关于酒店改造项目造价控制的思考

柴敏荪

摘    要：随着国内经济水平飞速发展，人民群众收入稳定提高从而带来消费升级，越来越多的酒店顾客不再满足于经济型酒店朴素、简约的感官体验，转而对有更高品质、精致、智能的中端酒店趋之若鹜，需求的改变引发中国酒店业格局的悄然剧变，如何用较低的投资迅速实现酒店升级转型，是摆在每个酒店企业面前的大文章，本文将尝试探析酒店改造项目造价控制的重点和方法。

关键词：酒店改造;造价控制

1   前言

上一个20年，中国连锁酒店业抢地盘、争规模的“圈地”竞赛已告一段落，硕果仅存的几大酒店集团已基本完成了辐射全国的战略布局，硝烟未尽新一轮“升级”大赛又已拉开帷幕。推倒重来的建造方式因无法避免建设周期长、投资金额高的客观规律，显然无法满足快速升级，抢占中端酒店市场的目标，那么对各自旗下现有的存量经济型酒店进行升级改造，无疑是符合当下竞争形势的有效出路。

2   简述酒店改造项目造价控制的要点

有别于从无到有的新建项目，被改造的酒店本身仍保有使用价值，而工程范围越广，工程量越大，工程造价相应就越高，所以只有清晰地判别出可利用的设施设备，避免重复投资造成的资源浪费，制定出最佳改造方案，才能从源头有效控制工程造价。

2.1   夯实前期调查研究工作

毛主席曾言“没有调查，就没有发言权”，习近平主席说过“调查研究不能走过场”，说明任何决策都需要经过科学、严谨、正确的调查研究。如何全面开展调查研究，我认为可以从以下几个维度出发，（1）从资产角度出发，调取财务成本明细，对摊销后固定资产价值仍较高的项目加以留意，该分部分项内容应充分考虑继续合理利用。（2）从数据角度出发，强调准确地记录设备日常保养、故障维修等情况，如电梯、水泵、空调、热泵、锅炉、水箱等设备都可统计日常运营信息并建立有效的数据库，通过调阅数据加以合理化分析，可直观的判断出该设备是否有更替的必要性。（3）从客户反馈角度出发，从官网和各大订房网站上检索对所调研酒店设施的评论，尤其重视差评和投诉信息，分析关键词对应的相关问题，例如：对 “噪声大”的评语，应考虑检测门窗气密性，对“空调不给力” 应考虑检测空调设备和冷媒情况，对“洗澡水量小”应考虑检测给水系统，不同的评语都给我们提供了重点监测的方向，有利于排查故障，帮助我们更精确地编制改造方案。（4）从经营使用方收集信息，酒店经营团队虽然对工程专业不甚了解，但对其经营酒店的缺点和不足一定了如指掌，通过打分、问卷调查、座谈会等有效的沟通了解，进一步增强调查研究的深度和广度。经多维度的调查研究，最终形成该酒店可利用设施的意见报告，在设计任务书中予以明确，为初步方案图设计与设计概算编制提供更贴切实际的指导意见。

2.2    重视设计方案与经济方案相结合

酒店改建项目的设计并非在白纸上作画，会受到该建筑物现状的掣肘，要求设计方仔细分析原有建筑的特点，充分考虑合理利用原有设施、设备，设计人员必须有很强的专业素质和责任心，积极推行设计方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样可优选出好的设计方案，又可促进设计方在项目整体布局，使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。另一方面要抓住重点，对设计方案和经济方案进行实际验证，因酒店客房部分的造价占整个酒店改造项目投资比重最大，所以提前制作样板客房对酒店改造项目来说很有必要。通过样板客房实际施工，不仅能对施工组织、施工方案、施工流程进行一次梳理，直观地感受到设计效果，为后续优化设计提供参考;还能切实地收集到材料价格、用工消耗量等工程造价数据，提高概算准确性提供实际依据。

