青岛二手房：冬冷与春暖

□ 本刊记者 赵彭

从青岛市场看，眼下二手房不好卖、不宜卖已经成现实。但与北上广深相比，青岛在配置上还有更多升级的可能性。

据克而瑞数据，全国15个典型城市，2019年7-8月二手房成交面积北京、上海、广州、深圳4城中仅深圳环比持平，其中上海降幅达17%。二线城市环比仅微降3%，分城市看同、环比以跌为主。厦门环比降幅达64%，重庆、武汉同比降幅分别达34%和37%。当前市场下行压力明显加大。随着“不将房地产作为短期刺激经济的手段”主题政策的深入，对入市的二手房来说已经有些凛冬的味道。而对于刚需来说，因为市场预期的不确定性，也带来不少忐忑与迷茫。

二手房入市挂多售少

在票务公司工作的顾晓晖，手里有套负债率不低的即墨的大户型一直想卖，但是最近发现并不太好出手。为这套房子，她2016年曾经所费不菲，不仅卖掉了浮山后的一套婚前财产，还在银行贷款200多万。如今，每个月一万多元的贷款渐成负累，而已经快跌破入手价的房产却成了心病。

今年以来，诸多一二线城市的持房者发现，他们都和顾晓晖一样，房子不好卖了。三四线的持房者则危机重重，因为他们的房子根本就卖不出去。降价几十万难卖的剧情在各级市场已经呈你家唱罢，我家开场之势。

随着楼市调控政策的效果显现，二手房市场成交量低位运行

不说北上广深，与青岛市同级别的杭州、南京等新一线城市也都陆续出现了有二手房报到75折的个案。更有四线市场，呈现出几万元买套房的局面。在目前市场状态下，也已经出现有部分二手房的市场估价逼近贷款成本的情况。预计“房住不炒”的大前提下，持房成本增加，二手房处于入市不合算，留在手中难变现的尴尬局面。

9月17日，国家统计局公布8月70城房价数据，其中多个城市二手房降温，价格连续数月下跌。另据贝壳研究院提供的数据，9月重点14城成交总量环比减少3.5%，保持小幅下滑态势。价格方面，随着市场成交不断下降，重点城市均价开始松动，三季度重点14城中有9城均价环比回落，9城均价同比回落。

从青岛市场看，“眼下二手房不好卖、不宜卖已经成现实。”地产界资深人士、中国生产力学会常务理事冯显泉表示，市场相对趋冷的时候，购房者也会比较挑剔，下单也比较谨慎，所以二手房出手难度加大。他说：“你看，去年八九月份之前，青岛的新房和二手房在价格上出现了倒挂现象，一手房常常一房难求，价格明显低于同地段二手房。之后，二手房开始降价，一手房也没有那么热了，楼市逐渐趋于平稳及下行态势。但是因为青岛城市发展诸多利好，且属于强二线城市，青岛的住房需求还是比较旺的。目前看，青岛的新房市场逐渐趋于平稳和小幅下行，二手房降价幅度大一些。”

从贝壳研究院提供的数据来看，全国重点14城的二手房市场第一季度之后在市场供需矛盾趋缓、预期转降和信贷趋紧的共同作用下，成交量逐月回落，一直持续到9月份。贝壳研究院高级市场分析师钟涛认为，“国内二手房市场已经进入‘成交降—观望—周期拉长—业主降价—均价下跌—观望—成交降’的低温循环中，观望情绪浓重。在政策保持状态下，市场短期难以打破当前低温局面，预计春节前二手房市场成交量将依旧稳定在低位的水平，价格没有明显上涨的基础，可能会进一步下跌或保持相对的稳定。”

市场低温观望情绪重

不难判断，在“房住不炒”的政策前提下，楼市调控持续趋紧，二手房市场已进入横盘调整期。随着第三季度新房供应量和二手房集中挂售的增加，市场在震荡区间中渐显中长期走势。

“从全年看，青岛市场第一季度受新房市场供应量不足和市场对政策松动有期待值推动，市场有一定上升，但不能用回暖状态来表述。”知名地产专家、青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江认为，“随着第二、第三季度新房供应量提升，加上政策导向性加强，使得二手房市场成交预期再度逐步降温。”

