基于层次分析评价法的老旧小区宜居性研究

胡琦艳　周云

摘要：本文以城市老旧小区改造宜居性建设为研究对象，构建老新村改造宜居性评价指标，通过层次分析法确定权重。以苏州市老新村为例，对老新村改造前后进行宜居性对比分析，为其宜居建设提出改善对策。

Abstract： This paper takes the livability construction of old urban communities reform as the research object， constructs the evaluation index of the livability of Laoxin Village， and determines the weight through the analytic hierarchy process. Taking Laoxin Village in Suzhou as an example， a comparative analysis of livability before and after the renovation of Laoxin Village is carried out to propose improvement measures for its livable construction.

关键词：老旧小区改造;评价指标;层次分析法;宜居社区建设

Key words： old community reconstruction;evaluation index;analytic hierarchy process;livable community construction

中图分类号：F293.3                                        文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）28-0007-03

0  引言

老旧小区改造是城市更新、改善人居环境一向重要的民生工程，这几年来受到国家及政府高度关注。苏州从2005年起全面启动老新村综合整治工程，每年对5～10个老新村进行改造。目前苏州市政府整治老住宅小区已超过100个，总投资十多亿，涉及居民超过10万户[1]。然而其改造效果如何，是否达到了居民的认可和肯定，没有专门的指标进行检验和评价。本文以层次分析法为主要技术方法建立老旧小区改造宜居性评价，对苏州市老旧小区改造成果评价，结合主客观评价结果为苏州市区老旧小区改造后宜居建设提出改善对策。

1  老旧小区宜居性评价指标建立

建立宜居评价指标是个复杂的系统，会受到很多因素影响。本文研究的是老旧小区改造宜居性评价，用宜居评价来反映改造成果，并对改造前后分别进行宜居性对比评价，以此更好的反映改造成果。老旧小区大多数建于上世纪八十年代初，距今已过了近四十年，其建设年代决定了部分宜居社区的评价指标是老旧小区达不到的，如在小区地下车位比、小区内安装电梯情况、小区采用节能绿色建筑等。

1.1 构建方法

老旧小区进行宜居评价过程较为复杂，在构建过程中，既要有反映居民感受的主观指标，也要有一定的客观指标。本文采用结合定性和定量评价的层次分析法进行主客观评价，通过yaahp软件计算指标权重。

1.2 指标的选取

国内学者对于旧住区的宜居评价研究主要有两种，一种是基于城市老龄化背景下，从老年人的需求出发，建立旧住区适老性宜居评价体系，以此来判断该社区是否适合老年人居住，这种评价体系对社区的要求较高，一般需要该社区全是老年居住，如贾巍杨（2016）从配套设施、社区环境、住宅设计、养老服务四个方面来构建社区适老性评价指标体系，王上（2017）以人口老龄化为背景从社区安全、社区照顾等7个方面来建城市老年宜居社区的评价体系。另一种是对旧居住区进行综合性的宜居评价，没有把老年人单独区分开来，主要对旧住区的环境、安全、便捷性、配套设施、文明等建立評价体系，以此来判断旧住区是否宜居，如孟元元（2011）从社区居民生活水平、社区环境、社区文明、社区管理五个方面构建评价体系，周玲（2014）从建筑性能、配套设施、安全与管理、公共环境、社会环境五个方面来构建指标体系。笔者认为单方面仅从老年人角度对社区进行宜居评价有一定的局限性。本文认为宜居社区的评价是一个全方面综合性的评价，要以不同居民的需求为参照来建立宜居评价体系。

本文以马斯洛需求为基础，分别从生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现的需求五个方面构建宜居评价指标。

1.3 确定权重

在构建评价体系后，通过向相关专家发放调查问卷，采用层次分析法1-9比例标度方法对各指标的重要性进行打分，来判定各级指标之间的重要性。本文有5个主准测层，13个分准则层，40个指标层，向专家发放15份调查问卷，实际回收11份，并通过专家调查问卷后的结果，将数值带入到yaahp中进行分析检验，得出各指标的权重值，如表1所示。

