体有着自身独特的特点，青年群体的平均受教育程度较高，发展潜力较大，但一般起薪较低、财富积累较少。青年的流动性较强，大部分青年都倾向于在城市工作和生活，作为过渡时期的群体，由于其自身的异质性特征，住房问题具有相当的重要性和复杂性，解决青年住房困难，改善青年住房条件，对于城镇化有序推进、城市经济不断发展、社会和谐稳定具有重要的现实意义。

1. 青年是经济增长的人力资本保障，住房影响青年人力资本提升。我国的“人口红利”正在逐渐消失，而“人才红利”将成为经济发展和产业转型的重要驱动力。青年是我国劳动力人口和高质量劳动力人口最重要的组成部分，青年人口的数量与质量是衡量城市吸引力及未来发展前景的重要指标，近年来全国从一线、准一线到二三线城市，都掀起了“人才争夺战”，吸引青年人口及人才的流入，对城市建设至关重要。而住房是青年群体非常关注的主题，不仅与青年的居住、工作和生活息息相关，同时影响青年的婚姻、家庭和社会认同，缓解青年的住房压力，提高青年的住房稳定性，对促进青年人力资本投资具有重要作用。

2. 青年是推进新型城镇化的重要支撑，住房影响青年市民化意愿。我国城镇化进程不断加快，城镇化质量的提升至关重要。2016年国务院提出要优先解决“农村学生”升学和参军进入城镇的人口以及“新生代农民工”落户问题。因此青年群体是农业转移人口的重要组成部分，其城市定居意愿与家庭定居决策和公共服务供给密切相关，而城镇住房不仅体现居住质量，更捆绑了教育等重要的公共服务，成为青年市民化意愿的重要影响因素。由此可见，青年住房问题对于人口流动、新型城镇化进程具有重要的意义和影响。

3. 青年是社会稳定发展的有生力量，住房影响青年的公平认知。青年是社会的核心，在国家稳定、社会和谐发展中发挥着至关重要的作用。而青年在住房所带来的婚恋、比较及身份标识等社会结构性因素的外部压力下，因住房而产生的群体性焦虑以及社会阶层壁垒的强化，严重影响社会关系，造成矛盾冲突。住房作为一种满足民生需求的准公共物品，解决青年的住房问题，维护社会公平机制的完善，能够提高青年对社会公平的认知度，对青年的获得感也有正向驱动作用。

二、 青年住房现状分析

本研究选择天津作为调研地点，原因在于天津作为新一线城市，人口增长数量、净流入人口数量较大，同时又不同于北上广深四个特大城市的特殊性，天津青年群体住房问题更具代表性和多样性。对于研究对象的界定，采用中国国家统计局的标准，15岁～34岁的人为青年。其中，在校学生群体基本未面临住房问题，不对这一群体进行研究。因此，研究对象为年龄在15岁～34周岁，在城市中居住和工作的青年人口。2016年11月～12月，采用多阶段、分层、随机抽样方式，对在天津市各区重点商圈从事第三产业和滨海新区的8家制造业企业从事第二产业的青年群体进行问卷调研。调查内容包括个体特征、住房现状、理想居住情况等各个方面，共收回有效问卷914份。调研数据的统计分析结果显示，从性别、婚姻状况、是否独生子女、户籍情况来看，样本分布较为均匀。

1. 青年居住现状低于整体水平，与理想居住条件存在明显差距。青年群体中认为居住现状与居住理想存在较大差距的占比高达75.6%，对原因的调查发现，房屋不是自有产权、住房面积小、周边配套设施不足是主要因素。天津青年住房的调研情况表明，青年群体住房来源主要有四种，分别为自有住房，占比38%;租赁住房，占比34%;与父母同住，占比19%;单位提供宿舍，占比9%。根据CGSS2013数据，各年龄阶段总体样本住房自有率为64%。比较发现青年的住房自有率是偏低的。其次，人均住房面积方面，调研表明65%的青年群体人均住房面积不足30平方米，2016年我国城镇居民人均居住面积36.6平方米，农村居民人均居住面积45.8平方米①。由此可见，在住房自有率和住房面积等方面都表明青年低于整体水平，居住现状与理想居住条件存在明显差距。