2.3   以事前控制为主要抓手

（1）施工图出来后应及早组织甲方现场管理人员，监理工程师，施工单位各技术负责人，设计人员等，开展图纸会审工作，尽可能地把图纸中不详尽，不清楚的事宜在施工开始前就加以解决，避免在施工中发现设计疏漏而增加设计变更、返工等额外增加造价的情况;并且加强设计交底工作，以期达到各方面、各层级的管理人员都能了解该建筑的特点，理解设计意图，明确施工范围，清晰施工过程的控制目标。（2）加强事前设计变更，在施工过程中，图纸与现场情况不可避免会存在矛盾，发现问题应第一时间和设计师沟通反映情况，尽早完成设计变更，切忌将错就错继续施工，造成人、材、机重复消耗带来的经济损失。（3）强调事前工程签证的管理方法，对于图纸范围外的工程内容，在施工前由甲、乙、工程监理三方共同认定工程量;对于合同范围外的材料价格，在采购前由甲、乙、投资监理三方共同认定批价后方可采购，以此避免可能引起的索赔纠纷。

3   酒店改造项目造价控制的难点及思考

近两年来存量酒店改造项目日益增多，总投资额越来越高，对于此类新旧作业面交叉、施工范围模糊、隐蔽工程难界定的项目，在工程造价方面可参考的成熟的管理经验并不多，这就需要我们从业人员不断摸索和总结，形成一套针对性较强、行之有效的管理方法。

3.1   如何编好工程量清单

由于酒店改建项目有上述复杂的特性，招标代理纷纷反映编制此类工程量清单很困难。首先，每个改建项目都千差万别，很难找到同类项目清单参考对比，编制清单时必须根据本项目特点逐条列项，产生漏项、错项的风险较大;其次，计算清单工程量时很难衡量原建筑设施的利用比例，定的太高或者太低都将使清单总标的偏离实际工程造价;尤其困难的是项目特征描述很难全面精确的表达，容易产生分歧从而导致套用组价定额的差异，最终无法确定合理的综合单价。如何用他山之石来攻玉，以简单的工作撬动这个技术难点，那就不得不再次提到样板房的妙用，對于有经验的造价人员来说，编制样板房预算不是难事，用样板房预算作为清单模板再以点及面的扩展工程量，不仅能做到清单子目不缺漏，清单工程量接近实际，还能精确全面的表达项目特征描述，能基本解决编制清单的困惑。

3.2   新材料、智能设备的选择与造价控制

追求创新是当下的潮流，酒店业发展趋势也身受时代的感召，打造智能酒店，互联网+酒店，热门主题酒店的热度越来越高，奢华的材料不再是酒店选择时的宠儿，科技创新概念的新材料、智能设备却备受青睐，“智能浴缸”、“魔镜”、“智能安保”、“智能停车”面对这些眼花缭乱的新名词，如何选择和控制投资是我们必须去攻克的新课题。创新的意义不是为了争网红、博眼球，不能为了创新而创新，应该切切实实考虑顾客的需求，并以提高酒店运营能力为目的的创新，在投资前应该充分了解使用需求和新材料、智能设备的发展趋势，通过研究国内外前沿的设计方案，对比供应商研发、生产、售后服务等综合能力，考察创新酒店项目的成功案例等方法，选择在行业内占领先地位，软、硬件兼容性高且便于升级的产品列入候选目录。

4   结语

本文通过探析酒店改造项目造价控制的重点和方法来解剖一只小麻雀，可以发现随着社会经济和科学技术的发展，酒店业和工程建筑这些传统行业也发生着巨变，作为从业人员必须要有处一隅而观全局的眼界和格局，与时俱进、积极进取，学习更新工程相关的专业知识，并且要保持对前沿科学的敏感性，不断完善自己的知识结构，为行业的前进发展尽绵薄之力。

参考文献：

[1] 黄渝祥，邢爱芳，工程经济学[M].上海：同济大学出版社，2005.

[2]  胡文发，何新华，现代工程项目管理[M].上海：同济大学出版社，2007.