从数据看，青岛二手房市场从今年第二季度二手房的挂售量处于增长状态。但相应的交易，却并不火爆。这其中，受政策影响，炒房成本和预期都被看低，引发持房者敏感，从而实现了驱赶炒房客集中挂售。同时，2017年部分区域的满两年限售政策陆续到期，使得第三季度出现了“满二房”入市的小高潮。大量的供给和持续走低的价格，并没有带动市场的热度。相反，买涨不买跌的民间化的市场情绪，在低市场预期端发酵。

10月16日，中指研究院发布对十大城市二手房价格统计显示，2019年三季度价格累计上涨0.29%，较去年同期收窄0.15个百分点，整体价格较为稳定，累计涨幅低于新房。北京、广州、天津二手房市场短期内有所调整，其中广州、天津各季度二手房价格累计均下跌，北京三季度价格也有所松动，累计下跌0.57%；同处新一线城市的南京二手房价格1-9月累计上涨2.82%，持续上涨。同日，诸葛找房数据研究中心发布的全国百城二手住宅市场数据显示，二手房均价环比上涨0.04%。可见平均还在上“涨”是一个有点心酸的真相。而据克而瑞数据，2019年7-8月，青岛二手房市场成交面积87万平方米，环比增长6%、同比增长64%，在全国15个典型城市中属于较为平稳的表现。

随着市场预期持续走低，刚需在观望中的焦虑感也在加重。有能力买房但怕房价大跌。假如不买房，以货币为主导的购房成本也会逐渐增加，这可能会成为楼市横盘期的弊端。实际上，对于一二线城市来讲，有足够的经济体量支撑，虽然政策调控下市场持续低温，但大部分持房者的心态虽然有凉意，但仍是相对平稳的。相反三四线城市若存在经济储备纵深不足、楼市泡沫过于集中的情况，持房和买入的风险都在加大。这就是为什么挂售量虽大，但是实际成交却不火热一个重要原因。但也直接证实了整个市场始终没有出现恐慌性抛盘和抢购的局面，说明市场的内驱动力还是正常的。这其中，不否认大部分持房者对于不动产金融属性的认可。

楼市冬冷中孕育春暖

“价格经过近一年的调整，已经较最高点累计下滑10%以上，进入比较实惠的阶段。二手房在房价上有技术型触底的迹象，9月成交量已经出现同比回暖。眼下，是刚需买房比较好的时机。对于持房者来说，卖房仍然比较困难，急需出手还是价格下调最有效。”知名地产专家、房客通总经理张斌介绍，作为新一线城市的青岛，二手房市场趋势大致与全国一致，只是时间上会有所延迟。

近期市场也有一些微妙的变化。这其中，金九的实折和LPR(贷款市场报价利率，Loan Prime Rate，简称LPR）落地，都传达给市场一个边际性宽松的信号。以恒大地产为例，金九期间以不高于7.5折的战略痛快地以价冲量，低价入市的新房直接造成了与二手房市场定价的剪刀差。使得刚需、投资客重回新房主战场。一定程度上，也影响了二手房交易的回暖。另一方面，一直火热的土地市场，在今年突然急刹车，融资渠道管制后，开发商拿地的意愿明显下降。在中指研究院发布的数据中，今年上半年国内土地的流拍率大大提高，上半年的重点城市中流拍土地有2086块。显然，土地市场的冷淡局面已成。开发商开始把战略从拿地调整到了去库存，这样一来，市场中房子的打折促销力度会逐渐增大。土地成交遇冷，新房打折冲量、二手房挂售与交易不对称，这三个现象，集中出现在了这个有点冷的年份。

据国家统计局发布今年前8月最新房价数据显示，新房市场仍处于上升阶段，但涨幅收窄。二手房市场下跌数量、下降城市仍有扩大趋势。而就在近日，南京悄悄松绑了六合区的限购，在这之前上海在临港调整也有目共睹。与北上广深相比，青岛在配置上还有更多升级的可能性。那么，也可以大胆预见，青岛楼市的这个冬天虽然有点冷，但也给煦暖的春天留下了更多期待的空间。