2. 青年群体的住房类型具有明显的生命周期性。依据天津调研数据对青年的不同住房方式进行细分发现：购房群体年龄在25岁以下的最低，仅占17%，而且74%的购房青年为已婚青年，说明年龄较大的已婚青年更倾向于购买住房，此部分购房需求即为刚性需求。租房群體中已婚比例为28%，本市户籍比例为22%，均较低;且有一半以上的租房群体共同居住人数在3人以上;说明外地未婚青年以租赁住房为主。与父母同住的青年群体本市户籍的占比达79%，半数年龄在25岁以下，且75%未婚，因此本市年龄较小的未婚青年与父母同住是其住房主要方式。最后，单位提供的免费宿舍面向的主要群体是外地年龄较小的未婚青年群体，并以3人以上的合住方式为主。由此可见，青年的住房方式选择具有明显的生命周期性，年龄较小的未婚青年更多地通过合住（包括与父母或者同事）、合租的方式解决住房问题;而年龄较大的已婚青年更倾向于购买住房。

3. 青年自有住房和租赁住房群体居住水平和住房满意度呈现分化趋势。居住房屋的室内设施完备程度情况方面，租赁住房和单位提供宿舍的，管道煤气、集中供暖、电讯及网络、厨房、独立卫生间、淋浴设施缺失率分别为43%、20%、43%、44%、41%、40%;自有住房和与父母同住的，以上室内设施缺失率分别为：25%、15%、21%、17%、20%、23%。可见租房或住在单位宿舍的青年群体室内设施欠缺较为严重，比自有住房或与父母同住的住房居住条件差。同时调查发现，青年租住在平房、简易房或活动板房、地下室和阁楼等居住环境较差地方的比例达到18.4%。对青年群体居住满意度的调研发现，自有住房群体中61%对居住现状满意，与父母同住青年群体中56%表示满意，租赁住房或单位提供宿舍的仅有32%对居住现状满意，青年群体租房的居住满意度是最低的。

4. 青年群体承受较重的住房经济负担。青年受教育程度在大专及以上占比达到63%，整体受教育水平较高。其收入来源基本全部来自工资性收入，月收入在5 000元以下的占比达72.8%。而对35岁时预期预期收入在5 000元以上的达到75.6%。因此，青年群体发展潜力大，现状收入不高，但预期收入较高。

青年群体的住房经济负担用住房支出-收入比来衡量，对于购房者而言，其住房支出主要指贷款购房者每月偿还贷款金额，在贷款购房的购房者中，住房支出占收入比重超过30%的占比达83%;对于租房者而言，其住房支出主要指房屋租金，租房群体中，住房支出占收入超过30%的比重为43%。自有住房和租赁住房的青年群体认为住房负担重的比例都达到48%，单位提供宿舍和与父母同住的青年认为住房负担重的比分别为46%和35%。由此可见，不论是购房青年还是租房青年都承受较大的住房经济压力和负担。

三、 青年群体住房存在的问题分析

1. 青年住房产权偏好与购房能力不足之间的矛盾。青年群体对住房产权的偏好十分明显，73.5%的受访者明确表示不愿意长期租房。而青年群体不愿意长期租房的最主要原因是自我认同差，没有安全感和归属感;其他主要因素是居住稳定性和舒适性差、无法继承、无法享受房屋增值收益。由此可见，主要是由于住房多重属性致使青年倾向购买住房。首先，住房居住属性体现了住房的使用功能，相较于租赁住房，自有住房的居住稳定性、设施完备程度等具有比较优势。其次，住房的投资属性体现了住房的资产功能，公众对房价上涨的预期普遍存在，因此从资金成本、资产增值以及产权继承等角度，青年更希望拥有住房。最后，住房的社会属性体现了其符号功能，现实生活中住房是青年婚恋决策和婚姻市场挤压程度的重要影响因素，同时，住房逐渐演化成代表社会认同、身份地位、成功标识的符号，拥有房产的等级一定程度上应和了阶层地位。然而，总体上而言，青年购房能力不足造成居住理想与现实的落差。