2  苏州市老旧小区宜居性评价

本文以苏州新南环新村、盘溪新村这两个小区为例，对改造前后的宜居性进行评价。这两个小区都建于上世纪七十年代末，属于苏州最早的一批安置房。新南环新村作为苏州市第一个危旧房改造原地重建项目。盘溪新村于2011年和2014年分别经历了两次老新村改造。本文问卷分为改造前宜居性满意度评价和改造后宜居性满意度评价两份问卷，共向居民发放384份问卷。考虑到即使是相同的指标对不同的居民来说感受也会有明显不同，评价结果主要由居民的主观感受所决定，这也就决定了宜居性评价较为模糊和复杂[2]，本文采用模糊综合评价法进行宜居性评价。

评价等级表示指标集中各个指标的影响程度，为将定性指标定量化，将对问卷中五个等级的评语分别赋值为“1，2，3，4，5“，即V=（V1，V2，V3，V4，V5）=（很满意，较满意，一般，不满意，很不满意）=（5，4，3，2，1）[3] 。根據问卷调查的结果，计算各级评价指标，得出这两个小区在改造前后的得分（表2，表3）。

由表3得出这两个小区改造前在小区市政设施、房屋安全、治安安全、卫生环境这几个方面严重影响居民居住，宜居性较差。由于老旧小区受到当时建造的经济、技术、体制等方面因素，住宅建设标准较低[4]。很多老旧小区在改造前地基沉降、墙体开裂、屋顶和墙面渗水漏水等问题。改造后，这两个小区得到了较大的改善，尤其在房屋安全、治安、道路、卫生环境方面改善较大。

苏州市政府在2005年和2010年颁布苏府〔2005〕77号：《苏州市区老住宅小区综合整治实施意见》、苏府〔2010〕11号文件，对老旧小区改造整治内容、整治范围等进行规定[5]，在整治内容中涉及房屋、市政道路设施、管线、绿化、安全设施五大整治，主要是通过整治解决住宅房屋、道路、绿化、雨水污水和环境等比较突出的问题，这间接给出了上段实证分析结论的原因。

在将南环新村和盘溪新村改造后的分数进行比较时，南环新村的分数明显高于盘溪新村，通过之前的调研，笔者认为产生这样的原因在于改造模式的不同，南环新村是属于将房屋全部拆除原地重建的项目，重建时通过对小区进行重新规划设计，比如新建了地下停车库，缓解了老小区停车难的问题，建立了社区居家养老服务站为老年人提供养老服务，小区也由之前的多层变为现在的高层。盘溪新村在改造后虽然居住环境得到了一定的改善，但是由于改造模式的限制，停车难、消防通道被占、屋顶漏水、无物业管理等一系列问题又随之出现，在两次整治文件中，都缺乏相应的改造评价考核，导致之前的改造成果并没有维持很长时间。老旧小区改造前后人际关系的评分始终都很高，很多居民彼此都认识了几十年，对于很多居住在这里的人来说，邻里间更像是家人。无论老新村发生着怎样的改变，那份浓浓的邻里之情始终不会发生变化。

3  结论

本文通过构建老旧小区改造宜居性评价指标，以苏州市南环新村和盘溪新村为例，对其改造后宜居性进行评价。通过改造这两个小区在房屋安全、道路、卫生环境方面上得到了明显的改善，人们的居住环境有了明显提高，这与老旧小区改造时的整治内容、整治目的相吻合。通过对比，重建后的南环新村在改造后有了更为明显的居住改善，通过综合改造的盘溪新村在改造过后出现了停车难、墙面脱落、屋顶漏水等一系列改造“后遗症”。在之后的改造过程中，应对改造模式和改造内容进行进一步的改善。

参考文献：

[1]史纲，郑皓.苏州老新村和谐改造策略分析[J].现代商贸工业，2010（4）：77-79.

[2]周勇，王蒙恩.城中村安置社区宜居性评价——以西安曲江为例[J].江苏农业科学，2017（12）：289-294.

[3]古丽玛热，哈巴赛依，邵战林.新疆巴里坤县公租房住户满意度实证分析[J].中国房地产业，2015（15）：18.

[4]田灵江.我国既有居住建筑改造现状与发展[J].住宅科技，2018（4）：1-5.

[5]王彬武.老旧小区有机更新的政策法规研究[J].中国房地产（学术版），2016（3）：57-66.