2. 住房高度市场化与青年住房保障不足之间的矛盾。改革开放以后，住房分配货币化改革标志着城镇住房市场化时代的开启，然而此后住房高度市场化导致房价过快上涨成为市场运行中的突出矛盾。目前，绝大多数城市为城镇低收入家庭提供住房保障，以及各地推行人才引进政策以住房保障吸引人才进驻，对大部分青年群体的住房保障和住房支持是缺失的。天津青年住房的调研数据显示，租赁保障性住房或者购买保障性住房的仅占3.2%，了解住房保障政策的青年仅占15.3%，说明绝大多数青年群体几乎完全被排除在住房保障范围之外，56.7%的青年认为如果政府不提供额外支持，难以实现理想居住条件。由此可见，青年群体承担住房高度市场化带来的住房负担，但未有青年住房保障或住房支持的針对性政策，导致部分青年成为市场与保障之间的“夹心层”群体，造成青年住房困境。

3. 青年住房获取的主观能动弱化与家庭支持强化之间的矛盾。对购房者资金来源渠道的调研发现，有67%购房青年在购买住房时有父母资助，完全依靠青年个人或夫妻买房的仅占24%。由此可见，青年群体的购房能力很大程度取决于父代的经济支持，家庭作为先赋因素对青年住房获得的作用力在不断加强。这种现象的原因可能有两方面，其一，面对较高的购房条件和要求，青年的财富自致能力无法满足购房所需的资金累积、贷款偿还;其二，现今，“结婚买房”很大程度上成为了婚姻的必要条件，父代为提升子女的婚恋竞争力，将帮助子女购房作为己任，“住房啃老”已经成为当代较为普遍的社会现象。然而，不论是由于青年致富能力有限的现实情况还是住房资源代际依赖增强的社会趋势，都会削弱青年通过自身努力实现住房梦的积极性和主动性，青年住房获取的主观能动弱化与家庭支持强化，都不利于社会阶层的公平合理流动，加剧阶层分化与固化。

4. 租房品质需求与租赁市场落后之间的矛盾。从对青年租赁住房的调研情况来看，租赁住房的居住质量相对较低，居住的稳定性和舒适性差是青年不愿长期租房的重要原因。租房住房存在的较大问题一方面是房屋租赁权利缺乏有效的保障，租赁权益经常受到损害，如迁移受损、租金随意上涨、中介克扣、临时清退等，这种出租人和承租人权利的严重不对等，使得承租人一般处于劣势;另一方面，出租房屋的室内装修、配套设施、维修养护等普遍较为敷衍，承租人的居住舒适度较低。长期重购轻租的住房发展倾向导致住房租赁市场不健全、不规范，对于租房者的保护力度不够，导致租房者对住房租赁产生担忧。租赁市场的发展滞后导致青年对于租房的居住品质需求难以得到满足，限制了租赁市场对解决青年住房问题发挥高效的作用。

四、 对策和建议

1. 引导和建立青年住房租购并举的梯度消费体系。根据青年的年龄、婚姻状况以及收入状况，引导和建立适应不同阶段青年群体的住房梯度消费体系。对于年龄较小、收入较低的未婚青年，在此阶段其对居住空间的要求可适当降低，通过合租住房，居住单位宿舍，租赁廉租住房等满足居住需求，本市户籍青年也可选择与父母同住。对于年龄较大，收入提高，对居住条件有了一定的改善能力的青年，可以通过实物保障、货币补贴等政策支持实现住房升级。对于中高收入、年龄较大的已婚或未婚青年，住房可支付能力提升，住房的改善性需求也明显增加，更多地通过住房市场，购买或租赁商品住房，满足其住房需求，提升住房品质。因此，依据收入、年龄、婚姻的梯度层级，建立从“一张床”—“一间房”—“改善房”的青年住房梯度消费体系，一方面符合青年自身生命周期的住房消费轨迹，另一方面也符合整个社会的青年人群结构。同时，住房的梯度消费强调不同住房梯度，即不论是改善型、保障型或基本型住房，均应注重租赁和购买两种消费模式并举。

2. 发展和规范住房租赁市场，使得租赁住房成为解决青年住房问题的高效、可持续性途径。第一，多主体供给不同层次、不同标准的租赁住房。首先，市场为租赁住房的主要供给主体，包括房地产开发企业新建、配建、自持租赁住房以及房企转型开展租赁服务;房地产经纪服务、物业服务企业整合拓展租赁服务等。其次，农村集体为供给主体，集体建设用地建设租赁住房已得到有效推广，中央明确13个城市进行试点探索，减少了土地征收及拍卖环节，降低了租赁住房的开发建设成本，拓宽了租赁住房来源渠道。第二，统一租赁住房管理，规范租赁市场秩序。建设并完善租赁监管平台和网络交易平台，将租赁住房统一管理，实现租赁住房建设规范、监管到位和服务高效。首先，对于新增建设的租赁住房应遵循统一的规划管制、建设标准、建筑规范、建筑质量以及居住设计与配套设施。其次，建立住房租赁登记备案制度，推动各类租赁房源纳入统一的租赁监管平台，实施统一的监督检查和管理，对租赁双方的权利、义务统一明确规定，并建立相应的奖惩措施。

3. 因城施策，推动青年住房保障体系建设。各地收入水平、住房供求矛盾、青年住房问题的严重程度具有较大差别，因此要因地制宜，因城施策，适度拓宽青年住房的保障范围，制定明确的青年住房保障准入条件和退出机制，提高青年住房保障的精准化程度，使得需要保障的青年得到保障，避免福利倒挂。同时，推动青年住房保障方式多元化，坚持实物保障和货币补贴相结合，租赁保障和产权保障相结合。实物保障可以通过廉租、公租住房、青年公寓、人才公寓、共有产权住房等，并促进房源筹集的多元化路径;货币补贴则包括购房补贴和租房补贴，通过税收、信贷、公积金、补贴等多种直接或间接方式;对于租房青年群体，可以扩大公积金的租赁保障范围，落实公积金的房屋租金支付，支持符合保障条件的青年群体利用多种补贴形式通过市场租赁住房。

注释：

①国家统计局网站公布数据http：//www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201701/t20170120_1456174.html.

参考文献：

[1] 钟荣桂，吕萍.住房稳定性对青年收入水平的影響——基于天津市青年群体微观调查数据的分析[J].城市问题，2018，（8）.

[2] 马晓河，胡拥军.一亿农业转移人口市民化的难题研究[J].农业经济问题，2018，（4）.

[3] 姚亮，吕东霞.解构与重构：青年对社会稳定的双重影响——近年来关于青年与社会稳定问题的研究综述[J].中国青年研究，2017，（8）.

[4] 胡小武.青年的住房压力与社会稳定的探讨——大都市“房怒族”形成的社会化逻辑[J].中国青年研究，2014，（10）.

[5] 黄艳敏，张文娟，赵娟霞.实际获得、公平认知与居民获得感[J].现代经济探讨，2017，（11）.

[6] 廉思，赵金艳.结婚是否一定要买房？——青年住房对婚姻的影响研究[J].中国青年研究，2017，（7）.

基金项目：研究阐释党的十九大精神国家社科基金专项课题“新时代我国城乡住房制度变革与创新”（项目号：18VSJ097）;国家自然科学基金项目“城镇化演进中的城乡住房融合研究：机理剖析、分析框架与现实路径”（项目号：71673285）;住房和城乡建设部项目“城市青年住房状况及对策研究”。

作者简介：于淼（1991-），女，满族，内蒙古自治区赤峰市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向：房地产经济与管理;吕萍（1962-），女，汉族，内蒙古自治区呼和浩特市人，中国人民大学住房发展研究中心主任、教授、博士生导师，研究方向：住房政策、土地经济与管理。

收稿日期：2019-07-14。